פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

ערבות אוואל

חיים

26/07/2011 07:15

ערבות אוואל

עו"ד אברהם ללום

28/07/2011 17:47

האם היום הקובע בעיסקת נדלן לצורך מס הוא תאריך העיס

רחל

26/07/2011 07:03

המועד הקובע - אישור בית המשפט

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 20:30

עובדה קטנה מהמקרה שלך, הינה בית המשפט. מאחר ומעורב בית המשפט, ניתן לומר שהעסקה מותנת באישור בית המשפט. בכל מקרה יש לבדוק את החוזה ולראות מה נאמר בו. זאת מאחר והמועד הקובע הינו מועד אישור העסקה בבית המשפט אך תלוי גם בתנאים שנקבעו בעסקה. צתוך מאמר של ד"ר אלתר אציין קטע - בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מדובר במכירת נדלן של חסוי שחייבת אשור בית משפט

רחל

27/07/2011 20:14

שיפור נגישות בבית משותף זכויות שכנים

מיתר

26/07/2011 04:31

הרחבת דירה

משה

25/07/2011 23:52

בבניין שלנו מתוכננת הרחבת דירות בצורה אנכית. כך שכולם "זזים" כמה מטרים. הדייר שגר מתחתיי לא מתנגד להרחבה, ומצד שני הוא מוכן ג"כ למכור לי את זכות הההרחבה שלו שתהיה צמודה לדירתו. השאלה היא. א. הוא מוכן למכור לי את זכות ההרחבה הצמודה ללדירתו כאשר אני יוכל בפועל לחבר בין ההרחבה שלי להרחבה שלמטה ממני, וליצור דופלקס. השאלה האם ניתן לרשום דירה כזו בטאבו, כהמשך רציך לערתי הקיימת? ב. אם כן האם צריך בשביל זה חתימות של השכנים. ג. כמה אחוזי שכנים אני צריך להחתים?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מה ההבדל בין תצהיר העברה ללא תמורה לבין הסכם מתנה? לת

מירי

25/07/2011 21:33

הסכם מתנה / הסכם העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום

25/07/2011 23:19

תודה על התשובה, אנסה למקד את השאלה:

מירי

26/07/2011 15:13

המשך - העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 20:25

שכ"ד דירה צמוד מדד

דנה

25/07/2011 19:09

מכתב החרגה

ניר

25/07/2011 18:53

שלום רב. אני קניתי דירה מקבלן ודרשתי לקבל בזמנו מכתב החרגה ואכן קיבלתי תמורת תשלום כמובן. כרגע הבנתי שניתן טופס 4 לקבלן וצריך כרגע להסדיר את כל החובות ולהחזיר את הבטוחות. (חברת כלל ביטוח) יש ברשותי מכתבי החרגה של בנק ירושלים וחברת כלל ועוד מכתבאחד של גמלא. האם צריך להחזיר מכתבים אלא? האם אני צריך לקבל אישור על סילוק שיעבוד צד ג' מדירתי לפני החזרת הבטוחות של חברת כלל על כל הסכומים ששילמתי? (יש לציין כי כל הסכומים שולמו כבר לאחר כמה חודשים מרגע החוזה והיתרה היא 0)

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מכתב החרגה

עו"ד אברהם ללום

25/07/2011 23:22

הוספת חדר ללא היתר

בני

25/07/2011 16:49

שלום למומחים!קניתי דירה ולאחר שאני גר שם כשנה אני שם לב שבארנונה רשום הדירה כאילו רק 3 חד' ולא 4, הסקתי מכך שהחדר הרביעי הוסף ללא קבלת היתר כדין, פניתי למוכר לברור, והוא אכן אישר שהוא בנה לפני 5 שנים את החדר ללא קבלת היתר, אבל אין לי מה לדאוג כי זה לא חריגה, וזה עומד באחוזי בנייה המותרים, ואם לא פנו אליי עד היום מהעירייה אין לי מה לחשוש,רציתי לשאול אם קיים חוק התיישנות בענין הזה, או שתמיד יכולים להתעורר בעירייה ולקנוס / להרוס את התוספת, תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

פנוי דירה לפני תום הסכם השכירות-מצטער-ארוך...

פרננדז

25/07/2011 16:22

היי, בעל הדירה הודיע לי שמעוניין למכור את הדירה בעקבות מות אימו ורוצה לתת לי הזדמנות לקנות לפני הפרסום. חזרתי אליו לאחר יממה והודעתי על כוונתי לעזוב את הדירה בעוד כחודשיים (כפי שכתוב בהסכם ומבלי למצוא דייר חלופי). מאחר והרגשתי שהוא לא הבין שבכוונתי לעזוב, יצרתי עימו קשר בשנית על מנת להסביר לו זאת. הוא אמר שאין בעיה ואף ביקש ממני לפרסם את הדירה למכירה. עוד שבוע אני עוזב, הבית על ארגזים, יש הובלה ונתתי כבר צ'קים לדירה החדשה. יצרתי עם בעל הבית קשר על מנת להעביר על שמו את הארנונה ואת מונה החשמל להפתעתי הרבה הוא הכחיש שאמרתי לו שאני עוזב ואני חייב למצוא לו דייר חלופי! כמובן שהייתי בשוק כי הייתי ברור כשמש והוא הסביר לי שגם ככה הוא מוכר את הדירה. לאחר דין ודברים בטונים גבוהים, הוא אמר שהוא יעדכן אותי עוד היום מה הוא יעשה לאחר שהצעתי בכל זאת לפרסם את דירות שתחטף במהרה עקב מיקום ושכ"ד מעולים. השאלות שלי הן: 1. איך פותרים את התסבוכת הזו? אני הודעתי לו שבכל מקרה אני עוזב את הדירה ב-31 ליולי. 2. מה הוא יכול לעשות כנגד? 3. מה אני עושה עם הארנונה של העיריה? 4. מה אני עושה עם המונה של חברת חשמל? אשמח לקבל יעוץ. פרננדז

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בית בשכירות שנמצא בבעלות של 2 אנשים

שרון

25/07/2011 15:55

משא ומתן

גיל

25/07/2011 15:54

ניהלתי משא ומתן במשך חודשיים על קניית דירה. בפגישה השניה החלטנו להיכנס למשא ומתן כשמחיר הדירה אינו סגור הוא רצה לא פחות מ- 590000 ואני אמרתי נלך לשמאי ונראה, הוא אמר בוא נתחיל במשא ומתן אני עניתי שאין בעיה רק אני לא מתחייב על כלום ולא על המחיר. העו"ד שלי קיבל את טיוטת ההסכם עם מחיר שעליו רשום 590000 אמרתי לו לעו"ד שלי שזה לא סופי לא קדוש והמשכנו לתוך המשא ומתן אחרי חודשים של משא ומתן בין העו"ד יש הסכם מכר לא חתום שעליו רשום 590000 (ובמשך החודשיים אני והמוכר לא דיברנו על המחיר)לפני שקבענו להיפגש ולחתום אני אמרתי שאני רוצה לממש את זכותי לבדוק את מחיר הדירה אצל שמאי ומחיר השמאי זה יהיה מחיר הדירה והוא אמר שלא! לטענותיו בהסכם כתוב 590000 וככה ישאר אז אמרתי שזאת זכותי והוא אמר "זה המחיר לא אז לא", אני אמרתי לא אז לא וככה הסתיימה לה השיחה. בעצם העיסקה פוצצה עכשיו מה קורה במצב שהוא תובע אותי האם פעלתי שלא בתום לב על זכותי לממש את השמאות ? למרות שהוא ידע שאני משאיר בידי את זכותי לממש את השמאות. אגב אני שילמתי לעו"ד שכר טרחה וגם הוא כמובן.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חלקים בזכות

עודד

25/07/2011 14:01

מכירת דירה

שני

25/07/2011 13:19

שלום,בעלי ואני מצאנו דירה שאנחנו רוצים לקנות. בעל הדירה אמר שיש קונה אחר שעדיין לא החזיר לו תשובה האם הוא מעוניין לקנות.הוא אמר לנו שאם אנחנו רציניים הוא מוכן לסגור איתנו ולא עם הקונה השני. אמרנו לו שאנחנו מעבירים את הטיפול לעו"ד שלנו רק אם הוא רציני והוא אמר שהוא רציני. בנוסף הוא העביר לנו את כל המסמכים הרלוונטיים (הליך רישום בית משותף, אישור זכויות, משכנתא, פרצלציה, שרטוטים וכו') וכתוב לנו במייל את פריסת התשלומים שהוא רוצה. למחרת הוא צלצל ובקש את מס' הטלפון של העו"ד שלנו על מנת שעו"ד של שנינו יתקשרו.מס' ימים לאחר מכן הוא אמר לנו שהקונה השני רוצה את הדירה ומכיוון שהוא היה איתו במשא ומתן קודם הוא מחוייב לו. בנוסף בדיעבד הבנו שעו"ד של שלהם תקשרו בניהם כל הזמן.מה הזכויות שלנו?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה !!!

עו"ד אברהם ללום

25/07/2011 23:28

יש לבדוק את המקרה לגופו ולראות עד כמה המסמכים שהועברו התגבשו לכדי הסכם לכאורה. מומלץ להעביר לעו"ד לבדוק ומהר מאוד אם אתם מעוניינים על מנת לפעול. לאור הדברים שהועלו אני בספק האם ניתן לקבל צו מניעה אבל יש לבדוק לעומד על סמך המסמכים, מנסיוני ממספר לא קטן של תיקים מסוג זה, בתי המשפט נותנים צווי מניעה. אם מתברר שצו אכיפה הוא איננו בר ביצוע, וכל צו יהיה בבחינת סרק, וגם אם המדובר באי קיום חובה חוקית, לא ייתן בית המשפט צו אכיפה במקרה שכזה (בייסקי). כמו כן יש אפילו פס"ד תקדימי מלא מזמן לגבי מו"מ שבית משפט הכיר בו גם כאשר לא היה חוזה מחייב. החובה לנהל מו"מ בתום לב עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם הסיבה לאי הימצאותו של הכתב הינה חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה גם בלא הכתב. תום לב או כתב – תום לב עדיף (ברק – מיעוט) אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה

בר

25/07/2011 13:03

אבא שלי קנה דירה , והחתים אותי עליה כשהייתי צעירה ולא הבנתי מה ההשלכות של כך. יש לו דירה נוספת לכן בכך שהחתים אותי עליה הוא לא היה צריך לשלם מס על דירה נוספת , אך, הרס לי את הזכות לקבל הטבות בתור נשואה טריה ובנוסף אין לי שום הטבות ממנה . הוא גר בה ומהדירה השניה שלו הוא (אבא שלי)מקבל שכר דירה ואין לי שום הטבה ממנה . ובנוסף נהרסה לי הזכות לקבל כל מענק לדירה בעתיד בתור זוג צעיר. מה אפשר לעשות ??? תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תשלומים לועד הבית

בת אל

25/07/2011 12:44

אני בעלת דירה בבית משותף בן132 דירות הדירות הגדולות הן בשטח כפול משטח הדירות הקטנות לפני 5 שנים מספר בעלי דירות קטנות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין וביקשו לשלם עפ"י חלקן היחסי דהיינו דירה קטנה תשלם מחצית מהסכום של דירה גדולה, לבסוף התקבל הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין עפ"י הפשרה דירה קטנה תשלם 60 אחוז מדירה גדולה האם אני רשאית לדרוש לשלם עפ"י חלקי היחסי דהיינו 50 אחוז בטענה שלא הייתי צד בהסכם הפשרה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

פסק דין סופי - פנייה נוספת למפקח

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 17:04

רכישת קרקע להשקעה דינה כדירה נוספת?

גיל

25/07/2011 11:54

קרקע אינה משפיעה על הזכות לעשות שימוש בפטור של דירת מגורים

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 16:58

מה קורה לגבי מיסוי בכלל ומס רכוש וכו' , אם אני רוכש קרקע כמגרש להשקעה (ללא טופס 4) האם במצב זה הקרקע נחשבת כבעלות על דירה נוספת? או שאין קשר בין בעלות על קרקע כזו לבעלות על דירה האם רכישת הקרקע תחייב אותי מבחינת המיסוי הן של רכוש והן של מס בחשבון דומה של בעלויות על דירה נוספת. ראשית לגבי טופס 4 מה הרלוונטיות מאחר ומדובר על קרקע. רכישת קרקע לא קשורה כלל להגדרה של דירת מגורים ואינה עונה על ההגדרה. רק אם תבנה בית על המקרקעין יהיה לך לשלם מיסים במסגרת ההיתר וכן לאחר מכן במכירה אם לא תעשה שימוש בפטור. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי דייר

אביהו

25/07/2011 11:45

בבעלותי בית וקרקע מינהל שירשתי מאבי (בטאבו עלשמי משנמשנת 2000) אחותי גרה בבית עד 30/6/2011 אחי לאחר פטירת אישתו בנה בחצר יחידה ללא רשיון משנת 2006/1 בידיעה שיפנה אותה תוך 3-4 שנים ללא אישורי אך בידיעתי לאחר שנדרש על ידי לפנות לפני 3 שנים ומאחר והיו חובות ארנונה קיבל ממני חוזה שכירות (לא קבלתי שקל תמורת החוזה) מצוין שאי ןחוק הגנת הדייר בחוזה תוקף החוזה עד 31/12/2010 אחותי פינתה את הבית החוקי ב30/6/2011 אחי פלש לבית ומסרב להתפנות מה עליי לעשות כדי לפנות אותו מהבית ומחצר (אין לי בעיה שהיחידה תהרס)

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

נסח טאבו

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 16:55

מס רכוש

גל

25/07/2011 11:44

מיסוי

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 16:33

בבעלותי חצי דירה מירושה ודירת מגורים בה אני מתגורר, באם אני רוצה לקנות דירה חלופית לדירת המגורים הנוכחית תוך כדי מכירתה, האם דירת הירושה (בבעלות חלקית) נחשבת כדירה ראשונה והדירה שתירכש כדירה שנייה? לגבי החלק של השאלה הנוכחי, מדובר על כמה חלקים אך אענה באופן כללי - דירת ירושה ניתן למכור (לגבי החלק היחסי) בפטור של דירת ירושה. לגבי החלקה השני ניתן לעשות שימוש באחד הפטורים הקיימים מתוקף הוראות שעה וכו'. לגבי שחלוף זכויות לא מומלף על פניו במקרה דנן. ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה. לגבי מס רכוש, אני מבין שהכוונה למס רכישה בשלב הרכישה. לעניין הרכישה מדובר על דירה אחת בלבד, לכן במידה ותמכרו את הדירה תוך 24 חודשים הדין יהיה לפי דירה אחת. היעוץ הנ"ל הינו כללי בלבד ואינו על בסיס מסמכים. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בדיקת מודד

שרה

25/07/2011 09:42

עתירה מנהלית

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 10:40

עלות זיפות בבית משותף

יואב

25/07/2011 09:26

השתתפות בעלות זיפות בגג צמוד

עו"ד אברהם ללום

26/07/2011 10:24

עלות זיפות בבית משותף

יואב

28/07/2011 13:00

ראשון	קודם		1033	1034	1035	1036	1037	1038	1039	1040	1041	1042	1043	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום תביעות ייצוגיות 21/09/2024 | 08:49 תביעה במקביל לתביעה יצוגית נודע לי שהוגשה בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגד חברה בנושא שאני חבר בקבוצה . (טרם אושרה בשלב של קדם ...

פורום דיני חברות 21/09/2024 | 08:48 חתימות מורשי חתימה בשם התאגיד על כת... מהם הכללים החלים בדין על חתימות מורשי חתימה בשם תאגיד, באשר לשימוש בהן לחתימת המגיש על כתבי ...

פורום עורכי דין 20/09/2024 | 23:49 "מכלילה בתוכו" זה לא מדוייק התצהיר שלך עומד בפני עצמו - ואת לא מכלילה בתוכו את חוות הדעת.גם חוות הדעת של המומחה שלך, עומדת בפ...

פורום דיני מיסים 20/09/2024 | 08:44 מס על מתנה מההורים ההורים שלי מתגוררים בחול, בביקור האחרון שלי אצלהם, הביאו לי במתנה הרבה מזומן שאני רוצה להפקיד בבנ...

פורום דיני עבודה 19/09/2024 | 18:43 הפסקה בעבודה בחנות נעליים בת הזוג שלי עובדת בחנות נעליים בקניון במסגרת העבודה היא אחראית על סידור החנות הוצאת ומכירת נעליים...

כניסה לפורומים המשפטיים