פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דני שלום!
החוק לא מחייב לכתב בכל התכתובות אבל בסופו של דבר זה הרי לא סוד ונוסח ההסכם צריך לעבור גם לידיהם לשם קבלת החלטה אם לחתום עליו או לא.
לכן אני מציע כי בתכתובות שעוברות ל-9 הדיירים תכתב גם את השלושה הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההליך הוא שצריך קודם כל להכין הסכם בין היזם לבעלי הדירות. אם יחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלי דירות (66% בהוספה או 80% בהריסה ובניה) אז ניתן יהיה, מאוחר יותר, כאשר הבקשה להיתר כבר אושרה על ידי העיריה, לתבוע את הדיירים שלא חתמו על ההסכם ולבקש מהמפקח שיאשר את ההסכם.
אישור ההסכם, אם כך יחליט המפקח, נעשה במסגרת התביעה ועל כן לא יכול להיות מצב בו המפקח מאשר את ההסכם ללא ידיעת אותם דיירים.
שלום אורי!
אני מעריך ממה שכתב שמדובר בהצעה של היזם בה הוא פירט מה כולל הפרויקט. אתם צריכים להבין בגדול ולהסכים להצעתו וכן להתרשם מהיזם ולקבל החלטה שעימו אתם רוצים להתקדם. אם כך - צריך לבחור עו"ד שייציג אותכם מול עו"ד היזם להכנת ההסכם ולחתימת הדיירים על ההסכם.
אני מעריך שכבר עכשיו תתקל בשקיים להרחיב את הדירה באופן עצמאי. העיריה עשויה לדרוש את חיזוק המבנה ענין שהוא לא כלכלי לדירה אחת.
אילן הלוי , עו"ד
שלום אבישג!
מרגע שחותמים על ההסכם מתחיל ההליך התכנוני שיקח כשנה וחצי. הביצוע עצמו יקח עוד כשנה וחצי עד שנתיים. תלוי מה כולל הפרויקט.
צהריים טובים !
הדיירים החליטו ללכת על תמ"א 38/2 כולל אותנו . הבניין הוא של 2 כניסות בכל קומה 2*2 = 4 *4 קומות = 16 דיירים ב-2 הכניסות . אין מעלית בבניין הקיים . הדירה שלנו בקומה ה-1 והיזם טוען כי כל דייר יעלה קומה , כלומר אנו נקבל דירה בקומה 2 . מאחר ובבניין כשלנו הדירה הגרועה היא בקומה 4 , כי אין מעלית , לאחריה קומה 3 , קומה 2 היא הטובה ביותר ולאחריה קומה 1 . האם אני צודקת אם אבקש קומה 4 . אציין כחצי שנה לפני שהוחלט על תמ"א38/2 שיפצנו הבית בעלות של 120.000 ₪ ובנוסף לא היתה מעלית ולא היתה עלות על מעלית . כך שלנו לא אצה הדרך , אלא אם נקבל המגיע בזכות ולא בחסד . אוסיף דיירי קומה 4 ו-3 הם שדחפו את הפרוייקט ובצדק . אין לי בעיה אם היזם אם יתן להם כחלופה נניח קומה 6 , אך איני מוכנה להפסיד מהמגיע לי בזכות .
אגב , היזם מתכוון לעשות דירת גן בקומה ה-1 , האם אוכל כחליפין לבקש בהתאם לקיים (קומה 1) במקרה שאין ברירה ומה תהיה התוספת במקרה דנן .
אשמח לשמוע את דעתכם .
שלום הלן!
אני לא חושב שאת צודקת. בפרויקט תמא 38 כולם מרוויחים אבל לא תמיד מרוויחים באותה מידה. אם תהיה התיחסות לטענה שלך אז מחר יבוא דייר ויגיד שהדירה שלו משופצת ושווה יותר ואין לזה סוף... הנוף מהדירה שלך היה קודם נוף של קומה ראשונה ואת עולה קומה ושיפרת מצבך. אני ממש לא מציע להכנס לזה כי אין לזה סוף. לכל היותר תנסו לעשות איזונים בדברים אחרים. כמו למשל- סדר בחירת החניות. אפשר לקבוע את סדר הבחירה בהתחשב במה שאמרת.
בוקר טוב !
ראשית אני מודה על התשובה המהירה
אני בכל זאת חושבת שאני צודקת , במצב הקיים הדירה שלי שווה יותר (1 בלי מעלית ובלי הוצאות על מעלית) , משופצת..נכון שאין סוף לטענות אך בפרוש אני הנפגעת ועל שום מה , הדרך לא אצה לי כיוון שמצבי טוב מכל הבחינות ואילו לקומות 4 ו-3 ממש חשובה המעלית . כלומר ירוויחו מעלית , שווי הדירה תעלה מבחינת הקומה והמעלית .ולכן למען היושר ניתן להפוך את הפירמידה קומה 4 ב-2 , קומה 3 נשארת ב-3 ,קומה 1 ב-4 קומה 2 ב-5 . , הקומות העליונות ירוויחו מעלית ואילו התחתונות יעלו בקומות .אין לי בעייה שיתנו להם קומות 6 , 7, 8 העיקר שאני לא אפגע על לא עוול .
יעקב שלום!
תמ"א 38 חלה על כל מבנה שיצא היתר לבניתו לפני 1980 והתוכניות החלות עליו הן לפחות ל400 מר בנוי במינימום 2 קומות. אם הבנין עומד בתנאים אלו אז התמא חלה עליו.
לגבי מדיניות עירית חיפה בישום התמא על מבנים בתחומה כדאי לברר בעיריה. למיטב הבנתי הם לא חסידים גדולים של התמא.
שלום מאיה!
המפקח לא יכול להכריח אותכם לממש פטור אישי ואני בספק אם הוא יכריח אותכם לשלם מס שבח. בכל מקרה צריך לזכור שגם למי שאין פטור אישי עדין יכול לבקש פטור הקיים בחוק ממכירת זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38. כך שבסופו של דבר לא נראה לי שמדובר על סכומים גדולים אם בכלל של מס.
שלום גיל!
תמ"א 38 מאפשרת הרחבת כל דירה עד 25 מ"ר נוספים וכן תוספת של 2.5 קומות. נניח בנין בן 4 קומות, בכל קומה 2 דירות של 75 מ"ר. נניח שפרויקט תמא 38/2 מתוכנן להרוס ולבנות 7 קומות מלאות, 2 דירות בקומה כל דירה 100 מ"ר ובמסגרתה לתת לכל דירת בעלים דירה חדשה בת 100 מ"ר. שטח דירות קומה חדשה הוא (בנחה שאין בעיה בקווי בנין) - 200 מ"ר. הוספנו 3 קומות ובסה"כ 600 מ"ר. עבור 2.5 קומות המהוה שטח של 500 מ"ר יש פטור מכוח סעיף 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין הפוטר ממס שבח מכירת הזכויות מכוח התמא.
ה- 100 מ"ר הנוספים הם כנראה זכויות מכוח תוכניות אחרות ועליהם לא חל הפטור. מכפילים 100 בשווי למ"ר מבונה באותו מקום וזה שווי העיסקה החייבת במס שבח.
אני מבין שחלק מהדירות כבר הרחיבו בעבר מכוח תוכניות אחרות. אין לכך קשר לזכויות הנוספות שמקבלים מכוח התמ"א בהסתייגות אחת של קווי בנין. אם לא ניתן להכניס את כל זכויות הבניה המותרות באותה קומה אז הבחירה היא שלך לבחור מאיזה תוכנית אתה לוקח את הזכויות.
אני לא רואה מעבר לכך חשיבות לכך שחלק הרחיבו בעבר וחלק לא (אולי מבחינת התמריץ של אותם שהרחיבו להצטרףלעיסקה)
אנחנו מספר בנינים שרוצים להליכה של תמ"א38/2-פינוי בינוי, בדקנו עם קבוצת 4 יועצים הכוללת עו"ד, אדריכל, שמאי, ומנהל פרוייקט, אשר יערוך את הבדיקות ויגיש לנו מפרט מוכן למכרז בין קבלנים. בהסכם איתנו הם רוצים לכלול עמלה אשר ישלם הקבלן בגובה של 1% מהמחיר הסופי של הדירות, לפי חישוב כללי שעשינו זה מסתכם בכ-1.5מיליון שקל. ואם נפסיק בשלב מסויים את הקשר איתם ונלך באופן עצמאי, ההסכם הזה יהיה עדיין תקף לגבי בחירה עתידית. השאלה מהו השכר המקובל לקבוצה שכזו, החשש שלנו, שאולי הדרישה שלהם גבוהה מדי ותגרום לנו להשאר ללא קבלן שיסכים לתנאי זה (ועדיין כבולים אל הקבוצה), או לחילופין הקבלן ישלם על חשבון המגיע לנו. אודה לתשובה
אסתי שלום!
אני לא כל כך מבין למה צריך קבוצת יועצים מלכתחילה. נכון- טוב שאדריכל ילווה את הדיירים בקביעת המפרט ומעבר על התוכניות המוצעות. להערכתי שכר של אדריכל כזה לא צריך לעלות על 20,000 ש"ח לגבי שלב זה. אם אינכם מוכנים לשלם לו ישירות אז אפשר לסכם עימו שהתשלום יבוא מהיזם ולהתנות זאת מול כל יזם שיבחר.
לגבי שמאי - אתם בעצם רוצים לוודא שחלוקת העוגה בינכם ובין היזם היא מאוזנת. עבודה שמאית כזו גם לא צריכה לעלות יותר מ- 20,000 ש"ח.
עו"ד- מקובל ששכר העו"ד משולם על ידי היזם. אתם תבחרו את עורך הדין שמתאים לכם והוא יסכם תנאיו מול היזם.
לגבי מנהל פרויקט- מאוד תלוי בכם. אני מאמין גדול ממישהוא שגורם לתהליך לנוע קדימה. אבל זה יכול להיות 2-3 נציגים מקרב הבעלים שביחד עם עו"ד שלכם תקבלו הצעות מיזמים ותנהלו את תהליך בחירת היזם. אני לא רואה הרבה תפקיד למנהל פרויקט מרגע שנבחר יזם ונחתם הסכם.
אני חושב שתהליך הבחירה צריך להשמר אצלכם ולא לאפשר זאת לקבוצת יועצים חיצוניים שהאינטרסים שלהם לא תמיד חופפים.
בכל מקרה- אם כך תחליטו - נראה לי גבוה שכר של 1% ובודאי שלא הייתי מסכים להתקשרות ללא יכולת יציאה סבירה ממנה.
שלום-
הגענו לאישורי העירייה ואפשרות להתנגדות. אני בעלת דירה והגשתי התנגדות לנושא שהיזם מתחייב לגינה ומסתבר שהוא מתכוננ לבנות בנוסף על 8 דירות גגג- שזה מה שהוא ביקש- גם דירת גן ולא תישאר פיסת גינה לרפואה. הגשתי התנגדות לזה והמנכל הזמין אותי לשיחה להבהרה , ואף ''איים'' שאם לא אמשוך ידי מההתנגדות בעלי הדירות יתבעו אותי על נזיקין. בשבוע הבא השיחה וההבהרה.האם נכון הדבר? יש סעיף בחוזה המורה שאם יתבעו את בעלי הדירות היזם יממן מכיסו..
מה נכון ומה לא?
אני רוצה גינה.... פרחים.. דשא... בשום מקום לא נרשם לגבי דירת גן... מה עושים?
בברכה
אור
בתוכנית התמא הכוללת הוספת דירות חדשות יוכל המפקח לאשר התוכנית גם ברוב של שני שלישים כאשר מדובר בבניה ,בחיזוק ובהוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה.
המילה "לרבות" קודמת למשפט "לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה."
עולה מכך בבירור כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך גינות גן פרטיות מחסנים וכו' דורשת הסכמה של כל הדיירים., ואין בסמכות המפקח לחייבבעלי דירות המתנגדים לכך מאחר והדבר נוגד את החוק.
הקטע מהחוק שאתם מצטטים הוא המשך לקטע הקודם האומר כך-כאשר נבנות דירות חדשות וכאשר מופקע שטח ציבורי לצורך חניות כי אז יכול המפקח וכו' וכו'.
אלמלא הייתה זו הכוונה ,כפי שאני טוען ,כי אז מדוע מוגדר השטח הציבורי שמותר להפקיעו (חניות)ולא נאמר "שטח ציבורי לצרכי הפרוייקט"
ברור מאליו ,על פי לשון החוק)כי כאשר מבקשים להפקיע שטח ציבורי נוסף שלא לצרכי חניות (מעבר לשטח הבניה ולחיזוק ) -כי אז יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות.
אני מבין שלשון החוק בעייתית מבחינת היזמים אבל זהו החוק ומן הראוי שכולם יכירו אותו.