פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בעיקרון כל הקלה תלויה בשיקול דעת הוועדה. אתה תקבל 6% שיפורתכנון ועוד 5% מעלית. לגבי 2.5% לקומה לא בטוח כי אתה מוסיף ממילא קומות מכוח התמ"א.
בנוסף - מאוד תלוי במדיניות הוועדה הרלבנטית ואני מציע כי תפנה אליהם בשאלה וכן תנסה גם לראות בפרסומי תכנון ובניה של אותה רשות מה מאשרים בפרויקטים של תמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אתה מדבר על פינוי בינוי ולא על תמא 38/2 - יש סעיף בחוק מעמ לגבי פטור ממעמ עד לתקרה שנקבעה. במקביל מעמ לא מאפשר לנכות תשומות. לא יודע מה הסטטוס של הצעת החוק.
אין מס רכישה על מתן שירותי בניה.
העיסקה היא בעצם מתן שירותי בניה לבעלי דירות קיימות לצורך בנית דירתם החדשה כנגד מכירת זכויות הבניה והקרקע כנדרש לשם הקמת דירות היזם. מתן/קבלת שירותי בניה אינם עיסקה במקרקעין ואין על כך מס רכישה ויש פטור ממע"מ.
על עיסקת הרכישה שלך אין פטור ממס רכישה והיזם צריך לשלם היום 6% (אפשרות להחזר של 1%) משווי המכר.
ההקלה ניתנה לבעלי הדירות במס השבח, מעמ והיטלי השבחה החלים עליהם ולא לגבי מס הרכישה החל על היזם.
בדרך כלל משתדלים לתת לדיירים דירות חדשות באותם כיוונ י אויר שהיו הדירות הקודמות. בכל מקרה- צריך לקרוא את ההסכם ולהבין בדיוק מה המנגנון הקבוע שם. לכיווני אויר יכולה להיות השפעה על שווי הדירה החדשה כך שהשמאי לפי מה שאתה מתאר יקח זאת בחשבון.
אילן הלוי עו"ד
שלום יורם!
לצורך הגשת התנגדות צריך לראות את התוכנית המבוקשת, לראות בעיניים את המצב בשטח והתוכנית המוצעת. אין דרך לעשות זאת בפורום משפטי אלא צריך לשכור שירותי עורך דין. לצורך כך גם אפשר להתאגד מספר שכנים. ם אתם לא רוצים אז פשוט תכתבו מה שאתם חושבים.
שלום גדי!
בנוסף למה שדורון כתב-
גם אם הסכמתם לבנית חדר על הגג זה עדין לא אומר דבר לגבי שטח הגג עצמו. חשוב לקרוא ולהבין למה בדיוק הסכמתם.
בנוסף - אני מעריך כי ההסכמה שלכם לא באה לידי ביטוי לא בהיתר הבניה ולא בתיקון צו הבית המשותף, כך שיכול להיות מנוף על אותו דייר אם הוא מסרב.
מעבר לכך ברור שהחדר על הגג הוא גורם מפריע וסביר שיקבל משהוא נוסף מהיזם שימצא.
גדי שלום!
אי אפשר לכפות על דייר לתת את הרכוש הפרטי שלו לטובת פרויקט תמא. כן אפשר לאכוף עליו את ההסכמה להשתמש ברכוש המשותף לצורך פרויקט תמ"א. לצורך כך נחוץ רוב של 2/3 או 80% תלוי בסוג הפרויקט.
אם מה שיש לו זה חדר של 23 מ"ר המחובר במדרגות לדירה למטה, אני לא רואה בעיה לעשות את הפרויקט על יתרת שטח הגג המשותף וכן בעוד קומה או שתיים לפי מה שמותר. אין לו זכות קנינית שמרפסת הגג תשאר ריקה במידה ויש רוב נדרש לביצוע פרויקט התמ"א.
ממש לא. התשובה שנתתי הניחה פרויקט של תוספת בניה על בנין קיים. במקרה כזה החדר על הגג עשוי להיות מכשול לבניה ולפרויקט כולו כמו שהוסבר.
אם הפרויקט הוא הריסה ובניה ומאחר והגג לא צמוד לדירה אז דינו של הדיר עם החדר בגג הוא כמו כל דיר אחר. יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף ואם יש רוב כזה אז ניתן לאכוף את הסכם התמא גם על דירת הגג.
שלום אמילי!
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנקבעה מכוח חוק התכנון והבניה. את הוראות התוכנית תוכלי למצוא בקלות באינטרנט לרבות באתר משרד הפנים.
התמ"א עוסקת רק בהיבט של תכנון ובניה בכל מה שנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וקובעתעל אילו מבנים תחול התוכנית ואת היקף זכויות הבניה הנוספות הניתנות על פיה. בנוסף לתמ"א נעשו תיקוני חקיקה בחוק התכנון והבניה, חוק מיסוי מקרקעין, חוק מע"מ ונקבע חוק חדש חוק המקרקעין (חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה) הקובע מה הרוב הנדרש.
זה מקרה מאוד קיצוני ואני הייתי מנסה את מזלי בפני המפקח על המקרקעין. כמובן שהיזם צריך להסכים לכך כי הוא מתחיל להשקיע בתכנון הפרויקט כאשר את התביעה הוא יוכל להגיש רק בשלב מאוחר יותר לאחר קבלת אישור בתנאים להוצאת היתר הבניה.
בהנחה שהיזם מסכים אז בודאי אין מה להפסיד בתביעה כזו. בהרגשה שלי אם אלו המספרים ומדובר על דיירת אחת - המפקח יאשר את ההסכם.
לגבי התנאי המתלה- צריך כמובן לקרוא מה כתוב בהסכם שלכם לגבי לוחות הזמנים והארכת מועדים. יכול להיות שיהיה צורך להכין נספח, אבל שוב- זה תלוי בהנוסח ההסכם שחתמתם עליו.
נחמה שלום!
אני מבין שהנציגות בחרה את עורך הדין החדש ויפתה את כוחו. אם הנציגות נבחרה על ידיכם כדין והוסמכה גם למנות עורך דין לפרויקט אז ההחלטה שלה מחייבת גם אותכם. ואם לא- אז לא מחייבת.
אבל - אני מאוד ממליץ לבדוק האם הוא מייצג אותכם נאמנה בהסכם. אם כן ואין בעיה מקצועית עימו אז למה להחליף?
אני ל א יודע למה הקביעה שהוא לא אמין ושיש נגדו הליך פלילי. אני מאוד נזהר בדברים כאלו ומציע לבדוק זאת היטב.
שלום אורית!
אני מניח שעורך הדין מעדיף שרק בשלב מתקדם יותר בתכנון הבית החדש תעשה חלוקת הדירות. עדין אני מניח שהחלוקה אינה מיקרית וההסכם קובע את מנגנון החבירה והחלוקה. במקרה כזה אני לא רואה בעיה בכך.
שלום זיוה!
צריך להיות מוסדר בהסכם מה קורה במידה ואין אפשרות לעמוד בהתחייבות לחניות.
בסופו של דבר צריך כבר לבדוק היום שההתחייבות על פניה היא סבירה וכי ניתן להכניס חניות במספר כפי שהתחייב. לצורך כך תבקשו לראות תוכנית ראשונית של החניות ואולי להפגש עם האדריכל שיסביר למה זה אפשרי. עדין הכל כפוף להחלטות העיריה ובנוסף יש משתנים אחרים, כמו בדיקות קרקע, שיכולות לשנות ולהשפיע על התכנון הראשוני והיזם לא יודע אותן בשלב זה.
בנוסף - תוודאו בהסכם שהיזם מתחייב לפעול להשגת מספר החניות שהתחייב וכן כי במידה ואין לכם חניות - האם יש פיצוי או מנגנון אחר עבורכם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמייצג אותכם בהסכם וניתן גם לפנות אליו שאלה זו.
שאלה מענינת. יש הוראה בחוק המקרקעין חיזוק מבנים לגבי תנאים בהם יראו במבנה או באגף של בית מורכב כבית נפרד לענין הרוב הנדרש. נראה לי כי מה שעמד מול עיני המחוקק היה מקרה הפוך בו כניסה אחת רצתה פרויקט והשניה לא ואז קבעו מה התנאים בהתקיימם גם כניסה אחת יכולה לבצע את הפרויקט. במקרה שלכם בעצם כניסה בה יש רוב רוצה לאכוף את ההסכם גם על הכניסה בה אין רוב דירות, בשל היותכם בית משותף אחד. לי נראה כי לפי הוראות החוק הם יוכלו לעשות כן ואם בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, יש רוב מספיק לביצוע הפרויקט, אז ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין.
בנין מורכב בן שני אגפים - 9 דירות בכל אגף. תמא 38/2 (נדרשת 80% הסכמה). בנין אחד 8 מסכימים, בנין שני רק 7. סך הכל 83% הסכמה. בבנין השני רק קרוב ל 78% .
מה תאמר המפקחת ? האם יש תקדימים להחלטות ?
רחוב שלם (מאות דיירים) רשום כחלקה אחת ובעצם צידו האחד בנוי מבניינים מחוברים ומצידו השני בנוי מקוטג'ים.
יש רוב של הרחוב לביצוב פינוי בינוי בשל כך שרוב דיירי הרחוב גרים בבניינים אך תושבי הקוטג'ים לא מעוניינים לבצע אצלם. הייתכן שדיירי הבניינים יכפו על דיירי הקוטג'ים פינוי בינוי? בזמן שאין ביניהם כל קשר ומצויים בצדדים שונים של הרחוב?
שלום ראובן!
בודאי...
אתם זכאים לכל ההטבות שמקנה התמ"א. אני מבין שאתם לא רוצים להוסיף דירות בבנין ולמממן הכל בעצמכם. עדין במידה והבנין נכלל במסגרת התמ"א אתם זכאים להוסף ממ"ד וכן עוד שטח נוסף ועד 25 מ"ר הרחבה לדירה. כמובן שצריך להתיעץ עם אדריכל שיראה אם באמת יש מקום מבחינת קווי בנין וצורת הבנין והדירה להוסיף שטחים אלו.
תקחו בחשבון שכמובן תוספת בניה גם מיקרת את ההוצאות שלכם.
לא ברור אם הרכישה היא מבנין שעובר פרויקט תמ"א או לא. בכל רכישה של דירה מקבלן צריך לבדוק מה הזכויות שיש לו מכוחן הוא מוכר לכם וכן לבדוק כי תאור הדירה בהסכם תואם למה שהובטח לכם, קבלת בוחות מתאימות ועוד.
לא רואה הבדל גדול בין רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמא ובין רכישה מקבלן שקיבל זכויות במסגרת קומבינציה.
שלום שרה!
צריך להבהיר קודם. אין תוכנית 38/1 או 38/3. זה סך הכל כינוי עממי למה שצריך לקרוא תיקון מספר 1 לתמ"א 38 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38. בסופו של דבר זה הכל חלק מהוראות התמ"א. אני מבין שמדובר על כמה מבנים על אותה חלקה. כנראה כולם רשומים כבית משותף אחד. אין מניעה על פי חוק המקרקעין חיזוק להגיש תוכניות רק לגבי אחד מהמבנים, בתנאים הקבועים בחוק. הבעיה היא הבתים הנוספים שיבדקו שאינם נפגעים וכמובן עירית תל אבי. הליך של פרצלציה אם מתסיים, מייתר את התנגדות הבנינים האחרים אבל הם יכולים להתנגד להיך הפרצלציה כך שאיני רואה הבדל. בנוסף - צריך לבדוק מה המשמעות של פרצליה מבחינת דרכי גישה משותפים ,חניות וכו'.
בקיצור- את כל אלו יזם יכול וצריך לברר קודם בעיריה.
אילן הלוי ען"ד
שלום ליאורה!
אין חובה לדאוג לדירה חלופית בתקופת הבניה אלא זה ענין עיסקי. תתחילו מלדרוש מהיזם שישלם דמי שכירות בתקופת הביצוע. אם יש מספיק בשר בפרויקט הוא יסכים לזה. גם אם הוא יסרב בהעדר הצדקה כלכלית לכך אז צריך אלף שח, את מקבלת דירה חדשה גדולה יותר וטובה יותר. אני מבין שיתכן ובאופן אישי פשוט אין. במקרה כזה יתכן להגיע להסדר מול היזם נקודתי כלפיך.
אלן הלוי, עו"ד
מאוד תלוי בגודל הפרויקט, ברווחיות שלו ובכמה הסכמה אתה מביא.
בדר"כ מתווכים מדברים על 2% מהיקף העסקה. תתחיל מזה.