פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום רב,
בבנין שלנו 6 דירות, דיירי שתי הדירות בקומה הראשונה פנו לעיריה בבקשה לבנות ממ"דים עבורם מבלי לערוך אסיפת דיירים.
האם הם יכולים לבנות גם ללא אישור בעלי הדירות האחרות?
קראתי פסק דין על סכסוך שכנים בקשר לבנית ממ"ד בו השופטת פסקה כי משפחה שרצתה לבנות לעצמה ממ"ד, תוכל לעשות זאת במידה ויהיה רוב של 60%, או, כי התנגדות הדיירים האחרים לוקה בחוסר תום לב.
כלומר אותם שני בעלי דירות בבניין שלנו יוכלו לבנות גם ללא השגת רוב, אם התנגדות שאר הדיירים תוגדר כחוסר תום לב? ומה פירוש הביטוי "חוסר תום לב" בהקשר זה?
בתודה מראש
אהרון
לעו"ד הלוי,
תודה על המענה המהיר.
רציתי להתמקד בביטוי "תום לב". אם שכן מתנגד לבניה פשוט כי הוא מעדיף שלא יגזלו שטח מהגינה, או, שלא יפגעו באור או בנוף, או שרעש הבניה והאבק מפריעים לו, האם נימוקים אלה נכללים בהגדרה של "חוסר תום לב".
בברכה
האם ניתן לחייב דייר יחיד בבניין שמסרב לכך שהמעלית תעבור בשטח דירתו ובתמורה לשטח שנלקח ממנו עבור בניית המעלית יקבל הדייר תוספת בניה באזור אחר בדירה.ישנם 12 דיירים בבניין ומתוכם 6 שהמעלית עוברת בשטח דירתם 5 מסכימים ואחד מסרב.
לתשובתכם אודה.
האם יש דרך בה אוכל לראות את כול פסקי הדין בקשר לדייר סרבן שנתנו על ידי המפקח על המקרקעין?
תודה
דפנה
קצת קראתי ואני רוצה לראות אם הבנתי נכון:
האם הלכת "הדייר הסרבן" מתייחסת רק לפרויקטים תחת חוק "פינוי בינוי " , ולא לפרויקטים במסגרת תמ"א ?
אנו מתגוררים בבניין בן 6 דירות, לאחרונה התחלפו בעלי שתי דירות הקרקע ונכנסו שתי משפחות ברוכות ילדים שהחלו מיד להתעניין בבניית ממדים ללא עריכת אסיפה והעלאה מסודרת של הנושא בפני השכנים האחרים, פרט לשיחות באקראי עם חלק מהם. לאחרונה הבנתי ששניהם החליטו לפנות לעירייה עבורם בלבד ומסרו שהשכנים יקבלו זימון ל"ועדת שכנים" בעירייה, שם יצטרכו לנמק את התנגדותם לתוספת. האם יש אפשרות בחוקים של היום שהעירייה תאשר להם לבנות גם אם לא יהיה להם ת הרוב הדרוש (נדמה לי 50%).
שלום משה!
על פי החוק אתה יכול לפצל דירה בכמה תנאים והם - שטח דירה לאחר פיצול לא יפחת מ- 30 מ"ר; הבקשה להקלה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות; לא מוסיפים יותר מ- 30% דירות מעל מספר הדירות שמותר לבנות; חוות דעת מהנדס הוועדה התומך בבקשה.
בקיצור- לא ריאלי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עופר שלום!
לפני דאתה חותם על כל הסכם כדאי שתדע על מה אתה חותם ומה אתה אמור לקבל מהיזם במסגרת ההסכם. אז כן - תדרוש לקבל את טיוטת המפרט כבר עכשיו ותראה שהכל מוסכם עליכם.
לגבי עירית בני ברק - לא יודע למה מתנים בהקצאה. אני מניח שהאינטרסים שלך ושל היזם משותפים בענין זה וצריך להבין, גם ממנו, למה זה ככה, ומה השימוש שהעיריה רוצה לעשות בשטח.
אנו עומדים בפני חתימת הסכם תמא 38 (תוספות בניה והרחבת דירות) מול קבלן. במפרט הטכני הקבלן הבטיח הבטחות מכל טוב כמו ממדים ומרפסות שמש לכל הדיירים. ואולם בהסכם אנו הכנסנו סעיף האומר כי אם העיריה לא תאשר את ההרחבות הללו אנו נוכל לבטל ההסכם. הקבלן לא מוכן בשום פנים ואופן לסעיף זה ואומר כי מה שתאשר העיריה הוא יבצע ואם לא תאשר הרחבות אלא רק חיזוק ותוספות בניה ההסכם עדיין יהיה בתוקף - מה דעתכם האם הוא צודק? תודה
רווית שלום!
קודם כל צריך לעשות בדיקה ראשונית כבר היום לגבי התכנות של התוכניות שהגישו לכם. כמו שאמרת יכול להיות שהתוכניות מצוינות אבל בכלל לא ראליות. בנוסף - תכניסו הצהרה של היזם כי לפי בדיקות ראשוניות שערך ולמיטב הבנתו התוכניות תואמות את מה שמותר לבנות.
למרות כל זאת - צריך לזכור שהשליט התכנוני היא העיריה וגורמי תכנון אחרים. בנוסף - בשלב זה התכנון הוא ראשוני ולא מפורט. כך שסביר והגיוני שיהיו שינויים לעומת התוכניות. מה שצריך לדאוג ולכתוב כך בהסכם הוא שהשינויים לא יהיו מהותיים. למשל- אם הבטיחו לכם ממ"ד בתוכנית ובפועל לא מאושר- זה שינוי מהותי. אם נותנים ממד אבל לא בדיוק באותו מיקום או קצת יותר קטן - לא מהותי כנראה.
תזכרו שמה שהעיריהי מאשרת זה בסופו של דבר מה שיש. כך שיכול להיות שיש פער ואולי אפילו פער מהותי בין התוכניות הראשוניות למה שיאושר אבל עדין שווה להמשיך בהסכם, אולי עם איזונים אחרים מול היזם.
בקיצור- לא נראה לי הגיוני שיבטיח לכם ממד ומרפסת ובסוף לא יאשרו. במקרה כזה או שאתם תהיו זכאים לפיצוי אחר על פי מנגנון שתקבעו או שתתנו זכות לכל אחד מבעלי הדירות לחזור בו מהסכמתו.