מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום רב,
האם ניתן לרשום הערת אזהרה המגבילה/מתנה את מכירת הנכס בהסכמת צד ג'(משפחה של בעל הנכס) כאשר מדובר בדירה שנרכשה במסגרת המחיר למשתכן, ורישום ההערה הנ"ל מתבצע טרם חלפו 5 שנים מקבלת הנכס?
בברכה,
נדב
שלום נדב,
טכנית כנראה ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה כזו.
מהותית - אם הסיבה לרישום הערת האזהרה היא עסקה למכירת הדירה - הדבר יהווה הפרה של ההתחייבות שלא למכור את הדירה ויגרור חיוב בקנס הקבוע בחוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, בבניין ישן עם תוספת מרפסות פתוחות ותלויות, השכנה מתחתי טוענת שיש רטיבות ברצפה של המרפסת שלי - שנמצאת מעל המרפסת שלה. אני לא חושב שזה עניין שלה משום שזו לא "תקרה".וזה עומד מעל המרפסת הפתוחה שלה. כמו נניח שהייתה לה חצר מתחת למרפסת שלי, אז מצב המרפסת שלי לא צריך לעניין אותה. להבדיל מתקרה היא לא צובעת או עושה משהו, זה לא נחשב - אני חושב - כחלק מהבית שלה כמו תקרה. האם אני צודק או טועה?
תודה
שלום ז'אן,
אם הרטיבות מדירתך גורמת (או עלולה לגרום אם תמשך לאורך זמן) נזק לשכנה או לבניין היא זכאית לדרוש את תיקון הרטיבות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כשקונים בית ל הנייר מקבלן ניתן לקבל פטור מס רכישה דירה ראשונה
ואם קונים בית בהליכי בניה לא מקבלן - אלא מאדם פרטי שבונה בית ומוכר טרם תום הבניה
גם ניתן לקבל פטור מס רכישה קירה ראשונה?
ואותה שאלה לגבי מס שבח- המוכר שטרם סיים את בניית הבית עשוי להיות פטור ממס שבח דירת מגורים יחידה?
אודה לתשובה לשאלה ולהפניה למקור נורמטיבי למסקנה זו
רכישת בית שטרם הושלמה בנייתו עשויה להיות "פטורה" ממס רכישה כדירה יחידה אם המוכר מתחייב להשלים את הבניה (סעיף 9 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין).
מוכר של דירה שבנייתה לא הושלמה לא יוכל לקבל פטור ממס שבח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם בבקשה לביטול עסקה במסמ"ק צריך הקונה המבטל להצהיר שלא יקנה את הנכס לעולם? או ?
שלום רונן,
נכון, בטופס תצהיר הביטול מצהירים הצדדים כי לא יבצעו שוב עסקה לגבי אותו נכס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני בן 45 רווק.שכיר
יש דירה שיש לי 30% בעלות בה , כרגע היא מושכרת.
אני או מישהו מהבעלים לא גר בה כרגע היא מושכרת לדייר חיצוני.
האם אני זכאי להגיש הצעה במחיר למשתכן?
האם אני עומד בתנאים מסוימים?
נכון להיום בעלות בחלק בדירה שאיננו יותר מ 1/3 איננה פוגעת בזכאות.
פרטים נוספים לגבי זכאות ניתן למצוא כאן:
https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%AA_%D7%90%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%A8_%D7%96%D7%9B%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%91%D7%94%D7%A0%D7%97%D7%94_(%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8_%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9B%D7%9F) בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פולש השתלט על מחסן שבהעלותי הצמוד למקלט
הוגשה תלונה למשטרה
הפולש עשה נזק לרכוש המשותף םרץ דלת בבטון המשותף למקלט
פרטי הפולש ידןעים .
האם האחריות והתבחעה ניא נגד הפולש או בעלי המחסן
נא פנה לפורום דיני נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבעלותי דירה . בעתיד הקרוב אני צריך לקבל דירה בירושה מהוריי.
האם בעתיד לאחר שהדירה שאקבל בירושה תרשם על שמי בטאבו ,אני ארצה למכור את הדירה שבבעלותי(לא הדירה שירשתי) , אצטרך לשלם עליה מס שבח כיוון שברשותי דירה נוספת שקיבלתי בירושה ? או שדירה שהתקבלה בירושה לא נחשבת דירה שניה לצורך תשלום מס שבח ?
שלום משה,
אם הדירה עומדת בתנאי סעיף 49ב5 לחוק (דירתם היחידה של הוריך וזכאות שלהם לפטור אילו היו מוכרים בעצמם) ומגיע לך בגינה פטור דירת ירושה, היא לא תחשב דירה נוספת ותהיה זכאי לפטור במכירת דירתך האחרת ככל שתעמוד בתנאי הפטור (דירה יחידה, החזקה בה לפחות 18 חודשים וכיוב').
בכל מקרה אחר מכירת דירתך כל עוד דירת הירושה ברשותך תגרור חיוב העיסקה במס שבח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי, כיצד מבוצע חישוב של הפרשי מדד המחירים לצרכן בשכר דירה? במידה ושכד הדירה הוא 1000₪ לצורך העניין והמדד עלה ב1% עליי להוסיף 10₪ לשכר הדירה? האם את העלייה הנוספת במדד שלאחר מכן אני מחשבת משכר הדירה בתוספת ה1%? כלומר מ1010₪? (כמו שמחשבים ריבית דה ריבית) או שוב משכר הדירה הראשוני של 1000₪? בנוסף איפה אני יכולה למצוא את הנתונים המדוייקים ביותר של המדד שהתפרסם בשנה האחרונה? אודה לתשובתכם
שלום לינוי,
באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תמצאי את נתוני המדד וכן מחשבון לחישוב הפרשי ההצמדה.
החישוב הוא: שכר הדירה בחוזה כפול המדד הנוכחי לחלק למדד הבסיס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם מותר לי לשים מתקן נינגה לילד ועציצים כך שהדבר אינו מפריע לחניית הרכב.
אני מדבר על חנייה פרטית בבית פרטי.
אני שואל מפני ששמתי מחסן בחנייה הפרטית שלי בבית פרטי והשכן הצמוד התלונן לפקח.
ותוך ימים ספורים קיבלתי איומים מהפקח לפנות במיידי את המחסן.
האם אני יכול לשים כמה עציצים כדי לקבל את פרטיותי ומתקן נינגה עליון כך שהרכב נכנס מתחתיו?
מאיר שלום רב,
החניה אשר ברשותך, כשמה כן היא - ייעודה לצורך חנייה בלבד.
ככל ותשים עציצים ומתקן נינג'ה עליון סביר להניח שהשכן יפנה שוב למחלקת הפיקוח ברשות המקומית, אך באם תתבצע אכיפה ע"י המחלקה - הדבר תלוי במדיניותה . בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfady@gmail.com
בעקבות פרויקט תמ"א הריסה ובנייה, שכרתי דירה בסכום של 15,000 ש"ח בחודש לתקופה של שנתיים וחצי. בחוזה היה כתוב שהמשכיר יעמיד לרשותי את הדירה כאשר הדירה צבועה. לפני הכניסה לדירה, הסתבר לי שהדירה מלוכלכת ומשומנת מאוד. לאחר ויכוח ודרישה מצדי לקבל דירה נקייה, שכר המשכיר מישהו מקצועי שניקה את הדירה חלקית, כי המשכיר לא היה מוכן לשלם לו עבור ניקוי יסודי כפי שדרשתי. בחוזה היה כתוב שעל המשכיר לתקן כל מה שיהיה צורך לתקן. אנחנו נמצאים בדירה כבר 5 חודשים, ומסתבר, שהדירה מלאה ג'וקים. האם זה נקרא "דירה שלא ראויה למגורים" והמשכיר חייב לשלם עבור ההדברה, או לא? תודה.
שלום הודיה,דירה לא מסויידת או לא נקיה או דירה שיש בה ג'וקים איננה נחשבת "דירה לא ראויה למגורים".אם המשכיר התחייב לבצע ניקוי יסודי ולא ביצע אותו את יכולה לבצע ניקוי כזה בעצמך ולדרוש החזר כספי.
כך גם לגבי הדברה, בעיקר אם בעיית הג'וקים היא ממועד קבלת החזקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בשנת 1984 רכשנו חלק מקרקע מהמוכר, הקרקע כולה הייתה רשומה על שם חמשת בניו של המוכר, המוכר עשה מספר עסקאות עם מספר קונים , אולם בכל העסקאות רשם שמות שניים מבניו (במקום לרשום את החמשה) , העסקה שלנו דווחה בזמנו למיסוי מקרקעין וכל המסים שולמו . מה שקרה ששאר הקונים בשאר העסקאות העבירו את החלקים שלהם בטאבו . אולם כשאני רציתי היום להעביר את החלקים על שמי בטאבו התברר כי לשני הבנים שנרשמו בעסקה שלנו לא נותרו חלקים הרשומים על שמם בטאבו, החלקים שלי רשומים בפועל בטאבו על שם 3 האחים הנוספים שלא היו צד לעסקה. אין מחלוקת ביני לבין 5 האחים כי חלקת הקרקע שייכת לי (ובניתי עליה בית בזמנו עם היתר בנייה כמובן) והם מוכנים לשתף איתי פעולה ע"מ להעבירה בטאבו. מה עליי לעשות ? האם לבקש תיקון שמות מוכרים במיסוי מקרקעין ? האם חייבים לעשות עסקה חדשה עם 3 האחים הנוספים? ואם כן מה עם המסים ששולמו דאז בעסקה משנת 1984? האם מחזירים אותם ?
שלום מרואן,
השאלה מורכבת וחסרים פרטים עובדתיים רבים, ולכן איננה מתאימה לפורום.
אני ממליצה לפנות לעו"ד לבדיקת כל המסמכים הרלוונטים ובהתאם לכך להתויית דרך הפעולה הנכונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני בעלת דירה בבנין של 4 דיירים בן 45 שנים.3 מהדיירים חתמו על הסכמה להריסה ובניה,אני בת 72 ולא מסכימה לחתום בשל סיבות של אי שקיפות במידע מצד היזם,הדירה החדשה המתוכננת אינה מרווחת ומתאימה לצרכי כמו הנוכחית.ועוד סיבות.האם לגטימי משפטית לא לחתום על הסכם שנשלח לי ע"י העו"ד או שאני עשויה להגיע לבית משפט כדייר סרבן? תודה.
שלום ציפי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי.
בעל דירה מעונין היה לעלות את שכר הדירה ל-9 אלף, בסוף סוכם בהודעות וואטצאפ שהשכירות לשנה אחת בלבד תהייה 8.8 אלף. בעל הדירה טוען שסעיף שכתב בהודעה מוקדמת לטלפון של אישתי שהאופציה לשנה אחר כך תהייה במחיר של 9.5 אלף, דבר שלא דובר בהודעות איתי או סוכם איתי.אנו מעונינים לצאת מהחוזה והבאנו אנשים שיחליפו אותנו בחוזה אך בעל הדירה מקשה ומבקש 9 אלף שנה ראשונה על החוזה שלנו ומכניס את סעיף העלאת השכר דירה בשנה אחר כך. דבר בעצם שכובל אותנו לחוזה כי אף אחד לא מוכן לזה. האם זה תקין? ומה אפשר לעשות ?
לגבי הודעת הווטסאפ - אם אתה ואשתך שניכם שוכרי הדירה, ההתכתבות עמה מחייבת כמו ההתכתבות איתך.
אם אינך מסמכים לשלם את שכר הדירה בתקופת האופציה - אינך חייב לממש את האופציה לשנה נוספת. אתה זכאי לסיים את השכירות בתום השנה.
לגבי האפשרות לקצר את תקופת השכירות - בהנחה שהארכת התקופה נעשתה בתנאי החוזה הקודם יש לבדוק האם הוראותיו מאפשרות את קיצור תקופת השכירות ואם כן באילו תנאים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם יכול דייר (לרבות נציג ועד) להחזיק ביותר מיפוי כח אחד באסיפת דיירים?
שלום רמי,
בלשון החוק אין הגבלה על מספר הדיירים שיכול נציג לייצג, ובלבד שיציג כתב מינוי חתום מכל דייר שמינה אותו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב, בבעלותי חנות המושכרת לשוכר מעל 10 שנים. לאחרונה החליט השוכר על דעת עצמו לשפץ את החנות מבלי שקיבל מראש את רשותי או אישורי לכך. שאלתי האם בדרך זו מוקנית לו איזה חזקה על החנות ומה אפשר לעשות בנידון?
שלום שיפרה,
ראשית יש לבדוק אם בהסכם השכירות שלכם קיימת הוראה האוסרתעל השוכר לבצע שינויים במושכר או, אם קיימת הוראה המתירה זאת, ובאילו תנאים.
אם קיימת הוראה בעניין - יש לפעול על פיה.
בכל מקרה אחר יחולו הוראות חוק השכירות ולפיהן אסור לשוכר לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר.
ביצוע השיפוץ ללא הסכמתך מהווה הפרה של תנאי השכירות ולא מקנה לשוכר זכויות יתר. אם מדובר בתוספות שנוספו לחנות, או במתקנים שהוצאו ממנה זכותך לדרוש ממנו להחזיר את המצב לקדמותו על חשבונו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם חובה להגיש בקשה להיתר בנייה עבור מרפסת בהרחבה לדירה הבנויה מעמודי ברזל וקורות ברזל? האם נדרשת הסכמת השכנים לבנייה? מה הדין את בונים ללא היתר, האם אפשר לבקש הריסת המרפסת? מה המרחק המותר בין המרפסת לדירת השכנים?
שלום רחל,
הוספת מרפסת לדירה דורשת היתר בניה.
לצורך קבלת היתר בניה נדרשת הסכמת השכנים.
בניה ללא היתר עשויה להביא להליכים מנהליים (לרבות צו הריסה וקנסות) או פליליים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קבלן התחיל בניה, עצר אותה לפני שנתיים בשל חריגות ונוצרה סיטואציה שבה יש לנו שלד בנייה בגובה מלא מעבר לחומה שקשה להתעלם ממנו.
מה ניתן לעשות?
שלום שושי,
מבחינת דיני הקניין לא ניתן לעשות דבר.
אם עצירת הבניה אצל השכן גורמת לכם נזק - נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לכולם,
כאשר מתקינים מתקן הצללה שמצריך תומכים שמתחברים בשיפוע לקיר חיצוני. עד איזה גובה מהחלון של השכן מלמעלה מותר לחבר את התומכים לקיר החיצוני? האם בכלל מותר לעבור את גובה התקרה של דירה הגן בחיבור התומכים?
הקיר החיצוני הוא, בדרך כלל, רכוש משותף ולשם התקנת מתקן כלשהו עליו יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות.
יש להתקין את המתקן באופן שלא יגרום מטרד לשכן שמעליך - לא יחסום לא את שדה הראיה באופן לא סביר, לא יהווה סיכון בטיחותי, לא יגרום להצטברות לכלוך וכיוב'. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב רווית,
סעיף 2 בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 (להלן: "התקנות") קובעות נכון להיום כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ: 5,374 ש"ח (כולל מע"מ הסכום הוא: 6,287.58 ש"ח)
או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.
כמו כן תקנה 2 לא תחול על מכירה של דירה שסכום תמורתה עולה על 4,642,750 שקלים חדשים.
בהתייחס להוצאות בגין רישום הדירה - סך של 2,500 ש"ח הינה דרישה סבירה.
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfady@gmail.com
ברשותי חניה פרטית בטאבו הנמצאת באזור המוגדר כשטח פרטי (העירייה אינה מבצעת אכיפה באזור).
ממול החניה יש כביש. לאחרונה שכן מחנה ממול החניה בקצה הכביש. אזור הכביש מוגדר בתשריט הבית המשותף כ- "כניסה ויציאה מחניה". אציין כי יש אזורים אחרים בתשריט המוגדרים כשטח משותף אולם אזור הכביש אינו מוגדר כך. החניה באזור זה אף מגבילה את התנועה ותמנע מעבר של כבאית לדוג' בעת אסון.
מה באפשרותי לעשות?
תודה מראש.
ראשית כדאי לפנות אל השכן החוסם ולבקשו לחדול מכך.
אם הפניה איננה מועילה ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין ולבקש צו מניעה כנגד השכן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com