מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
?
שלום רב , אשמח לעזרתכם . אבי נפטר לפני כשנה וחצי . לאבי היתה חברה שמוכרת במוסד לביטוח לאומי כידועה בציבור . אבי רכש דירה כעשרים שנה לפני שהחלה מערכת היחסים שלו עם חברתו . הם לא גרו מעולם יחד בדירה המדוברת . הדירה עמדה סגורה ומוזנחת במשך למעלה מעשרים שנה . אבי נפטר לפני שנה וחצי וכעת הידועה בציבור מבקשת את חלקה בדירה . היא לא השתתפה מעולם בתשלומי השונים ( ארנונה , מים ) שמוטלים על הדירה . האם היא זכאית לתבוע אותי כיורשת הדירה . תודה רבה ושנה טובה
שלום ריקי,
נא פני לפורום ירושות וצוואות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם אפשר לרכוש דירה מתנה לילד ועל שמו מבלי שיהיה נוכח ומבלי שיתבקש לחתום על הסכמה/תצהיר?
שלום קסניה,
אם הילד קטין לא נדרשות חתימתו או הסכמתו, אך ידרש אישור בית משפט לרכישה.
אם הילד בגיר יתכן שניתן יהיה לרכוש דירה עבורו בנאמנות. יש לדעת שרשות המסים תבדוק את הנסיבות והיא עלולה לא לאשר את קיום הנאמנות. ככל שכך יקרה יהיו מיסוי כפול על העברת הדירה לבן (ישולם מס רכישה על ידי ההורה בעת הרכישה וע"י הבן בעת העברת הזכויות בעתיד אליו, ואם ההעברה לבן לא תהיה במתנה יחול חיוב גם במס שבח).
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד המתמחה במקרקעין בטרם ביצוע עסקה כלשהי, ולבחון את האפשרויות העומדות בפניכם בהתאם לצרכים ולרצונות המלאים שלכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תודה מראש על העזרה.
אני גר ברחוב של בתים פרטיים כאשר אין יותר מדי צמחייה ברחוב (שורה ארוכה של בתים פרטיים צמודים אחד לשני משתי צידי הכביש).
חשוב לציין שאני מאוד מקפיד לאסוף את הצואה של הכלב שלי על פי חוק.
עם זאת, בגלל הצפיפות ברחוב יוצא מדי פעם שהכלב נותן שתן על הגדרות החיצוניים אל אותם הבניינים.
היום בעודי משוחח בטלפון ברחוב קיבלתי איום מאחד השכנים שאם הכלב לא יפסיק לתת שתן על הגדר שלו, הוא יתבע אותי וטען שהוא כבר תקופה מצלם אותי ומקליט אותי (בנוסף אמר שהוא מקליט אותי בעודו מאיים עליי).
אמרתי לו שאעשה מאמץ כי לא רציתי להיכנס לסכסוך מיותר, אבל חשוב לי להבין את החוק בעניין הזה, האם קיים איסור על הכלב לבצע את צרכיו ברחוב? האם הצד החיצוני של בניין נחשב שטח פרטי? האם הקלטה כזו ללא ידיעתי נחשבת האזנת סתר?שוב פעם תודה מראש לעוזרים.
שלום יוסי,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין משותף על מרפסת שלי התקנתי פרגולת אלומיניום שתופסת 80% מהמרפסת. פרגולה יש גגון פוליגל חצי שקוף - חלבי, בא מפקח של העיריית ירושלים ודורש להחליף אותו לסנטף שקוף גלי , לפי בקשה של שכנה שגרה מעליי
בבנין שלנו יש עשרות פרגולות עם מגוון של גגונים וצבעים, אפילו פנלים אלומיניום
האם לעירייה מותר לבצע אכיפה בררנית לדרוש לכפות עליי לבחור רמת שקיפות של פוליגל.
מה עליי לעשות?
לשאלה למה לאחרים מותר לסגור מרפסות בצורה הרמטית ולשים פנלים מאלומיניום,
התשובה - לא התלוננו עליהם
הרשות המקומית מוסמכת לאכוף את חוקי התכנון והבניה, אך עליה לנהוג בשוויון ובאחידות כלפי התושבים.
אכיפה בררנית היא טענת הגנה לגיטימית גם בנושאי תכנון ובניה, ככל שהעובדות מלמדות כי אחרים לא נדרשו לבצע את השינויים שאתה נדרש לבצע למרות שגם הפרגולות שלהם חורגות מהאמור בהוראות התב"ע ובהנחה שלא קבלו היתן לבנייתן כפי שנבנו.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
בסעיף 4 לחוק כתוב לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה .
לאחר טופס 4 האם צריך לרשום את הערה בטאבו על פיצול דירה להשכרה או למגורי קרוב בלבד???
שלום רב,
לפי הוראת החוק רישום הערת האזהרה היה אמור להיות תנאי למתן ההיתר לפיצול הדירה. אם ההערה טרם נרשמה כנראה תתבקשו לרשום אותה כעת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני כחדשיים רכשתי דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן והעברתי לקבלן את כל הסכום .
ביקשתי ממנו להוציא מכתב שאין לי כל חוב נוסף על הדירה וכי הסכום שהעברתי הינו כולל את תשומות הבניה וכן שלקבלן לא תהיה כל דרישה כספית נוספת מעבר למה ששולם .
התשובה שקיבלתי ממנו במייל:החשבון מאופס וקובץ PDF עם מצב חשבון שבו אין עוד יתרות לתשלום , כמו כן הקבלן סיפק את כל הקבלות עבור כל התשלומים שהוא קיבל ממני .
האם זה מספיק לכך שבעתיד הקבלן לא יבוא אלי בדרישת תשלום כלשהיא ? האם הוא נדרש לספק מכתב גמר התחשבנות ?
שלום פיני,
אין בחוק הוראה המחייבת את הקבלן במסמך גמר התחשבנות, אך אכן כדאי לקבל ממנו מכתב כזה.
המסמכים שקבלת יהיו אף הם ראיה ותוכל להוכיח באמצעותם את ביצוע התשלומים על ידך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני גר כמעט 27 שנים בבניין משותף בן 6 דיירים בדירת פנטאוז
בהקמת הבניין דרש הדייר המקביל לי בקומה שגם לו פנטאוז ,מהקבלן שיוסיף קו ביוב העובר דרך קיר משותף
שלו ושלי ויורד דרך כל הבניין עד לרחבה בה נבנה בור ביוב.לצרכיו שלו בלבד.
לאחרונה אני מבקש לבצע שיפוצים בבתי ובן היתר להתחבר לצינור הביוב הנ"ל
אבקש את עזרתכם
האם זה מותר על פי חוק בתים משותפים
מנתוני השאלה לא ברור אם קו הביוב הוא קו פרטי של השכן - שאז יהיה עליך לבקש את הסכמתו להתחבר אליו, או רכוש משותף שאתה רשאי להשתמש בו שימוש סביר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה
קיבלתי הצעה לרכישת גג של דירה, על מנת לבנות בה דירה נוספת.
השאלה שלי האם יש מושג כזה לרכוש גג לבד. כלומר רק הגג יהיה שלי?
תודה רבה
כעקרון ניתן לרכוש גג וזכויות בניה עליו. האפשרות המעשית תלויה בנכס עצמו, באופן בו הוא רשום, בזהות הבעלים של הגג ושל זכויות הבניה (לא תמיד הם שייכים לאותם בעלים) ועוד.
בטרם עריכת עסקה כמתואר, כדאי לפנות עם כל המסמכים הרלוונטיים לעו"ד על מנת לוודא שהזכויות שאתה רוכש שייכות למי שמוכר לך אותן ושתוכל לממש את מטרת הרכישה, ובאילו אמצעים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי,
סיימנו חוזה מול בעל הדירה, ביקשנו את הצ'קים שהעברנו בחתימת החוזה לפני כ 3 שנים כולל שטרות ערבות.
בעל הדירה טוען שאיבד את הצ'קים, הצ'קים הם צ' ק שממוען אליו על חודש שכירות, ועוד צ'קים שממוענים לרשויות ללא סכום וללא תאריך כולם.
בעל הדירה מוכן להוציא מסמך שיחתום עליו שאומר שאין חובות ולא יעשה שימוש בצ'קים, מה מכתב כזה צריך להכיל ואיך אוכל להיות בטוח שלא יעשה בצ''קים שימוש או שאקבל תביעה בהמשך הדרך?
תודה!
שלום רב אביב,
במקרה כזה נכון להחתים את בעל הדירה על תצהיר כי איבד את השיקים ולפרט את פרטי השיקים (מס' שיקים, ושאר הפרטים ככל וניתן) כמו גם הצהרה לעניין תשלום כל החובות השוטפים אשר חויבתם בהם (ככל ואכן ביצעתם גמר חשבון ולא נותרו חובות לחובתכם).
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com
אנו מעוניינים לדעת כיצד מתנהלים בעט הריסת בית דו משפחתי וכיצד השכן שהורס צריך לבנות את הקיר המשותף.......כאשר מההתחלה הוא ניכנס לבית שלנו כמטר .
מה עושיםן. אנו בפחד גדול ?????
עליכם לבחון את התכניות, לרבות תכניות ההריסה והבניה ולבדוק שזכויותיכם אינן נפגעות.
כדאי להעזר בבעלי מקצוע מתאימים שיבחנו אם קיימת פגיעה בטאח שלכם או בקירות משותפים ואם התכניות בטיחותיות מספיק באופן שלא יגרם נזק לבית שלכם.
אם הבדיקות יצביעו על בעיה כדאי לפנות בדחיפות עם כל הממצאים להתיעצות עם עו"ד כדי לשקול את האפשרות לעצור את העבודות ולמנוע את הנזקים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלה, זוג ללא ילדים קנה מגרש לפני 3 שנים וחצי, הבעל נפטר, האלמנה מעוניינת להעביר לאחיין/ אח שלה במתנה, עדיין יש מיסוי מאוד גבוה, האם ניתן לקבל הקלה במס? מה ניתן לבצע?
שלום אדיר,
מתנה לאח (או לאחיין) של נכס שנרכש ע"י אחותו איננה פטורה ממס שבח. בעת העברת המתנה יהיה על האחות לשלם מס בשיעור 25% מההפרש בין מחיר הרכישה ומחיר השוק של המגרש בעת במועד ההעברה. האח יוכל לקבל הקלה במס רכישה ולשלם רק 1/3 ממנו. אחיין לא יהיה זכאי להנחה.
אם אין דחיפות בהעברת המקרקעין (ואם מדובר במתנה - כנראה אין דחיפות) ניתן להסדיר את ההעברה באמצעות צוואה ובכך לחסוך את המס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ערב טוב,יש עץ שעושה המון נזק ולכלולך הן לרכבים וכל מני חרקים .העץ שייך לבניין השני שגובל בדיוק לבניין שלי.בתור וועד הבית אני רוצא לגזום את העץ בגלל הנזק והרס שגורם בחנייה.השאלה:האם יכול לחייב את וועד של בניין השני להשתתף בהוצאות של הגיזום?תודה אריאל
שלום אריאל,
נא ראה סעיף 51 לחוק המקרקעין:
"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים." בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני שוכרת דירה עם חנייה, בחוזה מול המשכיר רשום כך: והמשכיר הינו המחזיק הבלעדי בדירת המגורים בת 3 חדרים וחניה... אחרי כמה זמן החניון התקלקל והחניה אינה זמינה עבורי (בעיה של כל הבנין שאין חניון) וכבר 6 חודשים שאין חניה. האם אני זכאית לפיצוי מהמשכיר?
שלום נירה,
ניתן לטעון שדירה ללא חניה שווה פחות מדירה שלא ניתן להשתמש בחניה שלה ולבקש מהמשכיר הפחתה של דמי השכירות.
ככל שתרצו לטעון זאת בבית משפט יהיה עליכם להוכיח זאת באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום מעין,
סיוד של חדר המדרגות נכלל בתחזוקה השוטפת של הבניין ולכן התשלום חל עליכם למרות שהוא נגבה באופן חד פעמי.ככל שדמי הועד המוגדלים משקפים את עלויות התחזוקה החודשיות/שנתיות עליכם לשלם את דמי הועד המוגדלים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אני משכירה דירה והיום שמתי לב שהחוזה הוא עד תאריך שלפני כמה חודשים. השוכרים עדיין נמצאים בדירה ומשלמים, נראה לי ששני הצדדים לא שמנו לב לזה. שאלתי היא האם החוזה תקף למרות התאריך שעבר כבר? מעוניינת לדעת באיזה מצב אני נמצאת. תודה רבה
שלום רב קטי,
על פי דברייך, ובהנחה שאין בהסכם סעיף כלשהו אשר קובע גובה דמי השכירות נוספים לתקופה אשר מעבר לאמור בהסכם השכירות - הסכם השכירות בתוקף מכורח התנהגותכם (הם משתמשים בנכס ובתמורה את מקבלת דמי שכירות).
רצוי בכל מקרה לערוך נספח בכתב להסכם השכירות.
אנחנו בניין של 60 דירות שטרם התאכלס (בניין חדש).
באסיפת הדיירים שהתקיימה נערכה הצבעה לטובת התקנת מצלמות בבניין, וההחלטה בעד מצלמות התקבלה ברוב קולות של 46 בעלי דירות מתוך 60.
ההצבעה היתה על התקנת מצלמות בשטחים המשותפים ללא התייחסות למיקום ספציפי, כאשר נאמר בע"פ נכתב בפרוטוקול שהמיקומים יקבעו בהמשך, אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע.
בעקבות המלצות של ועדי בניינים אחרים, בהם היו נזקים רבים במעליות, הוחלט להתקין מצלמה גם במעלית, במעמד התקנת שאר המצלמות (ברגע שיהיה אישור אכלוס).
להבנתנו המעליות נחשבות כחלק מהשטחים המשותפים בבניין ולכן ההצעה שעשינו כוללת גם את המעליות ולא נדרשת הצבעה נוספת ספציפית רק למעליות. האם אכן כך הדבר ?
ואם לא איזה רוב צריך למעלית ?
ואנו בעיקר נשמח לקבל הפניה לחוק, לתקנה או פסק דין שמסביר את נושא המצלמות במעלית כי נתקלנו רק בהמלצות ופרשנויות והמון מידע סותר.
תודה
אפשר לפרש הסכמה להתקנת מצלמות בשטחים המשותפים כהסכמה להתקנה גם במעלית.
אם יש לכם חשש שהדבר לא הובהר דיו טרם ההצבעה ולמען הסר ספק - כדאי לקיים הצבעה נוספת.
התשובה היא מהיבטי הקניין בלבד. כדאי לבחון גם הבטי פגיעה בפרטיות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אבא שלי בן 73 גר כ 30 שנה בבניין בן 4 קומות 16 דיירים דירה שלו בטאבו שהסתיימה משכנתא. קיים בבניין חניות משותפות שחלק בטאבו חלקם לא. של אבא שלי לא בטאבו. אבא שלי מחנה בחניה משותפת כאשר במשך 30 שנה חנה רק בחניה זו. כיום הגיעה דיירת חדשה לבניין אשר שוכרת דירה והיא מחנה לאבא שלי כאשר הוא יוצא מחנייתו. ראינו שכך הסברנו לה אבל שכנה אחת מתעקשת שאם רואה את החניה פנויה היא תיכנס כי זה לא רכוש שלו. אציין רק שאבא שלי אדם נכה בעל 80% נכות. שאלתי היא כזאת , איך הופכים את החניה הזאת לשלו? תודה על תשובתך
שלום עופר,
העובדה שאביך חונה שנים רבות במקום חניה שהינו חלק מהרכוש המשותף אינה הופכת את החניה לחניה השייכת לו.
על מנת להשתמש בחניה באופן בלעדי רשאי אביך לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שהחניה תוצמד לדירתו. לצורך הצמדת חניה המהווה רכוש משותף לדירה נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות האחרים בבניין ולאחר קבלתה נדרש תיקון צו הבית המשותף. הצמדה כזו הופכת את החניה לחניה פרטית של אביך.
דרך אחרת היא לפנות לבעלי הדירות האחרים בבקשה להקצות לאביך את מקום החניה בו הוא משתמש בשל נכותו. לשם הקצאה כזו נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות. הקצאה זו תהיה זמנית, כל עוד אביך ישתמש בחניה.
שלום ששי,
נכה עשוי לקבל הנחה במס רכישה אם הוא רוכש את הדירה למגוריו אם הנכות עומדת בקריטריונים שנקבעו בחוק ובהתאם לשווי הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קיימות זכויות מיוחדות לשוכר המשכיר את הנכס מעל ל-10 שנים?
בברכה ותודה,
אמיר
שלום אמיר,
אין זכויות מיוחדות הקבועות בחוק ונובעות מכך ששוכר ממשיך לשכור את אותו נכס במשך 10 שנים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שני שכנים הגרים בבניין של הבן שלי, לכל אחד יש חניה על שמו, ושניהם מעוניינים להעביר לבני את שני החניות [בנוסף למה שיש לי], האם ניתן להעביר ולרשום בטאבו על שם הבן שני חניות וביחד יהיה לו 3 חניות [והם יהיו צמודות], ולשכנים לא יהיה חניה, האם זה מותר באופן חוקי כולל רשימה בטאבו על שם הבן, ומה ההשלכות מזה ובמה זה כרוך?
הם מעוניינים להעבירם בתמורה שבני ירשה להם לבנות מעליו חדר נוסף [ואולי שתי חדרים] שיהיה מעל מקום הסוכה של דירת בני והחניות יהיה המקום שבני יוכל לקיים מצוות סוכה.
בברכה,
על פי חוק התכנון והבניה, בסעיף 158א1:
"(ב) לא יוצמדו לדירה אחת יותר משני מקומות חניה אלא בהתאם להוראות שנקבעו בתקנות או באישור רשות הרישוי המקומית, ולא תאשר רשות הרישוי המקומית הצמדה כאמור אלא אם כן שוכנעה שהשימוש המיועד לדירה מחייב שיוצמדו לה יותר משני מקומות חניה.
(ג) המצמיד מקומות חניה לדירה בניגוד להוראות סעיף זה, הצמדתו בטלה."
לפיכך, כדי שניתן יהיה להצמיד לדירת הבן 2 חניות נוספות יש לקבל אישור מהוועדה המקומיתלתכנון ובניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com