LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

משכנתא לדירה מתמ"א 38

אני

18/08/2013 14:35

תמ"א 38 - רכישת דירה

עו"ד אילן הלוי

19/08/2013 12:27

ערבויות חוק מכר

שאול

18/08/2013 12:41

תמ"א 38 - רכישה דירה

עו"ד אילן הלוי

19/08/2013 12:35

הערת אזהרה מספיקה מבחינת החוק ובלבד שהיא עונה על כל הכתוב בסעיף. אותה יחידה של היזם היא לא רק חדר האשפה אלא בעיקר הגג וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין מכוחם נבנה הפרויקט כולו. צריך לבדוק בתקנון המתוקן שזה אכן כך. אם כן - זה עונה לדעתי על תנאי זה. שים לב שיש בחוק עוד תנאי לגבי הערת אזהרה וזה כי אין עיקול או שעבוד או זכות צד ג' קודמת. בנוסף - אני מאוד ממליץ לך לבדוק מראש עם מספר בנקים למשכנתאות לגבי הדרישות שלהם לצורך מתן הלוואה לדירה כזו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה

אייל

18/08/2013 08:29

בבניין שלנו החל תהליך תמא 38. אציין כי מתחילת הדרך התנגדנו לפרוייקט (עכב זלזול וחוסר התחשבות של דיירי הקומות העליונות בעלי אינטרסים בבניין שמאד מאד מעוניינים בפרוייקט בגלל תוספת המעלית! וחלק מהם אף רוכשים דירה בתוספת החדשה). ולדעתנו לא השקיעו מספיק מחשבה בהתנהלות מול היזמים. למשל בפרוייקט לא יוסיפו ממ"דים לדירות "מכל מיני סיבות..." ודירתינו הינה ה"נפגעת" הראשית מכל התהליך. מבחינת מיקום המעלית,חדר המכונות, חדר עגלות, חניה ועוד מפרטים טכניים ה"פוגעים" ספציפית בדירתנו.
דירתינו הופכת מהדירה הטובה בבניין-לדירה הכי פגועה יחסית בבניין.
הגשנו התנגדות לעירייה, שלא התקבלה.

עקב התנגדותינו, הובהר לנו מתחילת התהליך ולאורך כל הדרך כי "לא צריך את חתימת כל הדיירים והפרוייקט ייצא לפועל גם בלי חתימה שלכם". לאחרונה קיבלנו תביעה מעו"ד החברה היזמית מול המפקחת על הביניינים המשותפים. ונאמר לנו ע"י היזם (שהפך למעין "חבר-נגדי") שזה רק משהו טכני על מנת לבצע שינוי בתוכניות הבניין המשותף, ואין בזה משום הסכמה כלשהי לפרוייקט. ואם לא נחתום על זה נזומן למשפט.
א. מהו בדיוק מסמך זה לתיקון בית משותף?
ב. האם יכולים לחייב אותנו לחתום?
ג. מה יקרה אם לא נחתום?
ד.האם חתימתנו עליו מהווה איזו הסכמה עתידית/ראשונית לפרוייקט?
ה. מה עושים הלאה?....
ארוך ומייגע אבל תודה מראש הכל אופן !

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד אילן הלוי

18/08/2013 11:18

לא ברור כל כך מהתאור באיזה שלב אתם נמצאים. זה נראה כאילו היזם הגיש בקשה לשינוי צו הבית המשותף על מנת ליצור יחידה רישומית חדשה. אם אתם מתנגדים לתוכנית אני מציע לא לחתום על שום דבר ולא להסכים לשום דבר בודאי לא לפני שאתם מקבלים יעוץ משפטי פרטני למקרה שלכם.
אני מאוד ממליץ על כך גם כדי לקבל תמונת מראה שתבינו אם להתנגדות שלכם יש בסיס והאם אולי בהדברות עם היזם ניתן לפתור חלק מהחששות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2 - אמור לקבל דירה בת 4 חדר' לאחר תוספת חדר במסגרת תמא - אך מבקש את הדירה בת 5 חדר'

אמיר

18/08/2013 07:08

אמור לקבל 4 חדרים (ז"א תוספת חדר) במסגרת תמא 38/2 אך מעוניין בדירת 5 חדרים שגם נבנית במסגרת אותו הפרוייקט.
- ברור לי שאשלם מחיר שוק על תוספת השטח שאני רוכש (חדר נוסף), כמו כן ישנם דמי תיווך שאני בטוח ייגבו בעסקה מהדירות שיוצעו למכירה אך לא ממני ככל הנראה מפסידים עליי תיווך של חדר לכאורה.
-מבחינת אפשרי נראה לי הדבר שכן, אני צודק ?
-מבחינת מיסוי האם אשלם כל הנדרש רק לגבי תוספת השטח הנוסף ? או שרשויות המס השונות רואות את זה כעסקה שאי אפשר לעשותה דרך תמא 38/2 ז"א יבוטלו ההקלות במס מתוקף הסעיף 38/2 וזה יחשב כרכישת דירה רגילה ? איך בדיוק זה קורה והאם כבר היה מקרה כזה ?
-מתחושתי הקבלן לא אהב את בקשתי
השאלה האם זה מטעם סוגיות מיסוי או פשוט שהוא מרגיש שהוא מפסיד בגללי כמה % בדרך ? מרגיש שזו הסיבה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - החלפת דירה

עו"ד אילן הלוי

18/08/2013 10:58

חישוב שטח תוספת בניה

ילנה

15/08/2013 07:45

>מ"א 38 - חישוב תוספת שטח

עו"ד אילן הלוי

18/08/2013 10:45

הקלה בקוי בנין בצדדים עבור ממ"ד

ט. מרכוס

14/08/2013 20:51

תמא 38 - הקלה בקווי בנין

עו"ד אילן הלוי

18/08/2013 10:21

כפיית הקבלן ודיירי הבית

אתי

14/08/2013 13:36

שמי אתי ברשותי דירה בבת ים בכתובת זו ישנם 2 בניינים בעלי כניסות צמודות סה"כ 32 דיירים עפ החוזה שהקבלן מסר לנו עומדות להיבנות 20 דירות נוספות לפחות שהן 2 וחצי קומות מינימום. הקבלן מתחייב לתחזק את הבנין מעלית לבנות מרפסות שמש +ממ"ד מלבד 4 דירות אמצעיות שהן הגדולות ביותר מבחינת מ"ר. ערבות שהוא מוכן לתת היא 500 אלף ש"ח.. רוב דיירי הבניין חתמו על הסכם זה .לכול אחת מהדירות מלבד האמצעיות ישנם קירות פינתיים אשר מאפשרות לבנות מרפסת + ממ"ד בנוסף לדירה הקיימת.
בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.
1. התוכנית כוללת בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה (הן הדירות היחידות שממ"ד נבנה משטח הדירה הפרטי). האדריכל מתכוון לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר הזרחי ע"ח שטח הדירה אמנם אין בתכנית מימידים מדוייקים אך התחשיב כ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון + מרפסת פינתית זאת ועוד הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.
נציגי החברה לא מוכנים לפצות אותנו.
מה קורה במקרים אלו האם ניתן לכפות עלינו כל זה?
התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון , לאםשר לפועלים להיכנס לתוך שטח הדירה הפרטית שלי?
נא עזרתך
אתי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - כפית הקבלן

עו"ד אילן הלוי

15/08/2013 15:42

שלום אתי! במקרה של פרויקט תמ"א בניה חדשה מעל קיימת החובה היא לדאוג לממדים בדירות החדשות וכן לחזק בבטון לפחות 50% מהיקף הקירות שמעליהם נבנו הממדים, בדירות הקיימות. אני מניח שזה המצב. אם מדובר על תוספת ממד גם לכם אז לא ברור למה היה צריך להכנס לתוך הדירה ולא להוסיף כשטח נוסף. בכל מקרה- גם חשוב לראות על מה חתמתם ומה הסכמתם בהסכם שנחתם מול הקבלן. אני מציע שתתנגדו ותודיעו גם בכתב לקבלן על הנתגדותכם לתוכנית המוצעת. שיעשה מאמץ לשפר את התכנון.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חניה ברכוש המשותף

דני

13/08/2013 23:35

שלום
הבניין בו אני מתגורר נמצא בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א 38. בבניין מספר חניות השייכות לרכוש המשותף, לפי החוזה שהתקבל מעורכת הדין היזם יקבל את החניות שאינם רשומים בטאבו וכן שטחי גינה לצורך ביצוע חניות לדיירים החדשים.
להבנתי הדיירים שגרים כיום לא יוכלו לעשות עוד שימוש בחניות ומי שיחנה הם דיירים חדשים. השאלה היא האם מקובל כך שהקבלן יקבל במתנה חניות מרכוש משותף לטובת דיירים חדשים ואילו הדיירים הגרים כיום יזרקו לרחוב?.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - חניות

עו"ד אילן הלוי

14/08/2013 09:30

תמ"א 38/2

13/08/2013 12:29

תמ"א 38 - פריוולגיות

עו"ד אילן הלוי

13/08/2013 14:21

לא מדויק, אילן!

דן

11/03/2015 01:10

לאחר שהרחיב דירתו בהסכמת השכנים הוא מסרב לתמא

זהר

13/08/2013 11:56

תמ"א 38 - דייר מתנגד

עו"ד אילן הלוי

13/08/2013 14:05

קודם כל תבדקו אם יש לכם רוב מספיק לפי חוק "החיזוק" להתקשרות בהסכם. בנוסף תבדקו למה בדיוק הסכמתם בשעתו ומה כולל היתר הבניה שלו. לא ברור מהשאלה האם ההרחבה של אותו שכן היא על הגג או הצידה. אם הצידה- אז כנראה שאין בעיה. אם לתוספת חדר על הגג- לדעתי אם עדין שטח הגג הנותר הוא רכוש משותף לא צריכה להיות מניעה לבנות עליו ומעליו בהתאם לעקרונות התמ"א. בשלב ראשון לא הייתי נבהל ממנו אלא נותן לעורך הדין שלכם וכן ליזמים שבאים אליכם לעשות את הבדיקות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 ונזקיה

מירי

11/08/2013 21:00

תמ,א 38 - נזק

עו"ד אילן הלוי

13/08/2013 13:41

רכישת דירה בפרויקט תמ"א

איתי

11/08/2013 02:05

שלום רב,

אני מעוניין לרכוש דירה בבניין שעובר תמ"א של הרחבה - בלבד, הקבלן הסביר לי שאין ליווי בנקאי אלא רק הערת אזהרה על תא מהרכוש המשותף וכי אני אשלם בהתאם להתקדמות הבניין.

השאלה שלי היא כזאת, האם במקרה בו הקבלן מפר את ההסכם עם הדיירים - האם ניתן למחוק את הערת האזהרה שלי, הקבלן אומר שלא - כי על פי ההסכם עם הדיירים הם יכולים לבטל רק את הערת האזהרה שלו.

האם צריך להיות סעיף מפורש ? האם מספיק שהקבלן יכתוב לי או שצריך להחתים גם את הדיירים

אודה לתשובה

איתי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - הערת אזהרה ךטובת קונה

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:08

היתר בניה ניתן ב 1 לינואר 1980

עמנואל

10/08/2013 08:00

תמ"א 38 - מועד קבלת היתר הבניה

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:15

היי! הוראות התמ"א קובעות כי תמריצי התמ"א יחולו על בנינים קיימים אשר היתר לבניייתם הוצא קודם ל- 1.1.1980. צריך לבחון היטב את תאריך ההיתר על מנת לוודא שהמועד בו ניתן הוא אכן 1.1.1980. בכל מקרה- אם הבנין נבנה שלא לפי תקן רעידות אדמה הייתי מנסה מול העיריה לקבל את הזכויות. ניתן לטעון שאישור הוועדה להיתר ניתן עוד קודם ולכן מועד החתימה הוא שרירותי, כי זו תכלילת התמ"א ועוד טענות. מה שכן - לא בטוח שתקבלו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מהו הדין כאשר ישנה הצמדה של רכוש משותף לדירה פלונית

דניאל

08/08/2013 13:27

תמ"א 38 - כפית דייר בקומת הגג

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:18

מע"מ על תשומות בניה

אבי

06/08/2013 18:44

ישנה בעית מיסוי בתמ"א 2 הריסה ובינוי והיא מע"מ על תשומות בניה שערכו מגיע ל 100000 ש"ח לדירה של כ 110 מ"ר וזה מה שהורס את האופציה לביצוע תמ"א 2
זכויות הבניה לפי חוק תמ"א אינן מספיקות בכדי לכסות סכום זה . למשל אם יש בניין של 14 דיירים 4 בקומה נופל סכום של 1.4 מיליון שעוצר את הכדאיות כי אין מספיק זכויות בנייה לכיסוי הנ"ל בחוק התמ"א , פשוט חסרה קומה .
מדוע המדינה לא משכילה להבין הנ"ל ובכלל נראה כי בעייה זו גוררת
את בעלי הדירות להוסיף 2.5 קומות על בניינים רעועים ..
לא נראה הגיוני , המדינה לא רואה זאת ?

בפער של קומה אחת ניתן להקים בניין חדש עם חניות ועם כל המשתמע.

ראיתי איזה הצעת חוק של ח"כ אמנון כהן (מרץ השנה) בעניין מדוע זה תקוע ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - מעמ

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:20

עלות מפקח בניה מטעם הדיירים

רן

04/08/2013 16:58

תמ"א 38- שכר מפקח

עו"ד אילן הלוי

06/08/2013 09:44

תודה רבה לת

רן

06/08/2013 10:18

אחריות חוק מכר

אורי עינבל

03/08/2013 19:35

תמ"א 38 - אחריות בדק

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:41

אורי שלום! מתנצל שנשכחת קצת, כנראה עקב המעבר לאתר החדש ההודעה שלך נשארה מאחור.
בכל מקרה- חוק המכר (דירות) מסדיר את נושא האחריות לבדק בין מוכר לקונה. על פי ההגדרות בחוק זה נראה שהיזם אינו בגדר מוכר ובעל הדירה אינו בגדר קונה. לכן הוראות החוק הנ"ל אינן חלות על שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות. זה עדין לא אומר שהיזם אינו אחראי לליקוי בניה. קודם כל צריך לראות מה ההסכם בינכם קובע. בכל מקרה אפשר להגיש תביעה כנגדו בגין ליקויי בניה על פי פקודת הנזיקין ו/או על פי דיני החוזים הכלליים. נכון שהדייר אינו נהנה מהתקופות ומהחזקות שבחוק המכר דירות אבל עדין אם יוכיח כי קיים ליקוי וכי הליקוי נגרם בגלל עבודות היזם הוא יזכה בתביעתו. התשובה הנ"ל נכונה גם לגבי שטחי ההרחבה וגם לגבי נזקים שנגרמו בדירה המקורית.
לגבי הרכוש המשותף- מעבר למה שנכתב קודם וחל גם על שטחים אלו- הרכוש המשותף משמש גם את הדיירים החדשים כלפיהם חב היזם בהתאם לחוק המכר דירות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה בבניין שעתיד לעבור תמא 38

אלי כהן

03/08/2013 15:48

תמ"א 38 - היטל השבחה

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 12:53

שינוי בעלות על דירה

המתלבטת

30/07/2013 21:14

שלום רב,
אני מתגוררת בדירה הרשומה על שם אמי ואשר העבירה לי אותה במתנה. שנים אני מתגורר בדירה ועד כה לא בצעתי את השינוי ברשומות, כלומר הדירה עדיין על שמה. עתה אנו בבניין עומדים לקראת חתימה עם יזם לקראת פרוייקט תמ"א 38/2. שאלתי היא, מבחינה מיסויית האם כדאי לי לעשות כעת את השינוי או לחכות לאחר תום הפרוייקט (שיארך מס' שנים)? וכן, במידה ואעשה זאת בסמוך מאד לחתימת ההסכם, האם שינוי זה יגרום עלות מסויימת כמס כזה או אחר?
תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - העברת זכויות בעלות

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 13:23

קבלת חניה במסגרת תמ"א 38

אלי

30/07/2013 15:24

שלום רב,
זוהי הודעה שניה באותו נושא לאחר שההודעה הראשונה משום מה נמחקה מהפורום, ייתכן ובשל בעיה טכנית.
על כל פנים, בבעלותי דירה בבניין שמיועד לתמא 38. בבניין זה לחלק מהשכנים יש חניה בטאבו ולחלק נוסף, וביניהם אני, אין.
כיום הדבר אינו רלוונטי משום שמדובר ברח' קטן ללא מוצא עם מספיק חניות ציבוריות כך שכל דיירי הרח' מסתדרים.
הבעיה מתחילה בכך שעם ביצוע התמ"א יתווספו דיירים חדשים שיקבלו חניות יחד עם הדירות שירכשו (שיבואו ע"ח החניות הציבוריות). כמו כן סביר להניח שלרוב הדיירים יש יותר מרכב אחד כך שיהיה מאבק על חניות ציבוריות נוספות ובכלל תוספת של דיירים רבים היא פוטנציאל למבקרים ואורחים רבים יותר בבניין - מה שמצמצם עוד יותר את היצע החניות הציבוריות בבניין, אם בכלל יישארו כאלה. בשורה התחתונה על אף שדרוג הדירה עצמה והבניין הרי שמדובר בהרעת תנאים בהיבט של החניה (שהוא היבט מרכז ביותר) - האם ניתן להתנות את חתימתי על התמ"א בקבלת חניה שתירשם על שמי בטאבו? מה המשמעות של סירוב בשל עילה זאת בלבד מבחינת בית המשפט?
יודגש כי אין ברצוני להקשות על הפרויקט או לסחוט הטבות אך מדובר פה בדבר אלמנטרי מבחינתי שירע משמעותית את המצב עבורי.
תודה רבה,
אלי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - בעיית חניה

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 13:26

ראשון	קודם		171	172	173	174	175	176	177	178	179	180	181	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני משפחה 02/05/2024 | 13:09 תביעת נזיקין בגין תלונת שווא בין בנ... שלום אלון,שאלתך קשורה לתחום הפלילי, אנא פנה לפורום הנכון. ייתכן וכוונתך לתביעת נזיקין בגין תלונת ...

פורום דיני עבודה 02/05/2024 | 12:35 הבראה וחופשה לעובד שעתי, עדכון שכר ... שלום, עובד שעתי שהשכר השעתי שלו היה 60 שח ובחודש האחרון עלה שכרו ל 70 שח לשעה מגיע לו הבראה ו...

פורום תאונות דרכים 02/05/2024 | 12:27 תאונה כפולה שלום רבלפני כשבועים קרתה תאונה לרכב .הרכב הוזמן לתיקון לפי יומיים בגלל החג לתיקון.בדרך למוסך קרתה...

פורום לשון הרע 02/05/2024 | 12:23 לשון הרע מול אדם זר בעל הדירה שלי הגיע עם משפחה שבדקה להיכנס לנכס לקראת העזיבה שלי, במהלך הביקור בעל הדירה טען שקרים ...

פורום זכויות יוצרים 02/05/2024 | 11:51 האם אפשר להשתמש בתוכן של מישהו אחר?... שלום עמיתשימוש בתכנים מוגנים של אחרים עשוי להיות מותר, אם הוא נעשה בתום לב, במידה סבירה וניתן קרד...

כניסה לפורומים המשפטיים