|
| אני מתייחס לשאלה של אריה, 02/04/2013 12:48:
http://www.lawforums.co.il/ObjDoc.asp?PID=526776&OID=527491&docMode=print&oType=3
אני חושב שהעיקר בשאלתו של אריה הוחמץ:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
כדי לחדד, אתן דוגמא אחרת, שמעניינת אותי (ונא לראות אותה גם כשאלה נפרדת משאלתו של אריה):
מצב קיים:
בית על הקרקע (ללא קומת עמודים!), בן שתי קומות, שתי דירות בקומה. יש זכויות בנייה שעדיין לא מומשו, המאפשרות להרחיב את הדירות לצדדים.
בנוסף (!) לזכויות להרחבת הבניין צמוד הקרקע - יש זכויות אחרות (כבר מזמן, הרבה לפני תמ"א 38) להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש, אחר, בן 4 קומות על עמודים [ ! - אני רוצה להדגיש שעד כמה שאני יודע, הבניין הקיים, בניין דירות צמוד קרקע, ובניין על עמודים - הם מבחינת תכנון ובנייה אגסים ועגבניות ... שני דברים שונים לחלוטין (ולראייה, כל זמן שהבית הקיים נשאר א י - א פ ש ר להשתמש בזכויות שקיימות לבניין שייבנה על עמודים, אלא רק בזכויות המיועדות לבניין במתכונתו הקיימת)].
והנה אני חוזר לשאלה של אריה:
"האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים ... או בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור ...".
אני מבקש להסביר היכן אני רואה את הבעייה:
1.
תמ"א 38 - בכל מקום בו היא מדברת על הריסה ובנייה מחדש - חוזרות המילים: "והקמתוווווו מחדש" (זו הדרך שבחרתי להדגיש את האות 'ו' של 'הקמתו'):
- בפרק א': כללי, בסעיף 2 שעניינו "מטרות התכנית" נכתב:
"2.4. לקבוע הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתוווווו מחדש".
- בסעיף 6, שעניינו "יחס לתכניות אחרות, נכתב בתת-הסעיפים הבאים:
" 6.4 ניתן יהיה לאשר תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתווווווו מחדש ... מכוח תכנית זו ...",
" 6.5. תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתוווווו מחדש מכוח תכנית זו, ...",
- הכותרת של סעיף 14א - זה הסעיף העוסק בהריסה ובנייה מחדש ! - היא:
"הריסת מבנה והקמתוווווווווו מחדש".
כ ל ו מ ר:
תמ"א 38 חוזרת ומדגישה כי מדובר ב א ו ת ו הבניין (אגס, בדוגמא לעיל), ולא בבניין א ח ר בכלל (עגבניה).
המסקנה שלי:
א ס ו ר להשמתמש
ג ם
- בתמ"א 38 ותיקוניה, ותוכנית/יות שנוצרו בעקבותיה/ם,
ו ג ם
- בתוכניות מקומיות שאושרו לפני תמ"א 38, ו ש א י נ ן מתייחסות לבניין ה ק י י ם !
מה ש(לכאורה?) מערער את בטחוני, הוא גם מה שהצביע עליו השואל אריה:
ניסוח תת-הסעיף 14א.א. :
" א. יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו".
לכאורה, נאמר כי "שטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת ...", ומכאן ניתן לחשוב שלא מדובר ב-הקמתוווו מחדש", אלא בהקמת כל הניין שמותר לבנות על החלקה, ולו להוסיף את תמ"א 38.
כדי לבדוק זאת, הלכתי ל-"חוק התכנון והבנייה", ללמוד מהי "תכנית מפורטת".
למדתי מ-"חוק התכנון והבנייה", מסימן ד': "תכנית מפורטת" (ובעצם, מסעיפים 69 ו-63), כי בין ההוראות השונות שמותר ל-"תכנית מפורטת" לקבוע - א י ן כלל ועיקר הרשות לקבוע בענייני זכויות בנייה.
באם אני צודק, כי אז גם הניסוח של סעיף 14א ("... לפי התכניות המפורטות שחלות במקום ...") לא יכול לתמוך בגישה,
שמותר להשתמש לקבלת היתר
הן
בזכויות לבניית בניין א ח ר (4 קומות על עמודים),
ו ה ן
להוסיף לו את כל מה שמעניקה תמ"א 38, ותב"עות שממשיכים אותה.
(ההגיון אומר שבמימוש זכטיות של בניין א ח ר - בונים בניין שכבר לא זקוק לחיזוקים.
גם התוצאה - שבמקום בית קטן, בן 2 קומות, יאושר בניין בן כ-8 קומות - מראה בעליל שאין זה הגיוני לאפשר לממש גם את זה וגם את זה)
ובכן,
שתי שאלות לי:
א. זו של אריה, שלדעתי הוחמצה (ראה בחלק הראשון של דברי),
ב. מהי "תכנית מפורטת" (כלומר: האם צדקתי בקריאתי את החוק?).
תודה,
נחום.
|