פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום רב .
האם לפי החוק היזם מחוייב לתת מספר מטרים כתוספת לכל דירה , אם כן כמה?
אם התשובה היא כן ( לדוגמא 25 מטר תוספת ) אך בפועל לא ניתן להוסיף את כל המטרים בגלל אילוצים בשטח , האם היזם מחוייב לפצות פיצוי כספי עבור החלק שלא התווסף ?
תודה מראש
אבי שלום
אין שום חובה בחוק לתת מינימום תוספת שטח או בכלל לתת תוספת. טיפלתי בפרויקטים של תמא הריסה ובניה שאף הורידו שטחים לדירות. ממילא אין שום מקום לפיצוי מצד היזם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום,
הרוב המעוניין בתמא חיזוק אצלנו הוא 10 מתוך 15 דירות, אבל מבחינת חישוב השטח המשותף לדירות הרוב, אנחנו מגיעים רק ל 66.38 אחוזים, במקום 66.667 אחוזים.
האם יש סיכוי שהמפקחת בכל זאת תסכים לפרוייקט ?
תודה, חיים
חיים שלום
מוזר אבל להבנתי קו הגבול הוא ברור ואתם לא הגעתם אליו. יתכן ואם הדיירים הסרבנים לא יטענו כלום המפקחת תעלים ענין מכך אבל אני לא רואה איך היזם יקח את הסיכון הזה על עצמו.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הי,
הבניין שלנו כרגע עובר תמא 38
ויש המון נזקים ברכוש הפרטי אם זה מזגנים, קירות....
האם יש גוף אחראי על היזמים
למי צריך לפנות לנזקים האלה ? היזם והפיקוח לא מטפלים בנסקים האלה? אודה מאוד בבקשה לתשובה מפורטת
שלום רב
אם יש נזקים שנגרמו במהלך העבודות אז הכתובת לתיקון הנזקים הוא היזם והקבלן המבצע.
מציע כי תפני אליהם ישירות בענין זה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמא בפתח תקוה . 12 דיירים .
נקבע לנו אסיפה שבה עלינו לבחור 2 יזמים סופיים שנבחרו ע"י נציגות .
2 היזמים אינם נראים לי ולבעלי . משיקולים של נסיון .
בקשנו שיגיעו לאסיפה עוד יזם או שניים ונאמר לנו שהומלץ ע"י עו"ד הדיירים להביא רק 2 סופיים .
האם עלינו להמנע ובמידה ויבחר יזם נהיה דייר סרבן ?
כל התנהלות הנציגות אינה שקופה . לא קבלנו לידינו את מכרז היזמים שאמור היה לכלול גם יזמים קודמים שהועלו. לא קבלת תוכנית מוקדמת של היזמים הסופיים על מנת להתעמק בה לפני האסיפה .מה לעשות ???
אורנה שלום
אני לא יודע איזה תהליך היה או לא היה. אני כן חושב שלהביא שני יזמים לבחירה זה סביר מאוד. בישיבה יש לקבל הסבר על התהליך שהיה ולמה נבחרו דוקא שניים אלו לרבות פרוט נסיונם.
אני עוד ממליץ פשוט לפנות לעורך הדין/נציגות ולבקש תשובות לפני האסיפה לא בתקיפות אלא כדי לבוא מוכנים לפגישה.
יכול להיות שיש תשובות ברורות ומסודרות למה נבחרו שניים אלו.
בכל מקרה ההחלטה אם לחתום או לא היא שלכם. במידה ולא תחתמו אבל כן יחתמו הרוב הנדרש על פי חוק אז אכן תחשבו כ"דיירים סרבנים". בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. האם יש מקור נורמטיבי הקובע כי לא ניתן לנסח חוזים שונים לדיירים שונים? לא שואל על תמורות שונות, אלא ניסוח שונה של סעיפי החוזה (שלא בקשר לתמורות שהינן כן זהות).
ו
2. מהו המקור הנורמטיבי המחייב תמורה שוויונית לכולם בהתחדשות עירונית?
המקור הנורמטיבי הם ההלכות לפיהם לא ניתן להפלות בין בעלים. בעלי דירות צריכים לקבל תמורות דומות. אם יש בהסכמים הללו סעיפים שמפלים בין אחד לשני אז זה לא תקין. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נרשם הערת אזהרה בטאבו על יחידה רישומית ע"י היזם תמא 38/1 , היתר הבניה ניתן לפני כשנה
עבודות טרם החלו ואפילו שלט אין.היזם טרם הסכים עם הגוף המממן ! תאורטית יכול להמשך כך זמן בלתי ידוע. מהם ההשלכות לגבי הערת אזהרה בטאבו כלפי בעלי הדירות והאם ניתן לבטל ?
מיה שלום רב
אני לא יודע למה לא התחילו את העבודות אבל בעיקרון בהסכמים כאלו אמור היזם להשאיר יפוי כוח לביטול ההערה אצל עורך הדין שלכם.
אבל אם אתם לא מתכוונים לבטל את ההסכם או למכור את הדירה עכשיו אז אני ממליץ שתבדקו ותעקבו היכן הדברים עומדים מול היזם.
מה גובר ?
בהסכם הליווי ישנם סעיפים שנוגדים את הסכם שנחתם עם היזם .
מה גובר?
מריו שלום רב
חתימת הסכם הליווי על ידי הבעלים היא מאוחרת יותר ולכן הוראותיה גוברות. לרוב גם נכתב שם במפורש שהוראות הסכם המשולש בין הבנק המלווה, היזם והבעלים גוברות על הוראות הסכם התמ"א. בכל מקרה זה תפקידו של עורך הדין המייצג אותכם לעבור על המסמכים ולבדוק מה הפערים בין המסמכים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לאחר שנחתם הסכם תמא חיזוק שבו הובטחו תמורות בתנאי שגורמי הרישוי יאשרו אותם, היזם טען שהוא ניסה לקיים את המובטח אבל גורמי הרישוי לא אשרו את התמורות. ולכן הוא מבקש להוסיף נספח שינוי להסכם שבו יתוקנו התמורות לאור היתר על תנאי שהוא השיג.
דה פקטו הוא לא הגיש את התוכנית המקורית לאישור הוועדה וטען שעשה זאת בגלל הנחיות של תאום התכנון בעיריה.
הראיה היחידה שהוצגה על ידי היזם לטענתו שהעיריה לא מאשרת את התמורות שהובטחו היא ההיתר על תנאי שהשיג. אבל היתר מצביע רק על מה שאושר ולא על מה שניתן היה לאשר אם התוכנית המקורית הייתה מוגשת לועדה.
האם יש תקדים משפטי לטענה שתאום התכנון איננו גורם בעל סמכות הכרעה וכדי להוכיח שלא ניתן היה לאשר את התוכנית המקורית הוא היה צריך להגיש אותה לאישור הועדה ולהדחות על ידה?
היי עמי
זה לא עובד ככה.
ראשית יזם אור לדעת במידה רבה של סבירות מה העיריה תאשר (הוא והאדריכל מטעמו). יתכן בהחלט כי היזם עשה בדיקה ראשונית מול העיריה ואלו לא אישרו את מה שהציג בפניהם. במצב כזה אין מקום להגיש בקשה ולהדחות. זה בזבוז זמן וכסף ללא סיבה.
בעצם הבעיה שלך היא שאתה לא משוכנע שהתשובה שלו היא אמיתית. אני חושב שאת זה תוכלו לבדוק במידה רבה בפגישה עם המפקח שלכם ועם האדריכל של הפרויקט.
בבניין שיכון יש דירות בבעלויות פרטיות ויש שליש מהדירות של עמידר
האם הייזם רשאי מאחורי גב הדיירים לתת לעמידר תנאים יותר טובים בפינוי בינוי?
שלום, רון
בעיקרון כל בעלי הזכויות חייבים לקבל תנאים זהים מבחינת התמרוות וההגנות.
עם זאת, לעיתים חברות משכנות קובעות תנאים נפרדים ביחס לדירותיהן, ואינן מעמידות ברירה בפני היזם.
הדרך הנכונה לעניין זה, היא להיחל את אותם תנאים ביחס לכלל בעלי הדירות בפרוייקט (למעט תנאים ספציפיים, לעניין התנהלות נפרדת בין הדייר ובין החברה וכיו"ב).
דרשו זאת מעוה"ד שמייצג אתכם.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
+אני גר בקומת קרקע . רוצה לקבל דירה חלופית בקומת גג בתמא 38 מסוג תוספות.
זו לא דירה יחידה שלי ולכן שואל על מס
האם כדי לחסוך מס ניתן לרכוש מהייזם שירותי בניה של דירת הגג במקום לרכווש את דירת הגג וכך אחסוך מס רכישה?
שלום רון
לא נכנס לשאלה אם מה שאתה מציע מוסכם ומקובל על היזם ועל יתר הבעלים אלא רק לנושא המיסוי- בעיקרון קבלת שירותי בניה אינה עיסקה במקרקעין ועל כן אין מס רכישה. יחד עם זאת מודה שאני לא מכיר הסכמי תמא בהם שולבו שירותי בניה כפי שאתה מתאר. בנוסף יש תמיד חשש שרשויות המס, במידה ויבחנו את העיסקה, יקבעו כי התוכן האמיתי שלה הוא רכישה ולא שירותיבניה. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הי
יש לי דירה בבעלותי שגג הבניין כולו מוצמד אלי בטאבו.
הגיע יזם פינוי בינוי וחתמנו על חוזה שאני מקבל את אחד הפנטהאוזים .
היזם חתם לי שגג הפנטהאוז(תקרה) שאני אמור לקבל כ 150 מטר בנוי תוצמד אלי בטאבו כי אני מעוניין לשים אנרגיה סולארית.
(כול מערכות של הבניין ימוקמו על גגות שאר הפנטהאוזים) וככה הגג שלי (תקרה) תהיה נקיה.
היום היזם הודיע לי שמבחינה משפטית לא ניתן להצמיד את גג הפנטהאוז שלי אלי.
לדעתי הוא סתאם המציא חוק שכזה.
שאלה
האם יש חוק או מניעה משפטית שלא ניתן להצמיד את גג הפנטהאוז אלי בטאבו?
שלום שרון
מהשאלה אני מבין שיש הסכמה שתקבל את דירת הגג ושאלה היא רק הצמדה של הגג העליון- קרי, הגג שמעל הדירה שלך.
זה ענין הסכמי ואני לא רואה כל מניה בחוק לעשות זאת. כן יכול להיות שיתר בעלי הדירות לא הסכימו ו/או שאין לו מספיק מקום למערכות הבנין (בעיקר קולטי שמש) על הגג העליון.
את כל אלו אפשר לבדוק אבל מניעה חוקית לא רואה כאן. תשומת הלב כי גם אם הגג מוצמד זה לא אומר שניתן לבנות עליו או לעשות בו שימוש. לצורך כך יש לבדוק גם מול העיריה. אני יכול עוד להוסיף כי בתל אביב מאוד מקובל היום להצמיד את הגג העליון לדירת הגג ואף ניתן לבנו שם בריכה קטנה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם יזם פינוי בינוי חייב לתת לדיירים את כל מה שחובה לתת לפי חוק מכר? או עניין חוזי הנתון למומ?
?
היי רון
קודם כל יש לקבוע במפורש בהסכם כי הוראות החוק חלות על הבעלים. יש טענה לפיה חוק זה חל רק על רוכשי דירות מהיזם. חוק המכר דירות כולל הרבה מאוד הוראות שלא ניתן להתנות עליהם או שקובעות רף מינימאלי. נושא בדק למשל, או חובת רישום הבית המשותף, או מתן בטוחות או פיצוי במקרה של איחור - לא ניתן להתנות עליהם. לגבי פיצוי על איחור- כמעט כל החברות מנסחות את הסעיפים בהסכמים באופן שהפיצוי נמוך יותר ממה שקבוע בחוק. ספק אם זה יעמוד במבחן בית המשפט אבל עדין תעלה הטענה שזה מה הסכמת לו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם קיימות הוראות פטור מיוחדות במכירת הדירה החדשה לצד שלישי אחרי פרוייקט 38/2 ?
ראיתי שקיים תיקון לחוק ולפיו (סעיף 49לג1 (ב1) ) במכירת חישוב המס של הדירה החלופית יחולו הוראות סעיף 49כב (א), בשינויים המחוייבים.
סעיף 49כב(א) (שאמנם במקור חל על מכירה ליזם) מעניק למעשה פטור ממס אם שטח הדירה החלופית הוא עד 150% מהדירה המקורית. באופן מעשי, כמעט בכל הפרוייקטים בישראל יחול הפטור.
האם המשמעות היא שבאופן מעשי במכירת דירה חדשה בפרויקט הריסה ובניה - יחול פטור ממס ?
תודה, אהרון
אהרון שלום רב
כל מה שהפנית אליו הוא לגבי ההסכם מול היזם ולא מכירת הדירה החדשה שתקבל. במכירה של הדירה החדשה אחרי תום הפרויקט חלים הפטורים הרגילים של חוק מיסוי מקרקעין. קרי- אם זו דירתך היחידה ולא מכרת ב- 18 חודשים אחרונים בפטור- תקבל גם עכשיו פטור (עד לתקרת הסכום המותרת). כנ"ל אם זו דירת ירושה (קרבה ראשונה) והדירה היתה דירה יחידה אצל המוריש.
האם בירושלים ניתן בנסיבות מתאימוץ לקבל בתמא 38/1- חיזוק ותוספות יותר מאשר 25 מטר לדירה?
ואז יהיה מיסים על בעל הנכס? אלו מיסים? גם היטל השבחה?
שלום רוני
על תוספת שטח מעל 25 מ"ר יש חבות במס. אתם צריכים לסכם מול היזם מי נושא בחבות הזאת.
מאחר ומדובר על פרויקט תמ"א 38 אין חבות בהיטל השבחה מעבר לחבות הריגה (כמעט הכל פטור). גם כאן יש לוודא כי בהסכם כתוב למען הסר ספק כי התשלום חל על היזם.
בבניין יש קומה הראשונה שהיא חצי קומה
לעלות.
לקומה זו יש פחות אפשרויות לתוספות.
האם ניתן לתת לה מחסן שיבנה מתחת לשטח של התוספת שלה?
שלום רועי
אני מבין כי מדובר על פרויקט של תמא חיזוק.
בעיקרון אין מניעה לתת מחסן לדירה אם זה דומה לתמורות שמקבלות הדירות שאינן בחצי קומה. אבל יש לבדוק אם זה בכלל אפשרי מבחינה תכנונית, אם לא מפריע למעלית וכו'. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כמה פיצוי כספי מקובל
על הפחתת מטרים בתוספת?
לפי שווי שטח בנוי או שווי בניה?
שאלה כללית מאוד. אם כבר יש הסכם חתם אז אמורה להיות שם התייחסות לנושא.
צריך להבין שלרוב הפחתת השטח לא נובעת מגחמה של היזם אלא מאילוצי תכנון של העיריה. היזם לא נהנה מהפחתה זו ולעיתים אף סופג אותה גם בדירות שלו. לכן בהרבה הסכמים מגדירים מדרגות של הקטנת שטח. מדרגה ראשונה ללא פיצוי כלל ולאחריה זה ענין מסחרי לפי שווי בנוי או שווי בניה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מתחם גדול מתארגן לפינוי בינוי להגשת תבע חדשה וכט.
אחד הבניינים לא חתמו הדיירים על ההסכם כי הם רוצים שלטענתם הוא מאוד פרו יזם ולא לטובת דיירים.
האם בגלל שבניינים אחרים חתמו ניתן לכפות על דיירי אותו בניין?
האם בנסיבות, כאשר הדיירים חזקין ומתעקשיפ על דרישותיהם ושיפור סעיפי החוזה, הדרך היחידה של הייזם היא- לבוא לקראת דיירי הבניין?
רון שלום
אני מבין שאחד הבניינים בפרויקט פינוי בינוי מבקש לעזר בעורך דין אחר. אם זה המצב למה זה משנה לכם? שיבדקו ואם יש הערות נכונות אז תיקון ההסכם יחול על כולם.
יש רק לוודא שמדובר במי שבקיא בתחום וכן לזכור שמדובר בחוות דעת נוספת ולא במומחה הגדול יותר ממי שנעזרתם בו מלכתחילה.
דייר קומת קרקע מתנגד כי:
מקבל פחות מטר מאחרים - אילוצי תכנון
כי לא דרוש לו מעלית
והוא סתם יסבול ולא שווה לו הטרחה
האם יחשב לדייר סקבן באופן שמפקח בתים משותפים עשוי לפסוק נגדו או טעמיו מתקבלים?
רנה שלום
אלו לא נימוקים שיעצרו פרויקט תמ"א. המקסימום שיכול להיות הוא שהמפקחת תבקש מהיזם לפצות אותו בדרך אחרת כדי לצמצם את הפגיעה (אם בכלל יש בו פגיעה שיש לפצות בגינה). הוספת מעלית בבנין משותף היא אפשרות שקיימת ליתר הבעלים על פי חוק המקרקעין. לכל היותר יפטרו אותו מעלויות שוטפות של אחזקת המעלית. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה מקור נורמטבי לפיו נבחרת וקובע ומסדיר את בחירת והתנהלות נציגות בבניין לתמא 38
אין מקור נורמטיבי לכך. אין לנציגות סמכויות אלא מה שהוסכם לתת לה על ידי בעלי הדירות. כל עוד לא בחרו בהם כנציגות מדובר רק באוסף אנשים שהתנדבו לקדם את הפרויקט ללא כל סמכות מעבר לכך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לבנין שלנו עושים תמ"א חיזוק ותוספות.
לקומת קרקע לא ניתן להוסיף במקום שמוסיפים לקומות העליונות כי שם ה החניה.
האם יש מצב שייאשרו להוסיף לקומת קרקע במקום אחר שיבנה רק קומה אחת ומעליו לא יבנו כלום
כי לקומות האחרות כבר מוסיפים מעל החניות
מצטער אבל לא ניתן. לרוב דירות הקרקע בנויות בנסיגה מסוימת פנימה כי כך הזכויות מאפשרות. תבדוק אם יש הסכמה ואפשרות להצמיד חלק משטח הגינה האחורית (אם זה רלבנטי).