פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
יש לי דירה 160 מטר פלוס גג הבניין שלי בטאבו בלבד 250 מטר.
היזם חתם לי על קבלת אחד מהפנטהאוזים על הגג כ 150 מטר בנוי.....האם אצטרך לשלם מיסים כלשהם למרות שהדירה שלי לא סטנדרטית מטרז ענק פלוס גג של כול הבניין שלי בלבד בטאבו?
שלום
לפי שרטוט ראשוני של תמא 38 קיבלתי מחסני יהיה עם קירות בעובי 20 סמ
אך לאחר 6 שנים לפתע יש שרטוט שונה המציג קירות עבים יותר מהראשון ובבניה המחסן בן קירות עוד יותר עבים גם מהשרטוט השני
לציין שהשטח הפנימי -הנטו- לא השתנה
והשאלה
1- לפי איזה מדד אדע מה שטח המחסן שייעדו לי לעומת מה שבנוי בפועל?
עפי שינוי עובי הקירות שתיארתי
בברכה
היי אורי
אני מבין שזה המשך לשאלה קודמת...
הבסיס הוא לבדוק מה כתוב בהסכם מול היזם. אם הוא התחייב לשטחי נטו אז אין משמעות לעובי הקירות. אם לא - עובי קריב לוקים רגיל הוא 20 סמ. אם המחסן הוא המשך ממד יכול להגיע לעובי של 40 ס"מ. מאחר ומודדים לפי החוק כולל רוחב הקירות (או מחצית אם קיר משותף) אז עובי הקיר משפיע על שטח המחסן ברוטו מבלי שתהיה לכך כל השפעה על השטח נטו. אני חושב שיש מקום לטענה (אבל לא חד משמעי) לגבי כל שטח שנוסף רק בגלל ההפרש שציינתי לעיל בעובי הקיר. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בבניין שלנו מתכוונים לעשות פינוי בינוי.
יש לי דירה של 160 מטר וגג הבניין כולו מוצמד אלי בטאבו כ 250 מטר בטון.
היזם הציע לי 2 דירות של 120 מטר כול אחת ונשאלת השאלה איזה מיסים אני אצטרך לשלם?
האם בגלל שיש לי כרגע 160 מטר פלוס גג עצום של 250 מטר אז יהיה שמאות שתקזז אחד מהשני שככה אשלם פחות מיסים?
שרון שלום
לא מבין למה אתה מתעסק עם זה... תגיד ליזם שהתנאי שלך הוא שאתה מקבל הכל נטו.
החבות במס היא בגלל שאתה מקבל 2 דירות ולא דירה אחת. את גובה המס החל במקרה שלך יש לחשב בהתאם לנתוני הרכישה, מיקום הבנין ומצבך הספיצפי ולכן לא ניתן לעשות זאת במסגרת פורום זה.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בפסק דין שניתן על הסכם שחתם עמי יזם התמא 38 נקבע גם שאקבל מחסן 6 מ"ר.
בפועל הם רוצים לתת 4.5 מ"ר מדידה מקיר לקיר וטוענים טענות שונות לגבי גודל המחסן
והשאלות
1- האם לשלוח ענין זה לשופט שקבע לפני כחודש את פסק הדין?
2- האם קיימת מדידה אחרת מאשר "מקיר לקיר"?
3. אם ההסכם לא נכתב ברוטו או נטו אז מה עושים עכשיו?
4. אם אני צתודקת האם הם אמורים לשלם לי פיצוי על החלק בחסר.\
5-איך אומדים מחיר מחסן- למכירה או להשכרה,
כמה שח למטר מרובע?
שלום אורי
אם לא נכתב אחרת בפסק הדין אז את השטח מודדים ברוטו, קרי- כולל קירות ולא מקיר לקיר.
אם עדין לא מגיעים ל- 6 מ"ר אז צריך לבדוק קודם אם ניתן להגדיל את שטח המחסן על ידי הזזת אחד מהקירות. אם לא ואין פתרון אחר - מגיע פיצוי. שימו לב שלעיתים בהסכם התמא יש התייחסות לפיצוי במקרה של סטיות בשטחים. את שווי מ"ר מחסן אומדים על פי מספר קריטריונים שמאיים ובהם גם מיקום הבנין, המחסן וכו'. באופן גס הייתי מעריך את 1 מ"ר מחסן לפי 1/3 או 1/4 שווי מר בנוי
בחוזה פינוי בינוי כתוב שמחתימה על חוזה לא אוכל לקבל משכנתא ללא אישור הייזם
ואם אמכור הדירה- הקונה לא יוכל לקבל משכנתא ללא אישור הייזם
וכן כתוב שהייזם לא יאשר בשום אופן לקבל משכנתא, אלא רק בטעימים נדירים מסיבות הומנטריות.
האם זה מקובל?
אני מסרב לסעיף זה- כי אני מתכוון בשנים הקרובות למכור ובלי משכנתא קשה למצוא קונה
האם בית משפט יחייב אותי לחתום על סעיף זה?
שלום, רן
הניסוח של הסעיף הוא נוקשה מדי, למרות שמקובלת הגבלה על משכנתאות במסגרת העברת זכויות במהלך פרוייקט, מאז החתימה על ההסכם ועד כניסת הליווי הבנקאי.
ההסבר הוא שהיזם צריך להעמיד ערבות לבנק שנתן לך את המשכנתא בגובה 110% משווי המשכנתא לסילוק. (אלו הם נהלי הבנקים ל"גרירת" הלוואה).
הפתרון לכך הוא בשניים: א. לנסח את הסעיף באופן יותר מורכך.
ב. להסכים, כי ככל שצינתן משכנתא, הערבו לבנק הממשכן תהיה בגובה המוסכם והנדרש על ידי הבנק, והיתרה תופחת מהסך שיועמד לך בערבות.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
באסיפת דיירים נבחרה נציגות
האם לנציגות יש כוח לפי ההצבעה באסיפת דיירים, או שיש חובה לחתום על כתב הסמכה שבלעדיו אין להם זכות לפעול?
שלום, רוני
ככלל, הנציגות הינה גוף וולנטרי שאינו קבוע בחוק.
נהוג, לשם נוחות ההתנהלות, כי תמונה נציגות, אשר תבטא את האינטרסים של בעלי הזכויות.ככל שהנציגות נבחרה, הרי שהחתימה על בחירת הנציגות אמורה להתבצע בד בבד עם חתימת כתב ההסמכה שלה. אם זה לא נעשה בסמוך - כדאי שייעשה, ויפה שעה אחת קודם.
הבחירה הינה של האנשים שיהיו חברי הנציגות, אך חייבת להיות הגדרה של התפקיד שהם הוסמכו לו במסגרת הבחירה בהם. בלי הגדרה מפורשת, כיצד יוכלו לפעול?
בהצלחה
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
אני מסרב לחתום על חוזה פינוי בינוי וכבר יש רוב והכל התקדם.
הסיבה שאני מתקדם היא רק בגלל סעיך אחד: מחייבים אותי לחתום על זה שאנ ינותן לייזם את הזכויות במס שיש לי מכוח כל דין אחר ואני מסרב לכך כי רוהצ לשמור את הזכויות לנכסי מקרקעין אחרים שלי.
והולכים לתבוע אותי כדייר סרבן.
איך רואה בית משפט טעם זה לסרבנות ואיך נוקט?
מניסוינך ומפסיקה כמובן אני שואל
שלום, רענן
ה]ורום אינו מסגרת לחוות דעת משפטית עם פסיקה.
אשיבך בקצרה, כי ככל שאינך עומד במסגרת תנאי הפטור של הפינוי-בינוי בפרוייקט הספציפי, כדאי לך לדאוג לייעוץ משפטי-מיסויי מטעמך.
אדם שקבל מקרוב דירה ללא תמורה
והדירה תעבור בקרוב פינוי בינוי או תמא 38
יפסיד פטור ממס?
או שסעיף זה בוטל?
ישנם הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי בענייני הפטורים ממס.
ממולץ להיוועץ במומחה למיסוי, לבדיקת זכאותך לפטור, ככל שקיימת.
שלום,
אימי בת 78 היחידה המתנגדת לשיפוץ הבניין במסגרת תמא 38.
בבניין 6 דיירים סהכ.
סיבת ההתנגדות, מדובר באישה חולה ומבוגרת שעניין השיפוץ יכביד עליה מאוד.
הבניין נבנה בסוף שנות השבעים.
לא הוצע לה דיור חלופי.
בברכה.
שלום, צבי
במסגרת החוק קשישים זכאים לדיור חלופי מעל גיל 80 במסגרת תמ"א. לצערנו, לא נעשתה הקבלה מחוק פינוי-בינוי.
עם זאת, הייתי מצפה מהיזם, שלא "יתקטנן" על השנתיים הללו, ויתחייב להעמיד לאמך דיור חליפי לתקופת הבניה, מטעמים של התחשבות אנושית לגיטימית (השתמשתי במילים עדינות יותר מאלו שחלפו בראשי).
כל היזמים שאני עובדת איתם (בין כמייצגת ובין מהצד השני, כשאני מייצגת את בעלי הדירות) היו נותנים שכירות במקרה כזה, ואני חושבת שאם זהו השיקול היחיד, כדאי לשקול החלפת יזם. הייתי מצפה שגם השכנים האחרים יראו את חוסר ההגינות במהלך כזה כלפי אמך, ויבינו שכדאי לעשות עסקים עם מישהו שיתחשב בקשיש, גם אם אינו עונה על דרישות החוק במלואן.
שלום.אם אני שוכר ומשכיר מה הפיצוי שאני מקבל בפינוי -בינוי?מימון שכר הדירה איפה שאני גר בזמן התמא או מיקום וסכום שהקבלן קובע?הפיצוי ניתן לכל זמן העבודה ?
שלום לשואל/ת
מקובל שדמי השכירות משולמים לכל תקופת הבניה, בגובה השכירות שהיתה מתקבלת לדירה שנדרש פינויה. אין חשיבות אם הבעלים באמת עובר לגור במקום אחר, או השכיר את הדירה ומקבל חלף דמי שכירותף או אפילו שדירתו היתה ריקה. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
עושים לנו פינוי בינוי בשכונה.
חצי מהדירות בכל בניין של 18 דירות , זה עמידר.
האם נדרש רוב מיוחס יחד עם עמידר ?
איך יזמים מתנהלים מול עמידר? האם לעמודר יש הסכם שונה?
שלום, דנה
ההתנהלות מול עמידר היא במישרין.
זהו תפקידם של עורכי הדין שמלווים את הפרוייקט לדאוג להתנהלות הזו מול החברה.
בגדול - יש הסכמות וזו אינה מניעה לביצוע פרוייקט.
דיירים מקבלים כסף בימקום חלק משטחים ב מ"ר שלא ניתן לתת.
האם מס יהיה ? איזה ? כמה?
שלום לשואל/ת,
בעיקרון החוק קובע מהן התמורות המותרות שתהיינה פטורות ממס במסגרת עסקת הקומבינציה של התמ"א. תשלום כספי של פיצוי (להבדיל מתשלום דמי שכירות, שכ"ט עו"ד, יועצים וכיו"ב) הינו חייב במס.
האם ילד שקבל מתנה דירה מהוריו
בדין המעודכן-
זכאי לפטור מס בפינוי בינוי ( תהליך של כאילו מכירה לייזם ולאחר מכן קבלת דירנ חדשה)?
שלום, ריני
לפי התיקון מהשנה שעברה, בוטלה המגבלה על החזקת דירה שנתקבלה במתנה בתוך המשפחה בפטור ממס למשך 24 חודשים כדי ליהנות מהפטור של הפינוי-בינוי. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם לנציגות דיירים בפינוי בינוי יש סמכות לפעו רק אחרי שחתמו להם על כתב הסמכה?
או מספיק שנבחרו באסיפה ברוב
שלום, רינה
עניתי לשאלה זהה זה מכבר.
סמכות הנציגות היא מרגע שהוסמכה.
כלומר, בנוסף להליך הבחירה יש להגדיר את הסמכות של הנציגות. רק לאחר ההגדרה של הסמכות והבחירה, הנציגות תוכל לפעול. זאת מאחר שאין קביעה חוקית בעניין, ויש לפעול לפי דיני השליחות הכלליים.
מתחם פינוי בינוי לפי חוק פינוי בינוי
יש רובחתימות לפי חוק 67%
האם בשלב זה לפני תביעת סרבנים ניתן להגיש תבע?
והאם ניתן להגיש ולקבל היתר?
ובאיזה שלב חובה לתבוע את הסרבנים?
בבניין ובו 3 כניסות
לא בשורה
זה סוג של ריבועים שיש להם קיר משותף וחצר משותפת
נעשה פינוי בינוי שכולל מתחם ענק של עוד עשרות בניינים.
השאלה שלי לגבי הוב הדרוש
האם כל כניסה עומדת בפני עצמה לצורך רוב?
או האם הרוב הוא מכל הכניסות יחד ונחשב בניין אחד לצורכי הרוב בדרוש בדין?
בנציגות בחרה עו"ד שלא מתאים לי ואיני סומכת עליו.
אני רוצה עו"ד מטעמי שימומן ע"י היזם בשיעור שהיזם משלם לב"כ של בעלי הדירות.
הא ם יש מניעה חוקית או משהו בחוק /תקנות /נוהל /נוהג/
לפיו הייזם לא חייב לשלם לעו"ד אחר שאני בחרתי?
השאלה שלי היא רק בעניין המניעה המפורטת ולא בענייין הצעה לפנות במו"מ.
אני מתכוונת לפנות למו"מ וכבסיס שואלת על כך
בנוסך לדירת מגורי, יש לי דירת השקעה שעוברת פינוי בינוי.
אני רוצה לשנמך את הדירה בתמורה ולקבל כסף.
האם יש מיסוי על התמורה הכספית?
האם תמ"א 38(2) מחייב לעלות 2 קומות ולשמור על חזית גם לדייר שלא חתם
שלום, קרול
אין כללים לגבי מיקום דירת התמורה, זהו תנאי מסחרי.
בעיקרון, כל התנאים אמורים לחול באופן שוויוני בין בעלי הדירות, גם אם הם סרבנים ואולצו לחתום מאוחר יותר.
עם זאת, ככל שישנן חלופות שונות, הנובעות מאילוצי תכנון, או הגדרה של סדר בחיר, בהחלט לגיטימי לתת את החלופות העדיפות, או את זכות הבחירה הראשונה למי שהקדים לחתום, על פני מי שסרב.
אנחנו 5 דיירים מתוך 40 מסרבים לייצוג שבחרה הנציגות.
יש לנו עו"ד אחר
האם הייזם נדרש לממן אותו?
ככל שמדובר בקבוצה של מספר בעלי דירות שמבקשים ייצוג נפרד, עקרונית יש מקום לדרוש מהיזם השתתפות בשכר המייצג החדש, כפוף לשלב בו נמצא המו"מ/הפרוייקט.