יזם מזמין בעלי דירות לאסיפה ראשונית.
לא צויין בהזמנה או בכל מקום כי תבחר נציגות במועד זה.
האם ניתן יהיה לעשות באסיפה הצבעה לנציגות בנסיבות?
ומה המקור הנורמטיבי לתשובה?
שלום, יקי
מעמד הנציגות אינו רשמי, אך בחירת הנציגות מקובלת בכל פרוייקט, שכן לא תמיד יש התאמה בין וועד הבית לבין הצוות המצומצם - הנציגות - שיכול לסייע בקידום הפרוייקט ולעמוד בקשר עם בעלי הדירות.
אקדים ואומר- נכון וראוי להתנהל עם נציגות.
ככל שיש הזמנה לאסיפה כללית, יש לציין כי תיבחר בה נציגות, בהתאם להוראות חוק המקרעקין - ראה בתוספת בנוגע לניהול הבית המשותף בתקנון המצוי.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
קרן למימון דמי ניהול בניין ל10 שנים בפרוייקט פינוי בינוי.
הייזם רוצה להתנות שהמימון יהיה רק לבעל הדירה ורק ב אם הדירה לא תהא מושכרת.
האם ניתן?
שלום, רון
היזם צודק. המטרה היא להקל על בעלי הדירות שדירתם שודרגהמ משעותית וכעת ההוצאות מכבידות עליהם.
ככל שבעל הדירה אינו מתגורר בה, והדירה מושכרת, הרי שאין סיבה שהשוכר יזכה להטבה שכזו על חשבון הקופה הכללית.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
לא מדויק:
יהיה לי יותר קשה להשכיר הדירה
כי שוכרים לא ירצו לשלם 900 שח דמי ניהול
אם מדובר בדירה משודרגת משמעותית מזו שהיתה, הרי שדמי השכירות ממילא יהיו גבוהים יותר, ועלויות האחזקה שלה גבוהות יותר, וכחלק בלתי נפרד מכך - דמי הניהול.
לא הבנתי את הבעיה שאתה מציג. למה שזה יהיה יותר קשה? שוכר שבא לשכור נכס יוקרתי יודע שיש לו הוצאות גבוהות יותר מנכס פשוט וקטן יותר. כלכלה חופשית בסיסית.
רשמת כי נכה זכאי לדיור חליפי במהלך הבניה בתמא עיבוי. מה המקור הנורמטיבי?
שלום, רוניה
זכויות הנכים מוגדרות ב"חוק החיזוק" - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בסעיף 5 (ב1).
נתקבל היתר בניה לתמא 38/2 לבית הורי. ההיתר כולל כמובן תכנית. הוגשה כנגדם תביעת דייר סרבן. הם אינם סרבנים ולא מבקשים כל תמורה עודפת. רק מבקשים לדעת איזו דירה יקבלו. מיקום מדוייק של הדירה בבניין. על כך ענה להם היזם שהצעתו טרם אושרה. האם דרישתם סבירה ויש בה כדי להצדיק אי חתימה עד לקבלת תשובה מהיזם
שלום, חיה
משאלתך עולה כי קיים היתר בניה, לכן התשובה של היזם אינה מובנת.
בכל מקרה, מובן שיש לזהות את דירות התמורה של הבעלים.
דרשי את התשובה מהיזם, בין היתר באמצעות הנציגות או עוה"ד המייצג את הבעלים בפרוייקט.
שלום,
אבקש לדעת האם תמורה כספית שנפסקה לטובת נתבעת בתביעת "דייר סרבן", במסגרת הסכם פשרה בפני המפקחת (ס' 97א'), בפרויקט תמא 38 2, חייבת במס שבח.
זאת בשים לב, כי מחד המפקחת קבעה כי כל צד ישא במיסוי שלו, ומאידך בפרוייקט נושא היזם בכל מס השבח של יתר בעלי הזכויות בכפוף למימוש/ניצול כל פטור אפשרי.
ככל וחל מס, מה יהיה שיעורו עם מדובר בדירה שנרכשה בשנת 61' ועברה בירושה בשנת 73' לנתבעת.
והאם כדאי לפרוס את המס (הנתבעת בת 85).
יש להפנות את השאלה לפורום מיסים.
האם נכה זכאי למימון דיור חליפי בתמ"א 38/1?
נכה או אדם עם מוגבלות שהוא בעלים של דירה בפרוייקט, או המתגורר דרך קבע בדירה יחד עם בעליה, זכאי לדיור חלוף לתקופת הבניה.
הדבר קבוע בחוק ואינו נתון לשיקול היזם.
אני גר ברחוב ההסתדרות בחולון ורציתי לדעת כמה אחוזי חתימות צריך לצורך ביצוע הפרויקט של תמא 38ב פינוי ובינוי?
באם הכוונה לתמ"א הריסה ובניה מחדש, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. לאחר הסכמה של 80% מבעלי הדירות, להם 80% מהרכוש המשותף ניתן להגיש תביעה כנגד המתנגדים.
שלום. ברשותי 2 דירות, אחת שקניתי ושניה שירשתי מהורי ז"ל, שזו הייתה דירתם היחידה. דירה זו אמורה להיהרס בתהליך פינוי בינוי ושאלתי היא האם כשאמכור את הדירה החדשה (לפני זו שקניתי) האם עדיין אוכל להנות מהפטור של דירת ירושה? ובמידה שלא, האם זו עילה סבירה להתנגד לפרוייקט או אולי לבקש פיצוי מהיזם? ובאותו עניין, מהו תאריך הרכישה של הדירה שהתקבלה בפינוי בינוי ומה עלותה לצרכי מס שבח. בתודה מראש
שלום, מיכאל
השאלות שאתה שואל שייכות לפורופ מיסוי ולא לפורום התחדשות עירונית.
בהצלחה
צריך חתימה של 66% מבעלי דירות
לפינוי בינוי
מה לגבי חתימה של בעלי מחסנים או חנויות? הם גם נחשבים בעלי דירות?
מהי הגרת דירה לעניין זה?
שלום, רוני
כל תת חלקה נספרת כיחידה בפני עצמה, בין אם זו דירת מגורים ובין אם חנות, ביחס לרוב המיוחד הנדרש של שני שלישים בפינוי-בינוי.
מחסן אמור להיות משוייך לדירה, ולכן נספר כחלק ממנה.
החוק קובע "למגורים או לעסק". מחסן אינו נכלל בהגדרה זו.
במסגרת תמא 38 הריסה ובניה, נותן דירה גדולה אחת ומקבל מהיזם 2 דירות קטנות ( שוות יחד בשטח לדירה הגדולה).
מבחינת מיסוי:
1. האם דירה אחת פטורה ממס שבח ואילו השניה חייבת?
2. אני מבין ששוי המכירה לצורכי חישוב מס שבח הוא שווי 2 הדירות החדשות. לא ברור לי אך יחשבו את מחיר הדירה/ הזכויות שהעברתי?
הרי על ההפרש שבין שווי שתי הדירות החדשות לבין שווי הזכויות שהועברו, יש לשלם מס שבח ( כנראה רק על דירה אחת).
תודה מראש על תשובתכם.
אליהו.
אליהו שלום
ראה סעיף 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע את תנאי הפטור בעיסקות בניה והריסה.
בעיקרון אתה יכול לקבל פטור על דירה אחת. לגבי השניה אתה משלםל מס שבח לפי השווי היחסי.
(ב) תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא כאמור באותו סעיף קטן, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
כאשר תבוא למכור את הדירות אז יום ושווי הרכישה שלך הם הסטוריים כפי שקנית אותם טרם הפרויקט. פשוט לכל דירה ייחסו שווי רכישה יחסי.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מהם זכויות של בעל חנות בבניין שעובר תמא 38/1 ותמא 38/2
שלום רוני
זה ענין מסחרי ולא של זכויות. בגדול צריך לראות שהחנות לא מקופחת לעומת התמורות לבעלי הדירת תוך תשומת לב להבדלים בינהם - שטח דירה גדול יותר מחנות, חנות בקומת הקרע ולא תמיד ניתן להרחיב, מעלית לא רלבנטית לחנות וכו'.
שלום רב,
כרגע הוגשה תוכנית פינוי בינוי במסגרת מסלול רשויות ולא מסלול יזם ונמצאת בוועדה המקומית נכון לעכשיו להבנתי.
היזם בשלב הנוכחי פירסם הודעה שישנה הסכמה של 67 אחוז מהדיירים לטענתו.
בחוזה לחתימה שנשלחה לדייריםלפני כחצי שנה,היזם דורש הערת אזהרה לטובתו,כאשר אין וודאות להיתכנות כלכלית לעסקה מצידו ואין התחייבות מצידו לעסקה כאשר האישור הסופי לתוכנית עוד לא הוסכם וניתן. והיזם מציין זאת בחוזה זאת לצד התניות רבות לאורך החוזה שיכולות לפתור אותו מהעסקה באופן חד צדדי היות ולא יודע את התמורה המלאה.
והדיירים מתחייבים בהערת אזהרה זו דבר המונע מהם לבצע כל עסקה בנכס שלהם לאורך תקופה ארוכה כאשר אין התחייבות כל שהיא מצד היזם לביצוע העסקה קרי התחייבות חד צדדית של הדיירים.
כאשר כעת מאיים היזם בתביעה לדיירים שטרם חתמו על החוזה (הלא סופי כאמור) היות והתוכנית והתמורה המלאה טרם נודעו ואושרו בוועדות השונות והאם ישנה בכלל היתכנות כלכלית והתחייבות מצד היזם לביצוע הפרוייקט.האם לאור המצב במצב האמור ניתן לתבוע דייר כדייר סרבן?באיזה שלב כן ניתן לתבוע?והאם אחוזי ההסכמה לפרוייקט מצד הדיירים קשורים בהתקדמות האישורים בוועדות? או אינם קשורים ביחס לדייר שטרם חתם ורוצים להגדירו כסרבן.תודה רבה והמשך שבוע טוב.
שלום רב
הדרישה לרשום הערת אזהרה נובעת מחשש שבעלים שכבר חתמו ישנו את דעתם או ימכרו את הדירה לקונים שלא מסכימים לפרויקט. לכן אין מניעה ברישום הערת אזהרה לטובת היזם בכפוף להפקדת יפוי כוח לביטול ההערה בידי ב"כ הדיירים שיעש בא שימוש הן במקרה בו רוצים למכור את הדירה או במקרה בו חלף הזמן לביצוע התחייבויות היזם או הפרה אחרת מצידו.
לגבי התביעה לפי מה שתארת עוד מוקדם להגיש תביעה כזו מאחר ואין עדין קביעת שמאי לגבי התכנות כלכלית ואין תוכנית. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב, במתחם בו אנו גרים רוצים לעשות פינוי בינוי. יש כעשרה בניינים במתחם. בבניין שלנו יש למעלה מ34% התנגדות האם הבניין יוכל להתפצל מהפרוייקט במידה שמושג רוב במתחם? האם הרוב הנדרש של 66% הוא לכל המתחם או לא בניין,והאם בניין בו אין רוב נדרש יכול.ךהתפצל מהפרוייקט?
יובל שלום
בקצרה ובהפשטה של הנושא- צריך להגיע בכל בנין לרוב של 60% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות מחצית מהרכוש המשותף. לגבי פיצול הבנין - לא ברור לי ההגיון שבכך. אני בספק אם העיריה תאשר פרויקט בנפרד לבנין אחד כך שזה אצמעי לחץ על מי שמתנגד.
שלום.. בתהליך רכישה דירה חדשה של הקבלן בבנין תמה 38המוכרתמשל הדירה קנתה את דירה דרך הקבוצה רכישה .הטופס 4 צפי עוד חודש וחצי בערך. לפי החוזה הכניסה שלי לדירה עוד 4 חודשים הבנין מוכן דיירים ותיקים גרים מזמן המעלית עוד לא עובדת..האם יש סיכוי שטופס 4 לא יהיה מוכן עוד 4 חודשים ובמה זה תלוי?האם אפשר להיכנס בלי טופס 4.? איך להגן את עצמי ?תודה רבה
לילי שלום
אם הבניה הסתיימה והזינו למערכת את כל המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 אז אין סיבה שזה יקח 4 חודשים. אבל ברור לך שאין לי נתונים לדעת זאת בוודאות. טופס 4 מאפשר חיבור הדירה למים וחשמל. כך שאין אפשרות להכנס לדירה קודם לקבלתו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בנין 30 דירות
אנחנו כ5 דיירים רוצים עו"ד אחד ולא את זה שבחרו הנציגות.
האם ואיך ניתן לעשות זאת?
בעיקרון רצוי שיהיה עו"ד אחד לכולם. קשה מאוד לנהל מו"מ על הסכם וגם מול הבעלים כאשר מדובר בשני עורכי דין על אותו בנין. לכן אני ממליץ קודם לבדוק ממה נובעת ההתנגדות שלכם. אם מדובר על עו"ד מנוסה אז לא צריכה להיות בעיה. אם לא זה המצב- פשוט תודיעו לנציגות שזה המצב וכי יש לצרף כמייצג אותכם את אותו עו"ד שבחרתם
האם נכה זכאי לקבל בפטור ממס דירה במתחם אחר של היזם במסגרת פינוי בינוי?
שאלה לא ברורה. ראה תשובתי הקודמת אליך לגבי קבלת פטור לדירת תמורה במתחם אחר של אותו יזם. אם מדובר על רכישת דירה נוספת אז יש פטורים חלקיים במס רכישה בהתאם להוראות החוק.
האם ניתן לקבל דירת תמורה במתחם אחר לחלוטין של אותו יזם ללא מס
בפרויקט פינוי בינוי
רונן שלום
קיימת החלטת מיסוי 6644/12 של רשות המסים, לפיה ניתן לקבל את הדירה החליפית במתחם אחר של אותו יזם. אבל רצוי לבדוק מראש שאתה עומד בתנאי הפטור הזה. אם יש לך הסכמה עם יזם לגבי כך אז ממילא תסכם מולו כי כל חבויות המס יחולו על היזם.
יש לי דירה 2 כיווני אויר מלאים. הייזם מתחייב דירה חדשה בפינוי בינוי רק כיוון אויר אחד , וטוען כי מאילוצי תכנון.
אני מסרב.
האם בימ"ש עשוי לחייב אותי או שזו עילה מקובלת להתנגדות?
דניאל שלום
אני מניח כי מדובר בדירה קטנה לה יש כיום שני כיווני אויר ומתוכננת דירה חדשה גם לא גדולה עם כיוון אויר אחד.
אני לא יודע מה היו אילוצי התכנון של היזם וזה נושא שיש לבדוק. בעיקרון בית המשפט בודק בעיקר אם יש הפליה לרעה של הדירה שלך לעומת הבעלים שחתמו. אני מניח כי יש עוד דירות במצבך. אם למשך הם חתמו ורק אתה לא- סיכויים קטנים לשכנע בקיפוח. אני באמת לא יודע אם זה אפשרי אבל רצוי להפגש עם היזם היום ולראות איך אפשר לשנות.
האם לנציגות דיירים שנבחרה כדין, בפרוייקט פינוי בינוי של בניין אחד
יז סמכות לבחור מי יהיה העו"S של כל הדיירים?
שלום רון
פרויקט פינוי בינוי כולל מספר בניינים. נציגות של בנין אחד לא יכולה לקבוע ליתר הבניינים מי יהיה עורך הדין שייצג אותם אלא יכולים להחליט רק על עצמם. רצוי שיהיה עו"ד לכולם אבל זו לא חובה. מציע כי הנציגויות יפגשו וינסו לקבוע בהסכמה מי ייצג אותם
שלום, מה קורה אם במסגרת פינוי בינוי או 38/2 כאשר פג תוקף לפני כ10 מועד החכירה של הדירה שלנו!וכדי להתקדם בפרויקט חייבים לקבל הארכה, העניין שיש עלות כספית.האם היזם חייב לשלם את הסכום או שאני צריך להוציא עכשיו 15-10 אלף שקל!
שלום אורי
אני לא מכיר את כל נתוני הדירה אבל על פניו- אם מדובר בדירת מגורים רגילה בבית משותף אני בספק אם בכלל יש תשלום שחל ואולי גם ניתן לפנות למינהל ולבקש הקניית בעלות בדירה.
בכל מקרה אתה צריך להסדיר את זה, גם אם אין או לא היה פרויקט תמ"א. מעבר לכך זה ענין מסחרי. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com