פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום,
האם במסגרת חוק ההסדרים החדש שאושר קשיש בן 80 יוכל לקבל תמורה כספית מהקבלן עבור דירתו ע״פ שוי אפס מהבנק ? מהן זכויות הקשישים במסגרת פרויקט תמא 38-2 הריסה ובניה.
תודה,
קשיש יוכל לרכוש דירה בשווי דירת התמורה בפרויקט- כלומר הדירה החדשה, במקום אחר בו ליזם יש דירה שהוא יכול למכור לקשיש, או לקבל את שווי דירת התמורה בכסף, וכך יוכל לרכוש לעצמו דירה אחרת.
שלום רב. מבקש לדעת באיזה שלב, בתהליך הפינוי בינוי, ניתן כבר להגיש תביעה נגד דייר סרבן, והאם לאחר הגשתה, יש לו פרק זמן לחתום ללא כל נזק משפטי (פיצויים וכו'). בתודה מראש
שלום רב,
כיצד אני מגיעה למפקח מטען הדיירים? למי אני פונה כדי לקבל את הטלפון שלו מאחר והקבלן לא נותן פרטים תודה
בחוזה התמא אמורים להיות רשומים כלל אנשי המקצוע ודרך ההתקשרות עימם.
אתה מוזמן גם לפנות לבא כח הדיירים ולבקש ממנו את הפרטים של המפקח בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
האם קיימת חובה בחוק לתת ערבות חוק מכר וליווי פיננסי סגור לבעלי הדירות הישנות שיהרסו בפרוייקט תמא 38/2 או שהחובה מוגבלת רק לקוני הדירות החדשות ?
האם ידועים מקרים בהם לא ניתנו ערבויות חוק מכר לבעלי הדירות הישנות הפרוייקט כזה?
ענת
לרוכשי הדירות החדשות יש חובה בחוק לתת ערבות חוק מכר.
לבעלי הדירות - ניתן לתת כל ערבות שיש גם ערבויות משודרגות, אין עסקה שבעל דירה לא מקבל ערבות מינימום של חוק מכר בשווי הדירה החדשה.
חשוב לאמר שבמקרה של בעלי דירות - ערבות חוק מכר היא ערבות מינימום! הדיירים מקבלים ערבויות נוספות גם ביחס להתחייבויות נוספות של הקבלן
ערבות מיסים, ערבות דמי שכירות, ערבות ביצוע ועוד ועוד
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
אבקש לדעת מה הסיכונים בדרישת יזם פינוי בינוי לבעלי הדירות שיחתמו על הליווי הבנקאי עבורו?
והאם ניתן להתנגד לחתימה?
שלום טל
החתימה היא חלק חשוב בפרויקט. מסמכי הליווי הם מול הגוף המממן- לרוב בנק או חברת ביטוח - שמעמידים אשראי כספי לפרויקט וכן נותנים את כל הערבויות להן התחייב היזם כלפיכם. כך שאין מנוס ולא ניתן להתנגד לחתימה על מסמכים אלו. כן צריך שעורך הדין המלווה את בעלי הדירות יעבור על נוסח המסמכים ויתקן במידת הצורך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם חייבים חתימה של כל הדיירים לליווי בנקאי?
שלום רב
גופי המימון דורשים חתימה אישית של בעלי הדירה (וגם של בני/בנות זוג לא רשומים) על מסמכי הליווי. במקרים מיוחדים הם מסכימים גם שעורכי הדין יחתמו מכוח יפוי הכוח המצוי בידיהם, אבל זה ממש חריג.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום .ידוע לי שיש צורה מחייבת שבה יתחיל תהליך התמ"א .הודעה לכל דייר במכתב על כינוס ראשוני . ובחירת נציגים וכו .אני בתור משכיר דירה לא ידעתי מהתהליך המתגבש מכיוון שלא שלחו מכתבים וזה לא נעשה בצורה המחייבת .שאלתי היא האם אוכל לקחת עו"ד שייצג רק אותי ולערער על עצם תחילת התהליך (יש עו"ד דיירים ויזם )? האם זה חובה גמורה שיעשה בצורה מסויימת ? אציין שכבר חתמו 75 % מהדיירים תודה מראש
חיים שלום רב
אני מבין שאתה מתנגד לפרויקט וכי יש 75% שכבר אישרו את הפרויקט. עוד אני מבין שיש לך טענות לגבי התהליך.
אין שום בעיה שתתיעץ עם עו"ד שייצג אותך בכל טענה שיש לך כנגד הפרויקט. אני לא יודע מה בדיוק הפגמים בתהליך שאתה חושב שנפלו אבל להבנתי מאחר ויש כבר רוב של 75% התומכים בפרויקט לכל היותר יתקנו את הפגמים בדיעבד. לכן אני מציע שתתמקד בסיבות להתנגדותך לפרויקט.
בתמא 38/2 הקול המכריע לחישוב הרוב החדש (שני שליש) הוא לדירה בבעלות חסויה. האפוטרופוס היא הקרן לטיפול בחסויים, האם קיים נוהל/נוהג האם וכיצד הם נוהגים להכריע כאשר הקול המכריע בידם ? אם הם נדרשים לאישור בית המשפט למשפחה, האם בית המשפט שומע גם את עמדת המתנגדים לפרוייקט ?
תודה, נורית
נורית שלום
אני מבין שיש דירה בבנין השייכת לחסוי ולגביה יש הערה על מינוי הקרן לטיפול בחסויים. הם מייצגים בעל דירה כמו כל אחד מבעלי הדירות האחרים בבנין. הם צריכים אישור בית משפט להתקשרות בהסכם עבור החסוי. אין למתנגדים שום זכות להביע את התנגדותם בהליך כזה והם כלל לא צד להליך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב,שאלה בפרויקט תב"ע, היזם רשם בחוזה שהוא זה שיערוך תקנון לבית המשותף בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי. אומנם בנוסח התקנון המצוי בחוק המקרקעין אבל יהיה רשאי להכניס לא מעט שינויים שנוגעים בעיקר להשתלטות שלו על שטחים משותפים רבים ומכירתם בעסקאות לצד שלישי.אין שום מעורבות של הדיירים או הנציגות בנושא. האם זה חוקי ?
שלום יותם,
במענה לשאלתך אכן יזם יכול ורשאי לקבוע תקנון לבית המשותף בהתאם לקבוע בחוק שכן בחוק יש מגבלות רבות על מה הדרך לבצע רישום בית משותף, איזה חלקים לא יכולים לצאת מהרכוש המשותף ואינו רשאי למכור וכו'
לכן זה חוקי.
שלום רב.
דירתי שנקנתה שנים לפני החתונה ושאיננו מתגוררים בה, רשומה רק על שמי. קיבלתי בתמורה הצעה לדירה במיזם תמ'א עליה חתמתי. עורכת הדין ביקשה שגם אישתי תבוא לחתום. הסברתי לה שהדירה היא בבעלותי בלבד. לכן נתנה לי טופס להחתים את אשתי על ויתור זכויותיה בדירה. אשתי מסרבת לחתום על ויתור זכויותיה. ומסרבת גם להצעת היזם. כל השכנים כבר חתמו על מסמכי הפרוייקט. אינני רוצה שהדירה החדשה תהיה רשומה גם על שמה של אישתי. האם חייבים את חתימתה? מה ניתן לעשות ?
לפי הדין גם אם נכס רשום על שם אחד מבני הזוג יתכן והוא חלק מהרכוש המשותף לשני בני הזוג. זה אולי לא המצב במקרה שתארת אבל לא היזם ולא עורכי הדין וגם לא הבנק בשלב מאוחר יותר- רוצים להכנס ולבחון האם הנתונים שמסרת נכונים או לא.
לכן תמיד מבקשים חתימה גם של בן/בת הזוג. החתימה היא למעשה אישור והסכמה להתקשרות בהסכם. זה הכל. אין זה מקנה לה זכויות והדירה תשאר רשומה על שימך בלבד.
לא רואה מקום לסרוב לא מצידך ולא מצד בת הזוג.
1.בפרויקט בחרתי ריצוף מסוים לממד אך הקבלן שם לי ריצוף אחר ואמר שלא יטפל בזה אף שיש לי את האישור של מס' הריצוף שבחרתי
2. פועל נכנס אלי הביתה דרך חדר ממד שנמצא לפתע פתוח והיה נעול. וזאת שלא היתי בבית וללא ידעתי והסכמתי כמובן הקבלן מכחיש שלא יכול להיות..
3. נכנסו אבנים וחול דרך צינור המים שעובר לדירים הישנים וגורם לעיתים לסתימה כמובן הקבלן מצין שלא מטפלים ומכחיש שזה כתוצאה מהעבודה בגג
האם נתן לעשות משהו?
אודה לתגובה
אם יש לך אישור על ריצוף מסוים והקבלן שם ריצוף אחר אז ניתן לדרוש ממנו להחליף או לפצות אותך.
לגבי הפועל - לא ברור לי מה היה, באילו נסיבות ומה הנזק שנגרם.
לגבי אבנים וחול - אם נגרם נזק כתוצאה מהעבודה אז הקבלן אחראי לכך. תפעיל את המפקח מטעם הדיירים שיטפל בכך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תודה על תשובתך
לגבי סעיף 2 העובדה שפועל נכנס לבית זה פגע בפרטיות וגרם לחשש ולחרדה לי ולילד
סעיף 3 אין מפקח על הדיירים
מה ניתן לעשות למי ניתן לפנות
בגין הנזק שתארת אתם יכולים לתבוע את היזם/הקבלן והפועל. צריך להוכיח את המעשה הנטען וגם את הנזק שנגרם. מפקח דיירים, גם אם היה, לא היה פותר זאת.
מציע שתפנו ליזם ותספרו לו מה קרה ותראו אם אפשר להגיע להסדר. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם הטבות המס בפרוייקט תמ"א 38/2 לפי תוכנית רובע 3 בתל אביב עלולות להתבטל אם התמ"א עצמה תפקע, או שהן כבר בלתי תלויות בתוקף התמ"א ?
זהבה
שלום זהבה
עניתי עכשיו לשאלתך ראי בהמשך.
אם דבר מה נוסף אינו ברור- את מוזמנת לפנות. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב, שאלה לגבי המתלה הראשון בחוזה שמוצע לנו. יש ליזם 6 חודשים להגיע ל 40% מהחתימות ואז עוד 6 חודשים להגיע לרוב המיוחס. אם אחרי 12 חודשים, לא הגיע לרוב המיוחס, אז ב"כ הבעלים (עורך הדין) יוכל להאריך את המתלה הזה בעוד שתי תקופות נוספות של 6 חודשים.שאלתי: האם זה נכון מבחינה אתית וסביר מבחינה חוקית ?.במהלך המתלה הראשון, עורך הדין נמצא בניגוד אינטרסים באופן מהותי. מצד אחד מייצג את הדיירים, מצד שני שכר הטרחה שלו משולם ע"י היזם ובשלב הזה חלק משכר הטרחה שלו כבר קיים באמצעות חלק מהחתימות.האם לא נכון יותר אחרי 12 חודשים, אם אין רוב מיוחס לשאול מדוע ? אולי החוזה לא מספיק טוב ? דרושים בו תיקונים ? מדוע חלק ניכר לא חתמו עדיין ?.האם לכל הפחות לא נכון יותר שבשלב הזה, אם צריך אורכות נוספות מעבר לשנה עבור הגעה לרוב המיוחס, נציגות בעלי הדירות היא שתחליט האם לאשר הארכות נוספות ולא עורך הדין, שמצוי כאמור בניגוד אינטרסים ברור בשלב זה ?.
שלום יוגב,
מקובל שעורך הדין יכול להאריך את המועד להגיע לרוב הדרוש. ייתכן ואפשר לקבוע שעורך הדין יעדכן את הנציגות אבל צריך להבין שאנשים נוטים להמנע מחתימות לאו דווקא בגלל איכות ההסכם, על פי רוב זה נובע ממניעים נוספים שאינם בהכרח קשורים לעבודת עורך הדין.
שלום למנהלי הפורום.
אני בעל פנטהאוז שגגו צמוד בפרוייקט תמא 38\2 ,כל השכנים חתמו מלבדי 21\22 היזם הציע דירת דופלקס שקומתה התחתונה זהה בגודלה למצב הקיים כיום ואת הגג והתמורות בקומה העליונה ביחס של 1\3 בנוי גג . לא חתמתי כי דרשתי לראות תכנון ואכן לאחר שכולם מלבדי חתמו וראיתי את התכנון התברר שהיזם הלביש מעל הדופלקס המתוכנן שלי עוד דופלקס הפוך ונוצר מצב שיש שכן מעל הדירה שלי והמרפסת שלו יושבת על שלי .
היזם מסרב לשנות את התכנון למרות הפגיעה האנושה בפרטיות ואני כנגד כבר דורש פנטהאוז כגון המצב כיום.
אציין כי ברשותי היתר בניה תקף לבניה של 60 מטר על הגג הצמוד לאחר אישור השכנים לפני רעיון התמא.
השאלה היא מה עלי לעשות כרגע לחכות לזימון למפקח להיות אקטיבי פסיבי לממש את ההיתר או לא.
שלום רועי.
העובדה שיש לך כיום פנטאהוז והיתר אינה בהכרח מזכה אותך בזכות לקבל פנטהאוז בבניין החדש.
המחלוקת בינך ובין היזם הינה מסחרית, אתה יכול להתנגד ואולם יש לקחת בחשבון שככל וההצעה שניתנה לך מאוזנת עם מה שניתן לדיירים אחרים ולוקחת בחשבון את העובדה שיש לך היתר וכו' התנגדותך לפרוייקט לא תצלח.
הייתי מציעה לשקול לנהל מומ עם היזם / לקחת ייצוג טוב שיעזור לך להתמודד במסגרת ההתנגדות לתמא.
יש לקחת בחשבון ששיקולי תכנון וכו' יכולים לפגוע ביכולת המיקוח בעניין זה- בסוגיית הפרטיות אני מתכוונת.
יש לי דירת השקעה שאינה דירה יחידה
הבניין עובר פינוי בינוי
האם יש אפשרות לקבל דירה חלופית בבניין אחר של הייזם בפטור ממס שבח ורכישה?
שלום, מרי
הפטור ממס בפינוי בינוי הינו ייחודי ורלוונטי רק לנסיבות העניין, בהתאם לתנאי החוק.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
יש לי דירה משופצת בסטייל המושכרת לשוכרים ואני מקבל דמי שכירות 8000 שח לחודש
הבניין עובר תמא 38/2
והייזם רוצה לשלם לי דמי שכירות 5500 שח בלבד
לפי גודל הדירה
אני מתנגד
האם אני עשוי להחשיב דייר סרבן / סיבת הסירוב שלי מקובלת לפי הפסיקה אצל המפקח?
שלום, רוני
דמי השכירות אמורים להיגזר משווי פוטנציאל השכירות של הדירה ולאו דווקא מגודלה, אך מדובר בתנאי מסחרי.
אם הינך סבור שהנך מופלה לעומת שכניך בדמי השכירות, הרי שיש כאן מקום לטענותיך, והן תישמענה כטענת הגנה בפני המפקח/ת. מציעהלך להגיע להבנות עם היזם ולהימנע מהליך כזה.
בהצלחה
פנה אלינו יזם בהצעה לביצוע תמ"א 38/2. הוא ציין שתמ"א 38 עתידה להסתיים בפברואר 2024 ולכן עלינו להזדרז. התוכנית שחלה עלינו היא תוכנית הרובעים בתל אביב שהיא, כך הבנתי, נגזרת של תמ"א 38 בתל אביב.
האם הטבות המס של תמ"א 38 יחולו עלינו ברובע 3 אם נתחום לאחר פברואר 2024, גם אם תמ"א 38 עצמה לא תוארך?
תודה, זהבה
זהבה שלום רב
תוכנית רובע 3 נקבעה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. הזכויות שנקבעו ברובע 3 הן כבר מוקנות ואין לתוקפה של תמ"א 38 כל השפעה על זכויות הבניה.
לגבי היטל השבחה - חוק התכנון והבניה פוטר מהיטל השבחה בפרויקט של התחדשות עירונית. הפטור הוא מלא עבור 2.5 קומות ופטור חלקי בגובה מחצית מהיטל עבור קומה נוספת..
עירית תל אביב הצהירה לא פעם כי פטור זה ימשיך לחול על זכויות מכוח רובע 3-4 גם לאחר סיומה של תמ"א 38.
לגבי הקלות במס שבח ובמע"מ - אלו מוסדרים בחוקים אחרים וכרגע יש לגביהם הארכה.
בכל מקרה אני מייעץ למהר כי התהליך כולו אורך הרבה מאוד זמן.
שלום, בתמא 38/2 הריסה ובניה, לאחר התקיימות התנאים המתלים וקבלת היתר בניה (הריסת הבנין וכו) כלומר לאחר יום המכירה, למי שייכות כל הזכויות עד שהבנין נבנה מחדש וניתן מפתח, האם ליזם? לבעלי הדירות? לבנק? תודה רבה
שלום, דניאל
שאלתך מורכבת, שכן הדברים תלויים, בין היתר, בתנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים.
בעיקרון, לאחר יום המכירה, הזכויות של מימוש דירות התמורה שייכות לבעלים, והזכויות של מימוש זכויות דירות היזם שייכות ליזם, וזאת בכפוף לכך שיושלמו תנאי העסקה והיזם יממש את זכויות הבעלים ויבנה להם את דירות התמורה.
לבנק יש שעבוד על כל אלה, אך אינו הבעלים של הזכויות.
מקווה שעשיתי לך סדר.
שלום וברכה
ברחוב שלנו יש לאורך הרחוב ששה בנינים שהמרחק הכולל ביניהם הוא גדול מאוד אבל הם רשומים כבית משותף אחד עם ששה אגפים.
החוק קובע שבכל "בית משותף" צריך הסכמה של לפחות 3 חמישיות מכלל בעלי הדירות.
רציתי לשאול אם בבנין אחד מהבנינים שלנו רוב מוחלט של הדיירים מתנגדים לפינוי בינוי, האם הם יכולים להתנגד? האם כל בנין נחשב "בית משותף" בפני עצמו לענין זה?
יש לציין שבתקנון הבית המשותף שלנו כתוב שכל אגף אחראי על התחזוקה וכו' של האזור שלו בפני עצמו, וכל אגף בוחר וועד בפני עצמו, ללא הבנינים האחרים.
שלום, שלום
מאחר שמדובר בבניין "מורכב", כפי שהבנתי מדבריך, יש להניח כי כל בניין ימנה כבניין נפרד לצרכי הסכמה לפרוייקט.
ברשותי דירת פנטהאוז בקומה שישית עם מרפסת בגודל 80 מ"ר, היזם יכול לתת לי דירה דומה אבל רק בקומה 15, אני שומר שבת ואינני משתמש במעלית שבת, ואני לא יכול לעלות ברגל כל כך הרבה קומות, האם זאת עילה מספקת בשביל להתנגד לתכנית? לחילופין היזם מציע לי חדרים במקום המרפסת, אבל אני מעוניין במרפסת ולא בתוספת חדרים, יש לי כבר דירה מספיק גדולה של 170 מ"ר ללא המרפסות.
תודה רבה
שלום, דודי
מהדברים שאתה מתאר נראה, כי היזם מציע לך תמורות הוגנות בגין דירתך הנוכחית.
כידוע, עצם המגורים בבית משותף מקימים מתוכם חובה לקבל את הכרעות הרוב בעניינים כמו חוק החיזוק.
על פניו נראה, שהיזם מציע לך חלופות הוגנות, ולכן נדמה שהמקור להתנגדות אינו לגיטימי.
אני מציעה כי תנסה, ככל שיש בידך, להגיע עמו להבנות מסחריות.
כידוע על קבלת דירת התמורה בפרויקט פינוי / בינוי לא חל מס שבח.
אני מתכנן מיידית בעת קבלת דירת התמורה למכור אותה - האם עקב מכירה זו אני אשלם מס שבח? אם אכן מחוייב במס שבח - מה החישוב שיעשה (מדובר בדירה בה יש לי 50%, וגם יש ברשותי דירה אחרת בה אני מתגורר)?
שלום, דורון
זוהי שאלה לייעוץ פרטני עם עו"ד בתחום המיסוי
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com