פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם מנהלת מתאימה לפינוי בינוי או גם לתמא 38/2 ?
כמה המנהלת מקבלת מהיזם ? בערך ?
שלום לאלמוני,
ככל שכוונתך למנהלת להתחדשות עירונית, הרי שזו אמונה על קידום פרוייקטים בשטחים שבתחומה.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם סירוב לתת ליזם להשתמש בפטור ממס שבח ( ירושה ) הינו מוצדק משפטית - כלומר יעבור מפקחת מקרקעין כעילה להתנגדות לפרויקט ?
ליזם פטור ייעודי חלקי ועל חלק מהתמורות דורש להשתמש בפטור אישי של הדירה.
אחרת לדבריו אין לו כדאיות כלכלית .
אני מסרב ולא חותם. האם המפקחת תאלץ אותי או זאת התנדות מוצדקת ?
היי התנגדות ליזם להשתמש בפטור היא אולי לגיטימת אבל אם זה פוגע בכלכליות הפרוייקט אז יש לקחת בחשבון שלא יהיה פרוייקט.
מקובל שאם משהו לוקח על עצמו את המיסוי הוא רשאי להתשמש בכל הפטורים האפשריים כדי להפחית את הנטל.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
מודל שכר הטרחה המוביל בהתחדשות עירונית הוא שהעו"ד מקבל את שכר הטרחה כסכום קבוע מראש, או אחוז קבוע מראש משווי הפרויקט, בסוף הפרויקט או במספר אבני דרך.המודל הזה, להבנתי, יוצר בעיית ניגוד עניינים עמוקה, זה מודל שבעצם הופך את העו"ד לסוג של שותף בפרויקט ויוצר לו תמריץ חזק לעשות הכל כדי שהפרויקט יושלם כמה שיותר מהר, גם אם זה לא בהכרח עולה בקנה אחד עם טובת בעלי הדירות שהוא לכאורה מייצג, כפי שהם מבינים אותה.זה מודל שמעודד את העו"ד לקצר תהליכים ולעגל פינות ולדחוק בבעלי הדירות להתפשר רק כדי להתקדם כמה שיותר מהר בפרויקט כדי שהעו"ד יוכל לקבל את שכר הטרחה שלו בסוף.תמריץ בעייתי נוסף זה שהעו"ד בתחום מסתובבים עם "טבלת פרויקטים" שהיא בעצם כרטיס הביקור העיקרי שלהם שבאמצעותו הם מגייסים לקוחות חדשים, ולכן יש להם אינטרס להגדיל את הטבלה כמה שיותר מהר עם כמה שיותר פרויקטים בשלבים מתקדמים או שהושלמו, שוב, גם במחיר של התפשרות על האינטרסים של בעלי הדירות.בנוסף, מכיוון ששכר הטרחה במודל הזה לא תלוי בשעות עבודה, אז הוא בעצם מתמרץ את העו"ד לעבוד כמה שפחות עבור בעלי הדירות כי ממילא הוא יקבל בסוף את אותו סכום של כסף.השאלה היא איך אפשר להתמודד עם הבעיה הזו? האם ישנם מודלים חלופיים של שכר טרחה שיהלמו יותר את האינטרסים של בעלי הדירות גם אם המשמעות היא עיכוב בפרויקט?
ניתן להתמודד עם המודל הזה על ידי זה שהדיירים בעצמם ישלמו את שכר הטרחה.
בפועל ברגע שהדיירים לא משלמים את שכר הטרחה נוצר כשל שוק.
אין ספק שיש בפרויקטים מהסוג הזה עבודה רבה על פני שנים רבות, שקשה מאוד אם בכלל אפשר לכמת לשעות עבודה.
חובת עורך הדין כלפי הלקוח אינה קשורה רק לתשלום שכר הטרחה שכן מראש ולפני התחלתהעבודה יש הסכם שכר טרחה מול הדיירים ובו קובעי הזמן לתשלום השכט וכו'
עורך הדין אינו שותף בפרוייקט והעובדה שהוא מקבל שכר כנגזרת של השווי אינה קשורה בהכרח לניגוד העניינים.
המלצתי היא להתקשר עם עורך דין -לפני- בחירת יזם- ואז היזם מקבל את עורך הדין כעובדה ולא צריך לנהל מומ מול עורך הדין על שכר טרחתו ובכך אולי להחליש את היכולת של עורך הדין לנהל מומ על הסכם התמא.
בפורייקט תמא 31/1 רושמים משכנתא לטובת הגורם המלווה.
במידה והייזם לא יעמוד בהתחיבותיו
מה הסיכון לדיירים ואיך ממזערים סיכון זה?
שלום רב,
ראשית המשכנתא צריכה להרשם רק על היחידה הרישומית שנוצרה ולא על זכויות הבעלים בדירות.
שנית בא כוח הדיירים נדרש להחזיק בבטוחונות כלפי הדיירים בעניין זה.
יש לבדוק מה נקבע בהסכם התמא בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום, הורי שיחיו בני 80+ חתמו על תמ״א 38/2. כרגע הפרויקט בשלב תכנון ורישוי מול העירייה.כמובן שיש +-95% חתימות... החברה היזמית ביצעה מספר ישיבות מול העיריה, וצפי לשנה בערך לקבלת היתר בניה (בתרחיש הסביר), שאלתי היא האם אחרי החתימה שכבר בצענו, ועם כניסת התקנה החדשה שלקשישים גם בתמ״א 38/2 מגיע לפחות אחת מהאופציות שיש לקשישים "בפינוי בינוי".האם גם כרגע אפשרי לדרוש ולהתעקש על הנושא? או לקראת ההתראה לשינוי הדירה לכאשר יתקבל היתר סופי מהעיריה?
ככל וגיל הוריך מבוגר ניתן להגיע עם היזם לפיצוי בהתאם לקבוע בחוק
הגיל הזכאי להטבות בחוק הינו בהתאם למועד הוצאת היתר הבניה / בסמוך אליו
לכן גם בעלי דירות שהתבגרו במהלך ההליכים התכנונים זכאים להטבות החוק גם אם במועד בו חתמו על הסכם התמא לא היו בגיל הנדרש.
מבקש את עזרתכם
הבניין שאני גר בו עובר פרוייקט תמא ובניגוד
להסכם היזם הפך את המקום לבית מלון עבור הפועלים שנמצאים באתר 24/7 הם גרים בשטח המשותף וגם בדירות שהשכירו להם
שאלתי היא מה ניתן לעשות כדי לתקן את המצב הבלתי נסבל?
יש לבדוק בהסכם התמא האם יש התייחסות לכך והאם יש אסור מפורש למגורי הפועלים.
נא לפנות למי שמייצג את הדיירים
בפרויקט פינוי בינוי - כאשר נמסרת הדירה בפינוי בינוי אשר מוחזקת על ידי שני מחזיקים למשל 2 יורשים - האם החוק מאפשר לחייב את היזם לתת לכל יורש דירה קטנה רשומה על שמו בלבד (כמובן במידה ונירשת תוספת כסף בגין שווי שתי הדירות מעבר לדירת התמורה זו תשולם ליזם ואף תמוסה במש רכישה), ודירות אילו יהיו פתורות ממס שבח (כל עוד שווים אינו מגיע לתיקרה?
והאם חוק ההסדרים 2023 שינה מחויבות זו של היזם (מתן שתי דירות לכל יורש דירה - באשר חבות המס היא על הבעלים ולא על הדירה)
תודה
שלום רב
במסגרת תמא 38 או פינוי בינוי החוק אינו מתייחס למספר הבעלים אלא לנכס הספיציפי.
לכן אין התייחסות ואין כל הטבה במידה ויש לכם נכס אחד תקבלו את אותה הדירה עם תוספת המ"ר המוסכמים, ככל ותרצו שתי דירות גם אם קטנות יותר יש פה שיקולי מס שיש לקחת בחשבון, ועליכם לבדוק אם זה כדאי לכם כבעלים בכלל.
בפרויקט פינוי בינוי נקבע במפורש למשל שקשיש יכול לקבל שתי דירות - על כן הטענה שהחוק מתייחס לדירה הבודדת הנמסרת שתמורתה מקבלים רק דירה בודדת אינה נכונהגם סעיף 49 כב (ב) מטפל במיקרה ששני יורשים בעלי דירה שנמסרת ליזם - יכולים לקבל כל אחד דירה אחת - החוק הבין שישנם שתי יורשים שאינם מסתדרים זה עם זה - ולכן המחוקק לא יכול לחייב אותם למסור את דירתם הישנה ליזם - ולא לתת פיתרון של הפרדת בעלות עתידית בין היורשים - כאמור שום חוק לא יכול לכפות שותפות בין שתי יורשים בניגוד לרצונם - עצם הכניסה לפרויקט פינוי בינוי של שני יורשים - משמעותו בהגדרה כפיית שותפות שלהם לעוד הרבה שנם קדימה (כי הם יקבלו את דירת התמורה ברוב המיקרים לפחות 5 שנים מהגשת היתר בניה על ידי היזם)?אנא הסבר בנידון - כאמור זה מיקרה סופר פופולרי לעשרות אלפי אנשים
שלום וברכה ותודה מראש!
התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות. באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 https://www.netanya.muni.il/CityHall/Engineering/UrbanRenewal/Pages/%D7%9B%D7%A8%D7%98%D7%99%D7%A1%D7%99%20%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D/mitham43.aspxהבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר תודה רבה.
מצרפת את המדיניות של נתניה לתמ"א 38 https://vaadnet.netanyagis.co.il/site_media/1384/%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%9E%D7%90-38-%D7%91%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%94.pdf
שלום, מרים
מטרת הפורום הינה לתת מענה ראשוני וכללי, אשר אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מעמיק, בהתאם לשאלות הנשאלות בו.
אין באפשרותנו לתת ייעוץ פרטני, כבקשתך, במסגרת זו. לשם כך הנך מוזמנת לפנות לבעלי המקצוע הרלוונטיים לקבלת ייעוץ פרטני, אשר מטבע הדברים יהיה כרוך בתשלום.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
בחוק ההסדרים 2021 - יצא תיקון שבעל דירה בפרויקט פינוי בינוי ואשר יש לו מעבר לדירה זו דירה נוספת במקום אחר (לא באותו מתחם הפינוי בינוי) - בעת מכירת דירת התמורה שיקבל במסגרת הפינוי בינוי יהיה פטור ממס שבח (למרות שזו לא גירתו היחידה)
1. האם אכן כך - פטור ממס שבח במכירת דירת התמורה לאחר קבלתה? ובאיזה סעיף בחוק המקרקעין מופיע פירוט פטור זה?
(מניח שיש אלפי אנשים במצב כזה בו הם בעלי דירה בה הם מתגוררים ובעלי חלק מדירה נוספת (למשל 50%) במסגרת ירושה או רכישה פרטית ואותה דירה / חלק דירה נוספת הינה דירה מיועדת לפרויקט פינוי בינוי)
שלום, דורון
שאלות בתחום המיסוי יש להפנות לפורום מיסוי.
בבניין בו אני מתגוררת תוכנן פרוייקט תמ"א ואף היו מספר מפגשים עם עו"ד בנוגע לזה.
מאחר ויש לא מעט אנשים מבוגרים שמתנגדים כל העניין הוקפא. אני רוצה להבין, הבניין לא עומד בתקנים של רעידות אדמה... בגלל הסרבנים הבניין יישאר כך? מה עם עניין הבטיחות?
שלום, יסמין
המשמעות של חיים בבית משותף היא שיש לקבל את החלטת הרוב. בין היתר הדברים רלוונטיים להתחדשות עירונית.
אם אין הסכמה של הרוב הדרוש על פי דין, אז המצב יישאר כפי שהוא, עד שתתגבש הסכמה רחבה דיה. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
אקבל הפינוי בינוי תמורה כספית במקום חלק מהמורים שלא יתאפשר.
האם יש חברות מס על הסכום הכספי?
מס הכנסה?
מסמ"ק?
שלום, רני
פיצוי כספי בשיעור מסויים פטור ממס, ובשיעור אחר יהיה חיבי במס, כפי שנקבע בחוק.
קראתי שחוק ההסדרים דובי כאמור מטה
שאלתי אם למעשה בפריפריה אוכל לקבל במקום הדירה שלי 2 דירות חלופיות בפינוי בינוי?
באזור מוטב, אפשר גם לקבל 2 יחידות דיור במקום יחידה אחת. וכן, כי באזור פריפריאלי אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור. השילוב ביניהם, יוצר מצב שבאזור פריפריה אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בפטור לפי הוראות תמ"א 38 ובגין כל יחידה ניתן לקבל 2 דירות תמורה".
שלום, רן
שאלתך אינה ברורה לחלוטין. יש הבחנה בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי.
באזור מוטב ניתן לקבל פטור ממס בגין כל דירה בפרוייקט, בלא מגבלה על מספר הדירות.
השאלה היתה אם ניתן לקבל 2 דירות במקום אחת בפטור מס?
החלק התחתון של שאלתי לעיל הוא ציטוט חוק הסדרים כאמור.
אודה למענה
שלום,
מה קורה לערבות חוק המכר שאקבל במסגרת תמא 2, אם אני מוכרת את הדירה במהלך הפרוייקט לצד שלישי?
האם מסבים את הערבות משמי לשמו של הקונה ?
האם הערבות נשארת בתוקף?
תודה,
רוזי
שלום לך,
יש לראות מה אומר הסכם התמא לעניין מכירת דירה במסגרת תמא 38 והאם את רשאית לעשות זאת.
ככל ואת רשאית אז הבנק מסב את הערבות לטובת הקונה.
היי רוזי
בעיה....או יותר נכון- שתי בעיות עיקריות:
1. לא ניתן להסב את ערבות חוק המכר. אפשר לפנות לבנק המלווה ולבקש ממנו להוציא ערבות חוק מכר על שם הקונה ולהחזיר לו את הערבות שקיבלת. הבנק המלווה לא אוהב את זה ובמקרים רבים הוא אינו מוכן לעשות זאת. מבחינתו זו עבודה נוספת. גם אם יסכים הוא יבקש, קרוב לודאי, תשלום עבור טיפולו בכך. בנקים רבים הם מסכימים להתעסק בכך רק אם מדובר בבעיה אמיתית בגללה נאלצים למכור את הדירה.
2. סכום הערבות הוא על שווי הדירה החדשה בהתאם להערכת השמאי. אם מכרת בשווי גבוה יותר אז אין אפשרות לקבל ערבות על ההפרש. המשמעות היא שההפרש ישולם כנראה רק לאחר סיום הפרויקט.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם נהוג, אפשרי ורצוי לקחת עו"ד פרטי לליווי וייעוץ אישי בפרויקט התחדשות עירונית?
ולא לסמוך רק על עוה"ד המייצג את כלל הדיירים?
כמי שמטפל בפרויקטים רבים של תמ"א אני יודע שזה כמעט בלתי נמנע ובהרבה מקרים יש בעלי דירות שמבקשים יעוץ אישי מעורך דין שלהם. אישית- אני לא חושב שזה בהכרח נחוץ. מציע כי קודם תפגשו ותכירו את עורך הדין שמייצג את כלל הבעלים. אני בטוח שתבחרו או בחרתם עורך דין מקצועי. שאלה היא אם הוא גם שירותי. אם כן - תסתפקו בכך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלת המשך למכירת דירת תמורה . פטור אישי ירושה.
מתלבט אם להתנגד לפרויקט אם היזם לא יסכים להחריג בחוזה שימוש בפטור ירושה שלי.
ייתכן והפטור היעודי שלו ממס שבח לא יספיק כי התמורה 26 מטר ו20 מטר מרפסת
דירה כיום שווה 3 מליון שח.
שווי מס שבח להבנתי 25 אחוז= 750000 שח
שווי דירת תמורה בערך 6 מליון שח
האם בכל מקרה במכירה אצטרך לשלם 25 אחוז על ההפרש/ ההשבחה של 3 מליון ?
ואם היזם ישתמש בפטור אישי אז אצטרך לשלם מס שבח מליון וחצי שח במכירת דירת תמורה ???
איציק שלום,
השימוש בפטור ירושה אינו נעשה במסגרת תמא 38/2 כלומר שאתה נכנס לפרוייקט הפטור הוא תלוי המ"ר שניתנים לך וכמה דירות יש לך בבניין.
לדעתי עדיף שתלך לייעוץ מיסוי פרטני ואח"כ תבין אם יש לך עילת התנגדות אם לא.
בהצלחה
רעות פלדר, עו"ד ונוטריון
לקראת חוזה תמא 38/2.לדרתנו פטור ממס שבח חוקי עפי כל התנאים - ירושה.
נקבל תוספת 27 מטר ו20 מטר מרפסות.
במידה ופטור יעודי של היזם לא יספיק
הוא עלול להשתמש בפטןר אישי שלנו.
אחרת אין לו כדאיות כלכלית.
1. אם אסכים - איך יאזן זאת מול שאר הדיירים שאין להם פטור ? הרי אני"משלם " יותר באיבוד הפטור הזה
2. אם אסרב- האם זו עילה מוצדקת לסירוב תמא אצל המפקחת מקרקעין ? סירוב לשימוש יזם בפטור אישי שלי ?
3. היה ולא ישתמש בפטור - האם אוכל להכיל את כולו על דירת התמורה או רק על הדירה הישנה של אימי ז"ל ?
איך מחשבים את ההפרש ? האם לוקחים 25% מסכום ההשבחה בין הישנה לדירת התמורה ?
כלומר כל סכום שארוויח מהפרויקט אני מאבד 25% כי זאת לא זכות אימי אלא דירה חדשה ?
מתלבט אם בכלל הפרויקט כדאי לי ??
שלום איציק,
הנוסח שאתה מציין בהסכם הוא הנוסח המקובל בהסכמים מהסוג הזה, הרי יש לכולכם לכל הדיירים הסכם זהה והאמור פה הוא ביחס לכל הדירות.
ככל ואתה חושש, ממליצה לפנות לייעוץ מיסוי משפטי כדי לבדוק באופן מפורש כי אין בהתקשרות הזו חבות במס עבורך, במקרה שכזה יוכלו לעשות לך סימולציה.
ככל ואין פטורים לבעלי דירה אחרים ניתן לאזן את העניין- בהפחתה של המ"ר שניתנים לדיירם אחרים- זה תפקידו של בא כח הדיירים.
יזם לא יכול לחייב אותך לשאת בחיוב מס במסגרת העסקה.
רעות פלדר עו"ד
הבניין נמצא כרגע בעבודות תמ״א 38. אותו הקבלן עוסק גם בעבודות פינוי בשטח הסמוך.
במסגרת העבודות עקב קידוח רשלני נפגע צנר תשתית תקשורת של בזק. כפועל יוצא לדיירים לא היה אינטרנט וטלפון למעלה משבוע. בזק עצמה השאירה אותנו הדיירים בעלטה וסירבה לספק כל הסבר למהות התקלה. בקשות הדיירים להביט טנאי תקשורת מוסמך לאתר את התקלה נתקלו בסירוב של בזק. רק בהתערבות שר התקשורת עצמו נוגע לתקלה והצפי לתיקונה.
מעבר לציפייה בטלויזיה לחלקנו האינטרנט. הי לכלי עבודה שנפגעה בעקבות. תקלה. השאלה האם ניתן לתבוע את הקבלן ו/או בזק בגין התרשלות ועל פי איזה חוק?
בתודה מראש
אוהד שלום,
ניתן לתבוע את הקבלן על נזק שנגרם, או לדאוג שידאגו לסדר את הנזק שנעשה.
בברכה,
רעות פלדר, עו"ד