פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
נתקלתי בהסכם פינוי בינוי בו רשום בדף האחרון שמי מהדיירים ומטעמי נוחות חותם רק על דף ראשון ואחרון לא תהיה לו טענה לגבי כל שאר הדפים.
באם אני חותם על כל הדפים איך אני יכול להוכיח בעתיד שאני חתמתי על הכל? הם יכולים להחליף את כל העמודים שבאמצע ולומר בעתיד שחתמתי רק על הדף הראשון והאחרון.
ואם אביא בעתיד העתק דפים מהאמצע שאני חתמתי עליהם יגידו שזה דפים אחרים שניסחתי וחתמתי בבית ולא המקוריים.
כאמור החתימה במעמד צד אחד כלומר לא תהיה חתימה של הצד השני.
אני יכול פשוט לסרב לחתום על הדף הנ"ל או למחוק את הסעיף? או לדרוש שהיזם יחתום גם הוא על הדפים בזמן שאני חותם. אני צודק?
שלום, מישל
הייתי מציעה כי תחתום על כל עמודי ההסכם וכלל נספחיו. הייתי מציעה ל גם להמליץ כך לכל יתר בעלי הזכויות במקרקעין.
בלי קשר, הינך זכאי לקבל העתק מההסכם החתום, ויש לדרוש, שהיזם יהיה חתום על כל העמודים, ללא יוצא מן הכלל.
מבחינה חוקית זה תקין שלא תהיה חתימה על כל העמודים, מכל הבחינות האחרות לא הייתי ממליצה על כך. זה פתח לצרות, כפי שאתה מבחין בעצמך.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום רב,
כיצד ניתן לפעול נגד בא כוחם של בעלי דירות בפרוייקט תמא שפועל בניגוד לאינטרס ולזכויות אחד מבעלי הדירות באופן שמחבל בזכויותיו כחוק?
האם בעל הדירה הנפגע יכול ל״פטר״ את עו״ד המזיק מייצוגו בפני היזם בפניה אליו וליזם הפרוייקט?
האם במקרה כזה ניתן יהיה למנוע ממנו גם את שכ״ט בעל הדירה הנפגע שמשלם היזם?
תודה
שלום, רן
המצב שאתה מתאר הוא לא נוח, לשון המעטה, ולא אמור לקרות.
הייצי מציעה קודם כל לנסות הידברות עם המייצג, אולי מדובר באי הבנה שניתנת לפתרון. נסה גם להיעזר בעו"ד היזם.
במקרה של קושי ממשי, ופגיעה בנאמנות הייצוג, אין מנוס מפניה לעו"ד אחר.
יש לקחת בחשבון שהיזם לא בהכרח יממן ייצוג אחר בנוסף, אלא אם יווכח כי אכן נדרש ייצוג נפרד. הדבר תלוי בשלב בו מצויים בתהליך, ויש לקחת בחשבון שייתכן שתצטרך לגשר על הסכומים, אבל בהחלט יש לנסות לדרוש את המימון הנפרד, לפחות לפי חלקו של הייצוג.
בהצלחה
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום רב, לפני 9 שנים חתמנו על חוזה תמא 38/2. במפרט הטכני הובטח לנו מטבח בשווי 25,000 ש"ח. רק עכשיו כאמור אחרי 9 שנים הבנין נמצא בשלבי סיום והגיע זמן התקנת המטבח. כמובן מחירי מטבחים עלו מאז... מה זה אומר לגבי שווי המטבח שאנו זכאים לו כעת? לא הגיוני שנצטרך לקבל כעת אחרי 8 שנים מטבח במחיר כזה. מה מקובל לעשות?
שלום, עוזי
מדובר בפרק זמן ארוך מהמקובל, ובהחלט לגיטימי שייערך שדרוג לתמורות לפי המפרט.
השאלה היא אם יש השוואה כלשהי למפרט של רוכשי הדירות בפרוייקט. הייתי מצפה שתהיה הלימה ביחס בין המטבח שהוצע לכם לעומת המטבח לרוכשים, ובהתאם לעדכונים בחלוף השנים, שגם המטבח שלכם יעודכן.
נניח שאם הובטח לכם מטבח בשווי של 75% מהמטבח שיותקן בדירות החדשות, אזי יש להעמיד את התשלום באופן יחסי לעלות המטבחים כיום לדירות החדשות.
במקרה של חוסר היענות מצד היזם לפתרון כזה, או בהעדר התייחסות בחוזה, הייתי מציעה מנגנון הצמדה למדד תשומות הבניה. 9 שנים הן לא משך זמין סביר, ויש לקיים חוזים בתום לב, וזהו קיום "בקירוב" בשפה המשפטית.
האם קשיש מעל 80 שחתם על ההסכם לפני כניסת תיקון החוק המאפשר קבלת דירת תמורה במקום לקבל דמי שכירות לתקופת הבניה, זכאי להקלה הזו?
אנו גרים בבניין בהליך של פינוי בינוי היזם מציע לנו 25 מטר + 12 מטר מרפסת הבנו שזה המקסימום שהוא יכול לתת האם זה נכון?
נוסף לזה הבנו שעל היתר בניה קיים היזם יכול לתת 60 אחוז ואנחנו מעוניינים להוציא היתר לממד בהליך מקוצר לפי התמא החדשה 40א11 כך שנקבל היתר ל 12 מטר ואז היזם יוכל לתת לנו עוד 7.2 מטר בדירה החדשה האם זה נכון שאפשר לקבל 60 אחוז על היתר בניה? והאם זה מוריד מהרווחיות של היזם או מקשה עליו כך שיגרום שלא יהיה שווה לו הפרויקט אשמח לתשובה מהירה
שלום
הבניה הופסקה וכעת דורש היזם שאת חשבון חשמל המדרגות ישלמו דיירי הבית.
והשאלות
1- האם נכון?
2- הגם שהיזם הפסיק עבודתו ומחכה לאישורים האין הבניין עדיין באחזקתו ואחריותו?
3- מה נכון ומה נכון לעשות.
בברכה
שלום, אורי
אני מבינה שמדובר בתמ"א עיבוי, כאשר הבעלים ממשיכים להתגורר בדירות.
ככל שההסכם בין הצדדים שותק לעניין זה, ואין צריכה של חשמל לצרכי הבניה, הגיוני שהבעלים ישאו בעלויות השוטפות בגין צריכה חשמל. ככל שקיימים מתקנים כלשהם שמגדילים את הצריכה בגין עבודות הבניה, בהחלט יש לדרוש את התשלום מהקבלן.
שלום,
מבקשים הבהרה למשפט הכתוב באתר על תמ"א 38/2:
"כנגד הדיירים שלא הצטרפו ולא חתמו על ההסכם, המכונים "דיירים סרבנים" ניתן להגיש תביעה אשר תנוהל בפני המפקח על הבתים המשותפים עם קבלת היתר בנייה בתנאים."
1. במונח "כשלא הצטרפו" הכוונה ללא חתמו?
2. האם ניתן להגיש תביעה בפני המפקחת רק לאחר חתימה של 66.67% מסך הדיירים על הסכם תמ"א 38/2 וקבלת היתר בניה בתנאים כפי שמצוטט מטה ?
3. בשני בנינים צמודים על חלקה אחת כאשר בכל אחד 12 דירות. האם בנוסף ל 66.67% משניהם נדרש גם 66.67% מכל בניין? או ש 100% מבניין אחד ו 4 מבניין שני גם יגיע ל 66.67%.
4. מה המינימום של "סרבנים" בגינם יגיש היזם תביעה למפקחת? האם יותר מ 2?
שלום רב, ככל ומי מבעלי הזכויות לא חתום על הסכם התחדשות עירונית הוא נחשב סרבן שעומד בסיכון לתביעה אצל המפקחת .
המפקחת תחייב את הסרבן לחתום ככל ואין סיבה מהותית להתנגדות ולאי ההצטרפות לפרוייקט.
ניתן להגיש תביעה כאשר הגיעו לרב הדרוש של 2/3 מבעלי הדירות.
התביעה תעשה לפני קבלת היתר הבניה בפועל - כלומר תהא בקשה כבר במסלול מתקדם מבחינה תכנונית אבל בפועל סביר להניח שיתבעו אצל המפקחת קודם לקבלתו בפועל כדי לנהל הליכים במקביל.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
אני עומד בפני בנית ממ"ד ולשם לימוד הנושא הייתי מעוניין להשיג דוגמאות של חוזה/מפרט/הצעת מחיר לבנית ממ"ד.
בתודה מראש
אברהם
הייעוץ בפורום הוא כללי ולא פרטני
ייעוץ פרטני - ניתן לקבל מכל אחד ממנהלי הפורום בתשלום כמובן בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
אמא שלי בת 75+ התאלמנה לפני שבועיים היא מתגוררת בדירה ששייכת לה ,הבניין בתמ"א במשך שנתיים ויתכן שיקח עוד שנה+ לסיומו של הבניין.האם היא זכאית לדירה חילופית עד שיסיימו את הבניה?
שלום רב
יש לפנות לבא כח הדיירים שיבחן את הסוגיה כי אתם נמצאים כבר בהליך ובבניה ובעניין זה.
האם יש חובה בחוק לסיים את הפרוייקט בפרק זמן מסויים?
אין בחוזה התייחסות מפורטת
וגם אם נוציא מהכלל את המצב עכשיו שאין פועלי בניין עקב המלחמה
ומה עושים אם היזם גורר את הבנייה ליותר משנתיים שלוש?
יש לבדוק את פרק הזמן המצוין בחוזה לבניה לא ייתכן שזה לא מופיע
חשוב לפנות לבא כח הדיירים על מנת לקבל מענה
מקובל 36 חודשים לתקופת בניה או באיזור...
אודה לעזרתכם .
הבנין הישן נהרס , היו בו 9 דירים בעלי הקרקע .
ובמסגרת פינוי בינוי הוקם בנין חדש . אשר הדירות נמסרו הן לדירים החדשים שרכשו דירות מהקבלן . והן לבעלי הקרקע .
חלפו למעלה מ3 שנים מאז קבלת הדירות . פניתי לעו"ד המייצג את הקבלן , ושאלתי מתי הדירות ירשמו בטבו .
תשובתו הייתה: שטרם ניתן לטפל ברישום הבנין כבית משותף מאחר וממתינים לקבל מהחברה תשריט בית משותף.
במסגרת רישום הבית המשותף הדירה תירשם בבעלותך.
שאלתי היא : האם תשריט בית משותף לא נמסר לעיריה טרם החלה הבניה ?
האם קיים סיכון כלשהוא במצב הנוכחי , שהדירה טרם הועברה בטבו ?
שאלותי נובעות היות ובחוזה מול הקבלן ניתנה התחיבות לרשום בטבו שנה מרגע מסירת הדירה . תודה מראש לעזרתכם
. עדי
תודה מראש לעזרתכם .
עדי
חשוב מאוד שיבוצע תיקון רישום צו הבית המשותף במקרה שתארת.
התשריט לרישום בית משותף שונה מהתשריט שהוגש לעירייה במסגרת הוצאת ההיתר ולכן יש צורך בהכנה של תשריט חדש ולאשרו בעירייה.
מאחר וכתבת שעברו 3 שנים - מדובר בזמן רב ויש לפנות כל הדיירים מאוחד ליזם ולעורך דינו ולחייבו בסיום עבודתו ורישום הבית כבית משותף.
במידה ו67% כבר חתמו על הסכם תמא 38/2 והיזם כבר הגיש תב״ע, החל מאיזה שלב דייר שלא חתם ייחשב משפטית כדייר סרבן?
בעקרון כל דייר שלא חתם מהווה דייר סרבן.
הזכאות להגיש תביעה היא ככל ומתקדמים בשלבי התכנון- לקראת קבלת היתר בניה.
חתמתי לחברה על תמא 32 במבנה של 8 דיירים 4 חתמו ו4 לא חתמו אלו שחתמו יכולים להשתחרר? מחתימתן ומהם התנאים לשיחרור
שלום, משה
בעיקרון חתימה היא מחייבת, ואמורים להיות תנאים לביטולה במסמך עצמו.
ככל שחלף הזמן ואין צפי להשלמת חתימות נוספות לפרוייקט, יתכן שיש מקום להודיע על ביטול ההתקשרות. עם זאת, יש לקחת בחשבון לוח זמנים סביר להתקשרות עם בעלי זכויות נוספים, ולא ניתן לסגת מחתימה מבלי שניתנה ארכה סבירה לצד שכנגד להשיג את החתימות לרוב הדרוש. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם יש התכנות לתביעת יזם שנסוג מחתימה על חוזה משפטי בגלל המלחמה ?
למעלה מחצי שנה - תוכניות ומו"מ.
דקה לפני חתימה על חוזה סופי הוא הודיע שיורד מהפרויקט
זכה במכרז יזמים
האם זה לא כמו זכרון דברים ולמרות שאין הסכם חתום אנחנו יכולים לתבוע על נזק ?
כעת אין לנו יזם . אנחנו ברובע 3 תל אביב.
עד מתי התמא 38/2 עם ההטבות מס והתכנית הקודמת ?
שלום לאלמוני,
אני מניחה שברור לך שלא ניתן לתת חוות דעת מקצועית מבלי להידרש לכל הפרטים בייעוץ פרטני.
יחד עם זאת אשיבך בכלליות, שבהעדר מסמך חתום (וזכרון דברים זה מסמך חתום) קיימות עילות תביעה בגין חוסר תום לב במו"מ, ככל שאכן היה כזה. העובדה שלא נחתם עדיין מסמך מחייב מקטינה את הסיכוי להצלחה בתביעה מסוג זה.
יתכן שניתן להתקשר עם יזם אחר, ויתכן שהכדאיות נופלת ולא קיימת אפשרות לקיים פרוייקט במגרש. יש לבדור ק את הדברים באופן ספציפי.
היי,
האם בהסכם שנחתם בשנת 2022 היזם היה חייב להציע לדיירים קשישים את התמורות הנוספות האפשריות שחובה עליו להציע היום (כמו בפינוי בינוי)? מה השינוי ביחס לקשישים שנכנס לתוקף בשנת 2023?
בבניין לאחר תמ״א 38 קיימים 6 מכפילים פרטיים מתוך 20 דירות.
סוכם שהאחזקה ותיקונים יהיו על בעלי המכפילים.
אך לא הותקן מונה חשמל בנפרד למכפילים
על מי כרוכה עלות החשמל עבורם?
האם זה חוקי לדרוש 20₪ לחודש תוספת מכל בעל מכפיל?
אנה שלום
אני מבין שמתקן החניה מחובר לצריכת החשמל המשותפת של הבנין. אם יש לכך התיחסות בתקנון הבית המשותף אז הולכים לפי מה שכתוב שם. אם אין שם התייחסות אז יכולות להיות טענות לכאן ולכאן- מחד מדובר במתקן החניה משמש רק חלק מבעלי הדירות ומנגד יש התיחסות מפורשת רק לאחזקה ותיקונים ולא להוצאות שוטפות כך שניתן ללמוד שאלו חלות על כולם.
אני מציע שתבדקו קודם מה העלות האמיתית של החשמל למתקן. בהרגשה שלי מדובר על סכום זניח שלא מחייב מחלוקת רבה לגביו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בתהליך קבלת החלטה על בחירת יזם להריסה ובניה של בית דירות 45 אחוז מהדיירים מצביעים עבור יזם X ו 55 אחוז מהדיירים (ביניהם 3 חברי הנציגות ) מצביעים עבור יזם Y ?
האם רוב של 55 אחוז מכלל הדיירים אשר יש להם פחות מ 66 אחוז מבעלות על הרכוש המשותף יכול להכתיב /לכפות בחירת יזם על יתר הדיירים ,ולהוציא על דעתם הודעה בכתב ליזם Y בו מבשרים לו שהוחלט לקדם התהליך את התהליך איתו.
אלי שלום
אין משמעות להחלטת רוב כי בסוף על ההסכם צריכים לחתום 2/3 מבעלי הדירות. לכן צריך לוודא שהמיעוט מקבל את ההחלטה וימשיך להסכם עם היזם הנבחר אחרת אתם מחזיקים אחד את השני ללא יכולת להתקדם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הי
מה קורה אחרי שלב פרסום הקלות על בנין לתמ"א 38/2?
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
מדובר בעיריית פתח תקווה
שלום מיכל
לאחר הפרסום להקלות יש להמתין ולראות אם הוגשו התנגדויות ובמידה והוגשו הוועדה צריכה לדון בהם.
לפי מה שאני מבין אתם אחרי חתימת ההסכם, הגשתם בקשה להיתר וכעת אתם בפרסום להתנגדויות לגבי ההקלות. אם הכל בסדר יקלח לכם להערכתי עוד 2.5 שנים עד קבלת היתר בניה (מותנה בתשלום אגרות והיטלים).
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מזה שנים שאנו מנסים להשיג רוב בבניין. מה שלא מצליחים.
רציתי לדעת, מה ניתן לעשות במידה ויש 50-50 ?
מדובר בבניין בן 50 שנה. שככל הנראה כבר דורש שיפוץ וחיזוק.
האם קיימת דרך כלשהי בה הפתרון הוא לבצע את התמ"א?
האם ניתן ללכת לבית משפט? או למפקח על הבניינים המשותפים ?
קארין שלום רב
מצטער אבל החוק מחייב רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. (לפרויקט תמ"א). במידה ואין רוב אין פרויקט ולא ניתן לפעול בהליכים משפטיים.
מציע כי תנסו להבין ממה ההתנגדות נובעת ואיך אפשר לפתור. יתכן גם כי כדאי להתחיל ולחתום 50% ולחכות שדברים ישתנו אצל מי מהאחרים (לרוב זה מה שקורה), אבל כמובן זה גם תלוי בהסכמת היזם.
האם ניתן להוסיף להסכם תמ"א עם יזם סעיף הדן ברישוי עצמי לקיצור הליכי הרישוי מול וועדות התכנון שיהיה על פי בחירה הנציגות של הפרוייקט?
היי חן
לא הבנתי מה הכוונה. מי שמבצע את הליך הרישוי הוא היזם באמצעות בעלי המקצוע שבחר. אין שום הגיון ברשוי עצמי שמחייב העסקה ותשלום לכל בעלי המקצוע והכרת הנדרש. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com