LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

עו"ד יוני לוי

בעלים של משרד בוטיק העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. מלווה יזמים ודיירים בפרויקטים בכל הארץ.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

תמ"א 38 תיקון 3- הריסת מבנה שהוקם בשנת 83

מור

29/07/2012 18:06

תמ"א 38 תיקון 3 הריסת מבנה שהוקם בשנת 83

עו"ד אמיר לנטון

07/08/2012 07:52

האם ניתן להרוס ולבנות מכח תמא38

איילת

29/07/2012 15:46

האם ניתן לבנות ולהרוס מכח תמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

06/08/2012 22:10

מסוי 38 3 מכירה ורכישה

נטלי

28/07/2012 15:03

לענין תמא 38 3 - נניח שכתוצאה מהתהליך אני אמורה לקבל דירה בת 4 חדרים במקום 3 חדרים למיטב ידיעתי במסגרת החק ישנו פטור ממס שבח ומהיטל השבחה (או שהיטל ההשבחה חל על הקבלן)- אנא תקן אותי אם אני טועה לשאלתי - אילו הייתי מגיעה להסכמה עם הקבלן כי ברצוני לקבל דירה בת 5 חדרים (מדובר בבנין בו חלק מהדירות גדלות ל- 4 חדרים וחלקן ל- 5 חדרים) האם הדרך לשלם כמה שפחות מס היא למכור את דירתי שמגיעה במסגרת תמא 38 3 לקבלן ולרכוש ממנו בצורה מסודרת את הדירה הרצויה בת 5 חדרים ואז עדין הפטורים של שבח והיטל השבחה יהיו בתוקף כאשר אצטרך לשלם מס רכישה בלבד ? אם זו אינה הדרך האופטימלית אז מה כן ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מסוי 38 3 מכירה ורכישה

עו"ד אמיר לנטון

06/08/2012 22:07

חנות שהוסבה ל דירה ומושכרת ככזו.

אבי

28/07/2012 11:28

שינוי ייעוד דירה

עו"ד גילי לוי

01/08/2012 15:46

לא סומכת על היזם

דיקלה

27/07/2012 16:52

שלום, בקצרה: ניהלנו מומ מול יזם שנעלם אבל דאג ליזם אחר במקומו שנראה לנו חרטטן גדול.הוא טען שהעו"ד המצויין שלנו מעכב את התחלת הפרוייקט אז הדיירים פיטרו את העו"ד עכשיו הוא הביא עו"ד צ'וקומוקו שאומר שאין שום בעיה שנחתום על חוזה כללי - 10 נקודות יסוד ואם הוא יצליח להגיש תוכניות כלליות לעירייה אז במיידי כולנו נחתום על החוזה שהוא יארגן מבלי לםתוח דיון. כמובן שהוא גם דחה את כל נושא הערבויות.אני לא מוכנה לחתום , אני לא סומכת עליו.מאחר ושאר הדיירים בביניין נורא אופטימיים אני מניחה שנגיע למצב בו אנחנו המתנגדים היחידים.והשאלה הראשונה היא במידה והקבלן מתחיל עם חתימה רק של חמשת הדיירים האחרים - האם אני יכולה לתבוע אותם במידה והיזם בורח עם הבניין הלא גמור ובלי שום ערבוית?השאלה השניה - האם אני יכולה לתבוע אותם רק על עצם חתימה על חוזה כזה חסר אחריות?השאלה השלישית - העו"ד שפוטר (כדי לבטל את ההתנגדות ליזם) מאיים לתבוע את שכר טירחתו בבימ"ש - האם אני יכולה לתבוע משאר הדיירים את חלקי הפיצויים מחאר והתנגדתי למהלך הזה לכל אורך הדרך?המון תודה וסליחה על הבירבור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תביעת דיירים שחתמו

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:31

יזם ועו"ד מפוקפקים

אמיר

04/08/2012 15:13

שלום דקלה, קודם כל - את לא לבד, התחום של התמ"א מלא בסיפורים כאלה. יש לי שתי הערות: לגבי עו"ד - אם לא נתת לו יפוי כח בכתב אז הוא לא מייצג אותך. בשלב של יפוי הכח בכתב צריך גם לקבל מהעו"ד את תנאי שכר הטרחה שלו. אם העו"ד שפוטר נתן לכם מסמך כזה - תבדקי מה כתוב שם. אם לא נתן - הוא לא בסדר ועבר, להבנתי, על כללי האתיקה המקצועית. לגבי היזם - לפי הבנתי, הוא לא יכול להתחיל בביצוע בלי שקיבל הסכמה של כל הדיירים, או לחילופין הרוב כפה את דעתו על המיעוט ע"י פניה למפקח על המקרקעין. בפניה כזו צריך המפקח לשמוע את טענות שני הצדדים (זה הליך מעין משפטי) ונראה לי שדווקא יש לך טענות ענייניות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אסור להסכים לעו"ד של היזם שייצג אתכם

ניר דגן

20/08/2012 17:51

הודעה לשוכר

אורלי

26/07/2012 23:48

הודעה לשוכר

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:28

קריאה שלישית לפטור במסגרת תמ"א 38 הריסהנ ובניה

יאיא

26/07/2012 17:27

התיקון למס שבח

צחי

27/07/2012 09:14

תיקון מס 74- מס שבח בעיסקאות תמ"א 38/2

יאיר גמליאל- יובלים

12/08/2012 20:17

תיקון 28/3 - שווי דירה

צחי

12/08/2012 22:17

יחס תמורה של 1:3

יאיר גמליאל- יובלים

12/08/2012 20:29

אחוזי הסכמה תמ"א 38/3

יוסף

26/07/2012 12:54

הבהרת השאלה

יוסף

26/07/2012 13:48

אחוזי הסכמה תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

30/07/2012 17:27

צריך 100%

ניר דגן

20/08/2012 17:55

מפקח בנייה מתאם הדיירים

אבי

23/07/2012 21:56

מפקח בניה דיירים

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:29

מפקח בנייה מטעם הדיירים

עו"ד אביב טסה

04/09/2012 10:38

לא ברור משאלתך למה הכוונה שעו"ד שלכם הביא מפקח. האם היזם נושא בתשלום המפקח מטעם הדיירים או שמא הדיירים עצמם נושאים בתשלום שכרו של המפקח מטעמם. תשובה לכך ניתן למצוא בהסכם ו/או בטיוטת ההסכם בין הדיירים ליזם. לגבי שכרו של המפקח, גובה שכרו של המפקח משתנה בהתאם לדרישות לתקופה בה הוא נוכח באתר הבניה, וכן לסמכויות המוענקות לו. תפקידו של המפקח מטעם הדיירים הוא בעצם להגיע לאתר הבניה, ולפקח כי הקבלן המבצע בונה פועל בהתאם לתכניות, ולמפרט. קרי תפקידו הוא בעצם שיהיה איש מקצוע מטעמכם באתר הבניה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 תיקון 3

רויטל

23/07/2012 12:57

תמ"א 38 תיקון 3

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:26

הוספת ממ"ד לשכנים במרחק של 3 מטר

נינה

22/07/2012 16:48

הוספת ממ"ד לשכנים במרחק 3 מטר

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:15

זכות קניין על מעלית

שולי

21/07/2012 18:06

זכות קניין על מעלית

עו"ד אמיר לנטון

25/07/2012 10:11

זכות למעלית בפרויקט תמא

שולי

25/07/2012 21:36

תמ"א הריסה ובניה ופינוי בינוי במסלול מיסוי

אבי

20/07/2012 23:17

רציתי לדעת האם אפשר במסגרת תמ"א 38 של הריסה ובניה מחדש לקבל הקלות במיסוי (מס שבח, היטל השבחה וכו´) תוך בקשה להכרזת הפרוייקט כפינוי בינוי במסלול מיסוי. יצוין שבפרוייקט יש כיום מעל 24 דירות. רציתי להבין ראשית אם זה אפשרי לשלב בין הדברים (או שבתמ"א 38 לא ניתן לקבל גם את ההטבות של פינוי בינוי במסלול מיסוי), ואם זה אפשרי - האם מנסיונכם מדובר בהליך פרוצדורלי בעיקרו כך שפרוייקטים שעונים לקריטריונים שבאתר של משרד השיכון אמורים, עקרונית, לקבל את אישור הוועדה במשרד השיכון ומהו משך התהליך (חודשים, שנים וכו´). תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

דייר מודאג מאוד

דוד

20/07/2012 15:16

שלום רב אני גר בבית משותף בעל 4 קומות ובכל קומה ישנם 4 דירות הגיע יזם ורצה לשפץ את הבניין שלנו,ולבנות עוד 2 וחצי קומות על הגג,קיבל הסכמה ראשונית והתחיל לרוץ ולבדוק,קיבלנו ממנו השבוע חוזה,רציתי לשאול לגבי הערבויות של היזם לדיירים,אני יודע שזו נקודה שצריך להתעקב ולבדוק אותה מכל הכיוונים,כמה ערבות היזם צריך לתת לי כדייר בבניין? האם הוא יכול לתת ערבות שלא עולה על מיליון שקל לכל הדיירים בבניין ביחד? ועוד ערבות פוחתת??? אני רוצה משוואה שתגיד לי פחות או יותר את גובה הערבות שהוא צריך לתת לנו הדיירים בשביל שנוכל לישון בשקט אם ביום בהיר אחד הוא יעלם תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

ערבות קבלן

דרור

21/07/2012 09:12

תגובה לדרור

דוד

22/07/2012 08:31

תגובה נוספת לדרור

דוד

22/07/2012 08:39

יש ערבות מלאה גם לחיזוק והרחבה?

אבי

22/07/2012 10:18

דרור, האם מקובל לתת ערבות לשווי הדירה החדשה גם בחיזוק והרחבת מבנה קיים (ולא רק בהריסה ובניה)? זו הערבות שנראה לי הכי הגיוני לתת בין אם מדובר בהריסה ובניה ובין אם מדובר בחיזוק והרחבה, אבל שמעתי כבר על לא מעט יזמים שבחיזוק והרחבה לא מוכנים לתת את הערבות הזו אלא נותנים רק ערבות מצחיקה שבכלל לא מכסה נזקים, כמו שדוד ציין. לדעתי זה אחד הדברים שתוקע פרוייקטים של חיזוק והרחבה כי אנשים, בצדק, לא מוכנים להפקיד את הנכס הכי יקר שלהם בידי יזם מזדמן שאפילו לא יכול לתת ערבות ואם משהו ישתבש בפרוייקט אם פשוט ישארו בלי כלום. ומי שמוכן לפרוייקט בלי ערבות מלאה פשוט לא מבין איזה סיכון הוא לוקח ומהמר עם הנכס הכי חשוב שלו.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תגובה לאבי

דוד

22/07/2012 10:23

ערבות בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:16

דוד שלום, טרם אגע בגוף העניין, אני תמוה כיצד חתמו הדיירים על הסכם מבלי ליווי של עו"ד מטעמם. לשאלתך, איני מכיר את פרטי הבניין אולם הערבות הינה ערבות סבירה ומקובלת כל עוד קצב מכירת הדירות החדשות מוגבל בהתאם. הערבות בתמ"א 38/1 שונה מערבות בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי (להם מתאימות הערבויות שדורש דרור...)והנושא ארוך ומורכב ואינו מתאים לדיון כאן. יש לבחון את כלל הבטוחות בהסכם עם עו"ד המצוי בתחום. בברכה, עו"ד גילי לוי מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תגובה לעו"ד גילי לוי

דוד

22/07/2012 13:28

ואם הבניין קורס באמצע והקבלן נעלם?

אבי

22/07/2012 14:10

עו"ד לוי, לא ברור לי מדוע אתה סבור שמדובר בערבות סבירה. אם תוך כדי העבודות הבניין קורס או שנגרם לו נזק משמעותי מאוד (וכבר קרו מקרים כאלה במסגרת תמ"א 38, כגון הבניין בצפון ת"א שקרס תוך כדי ביצוע העבודות), ובהנחה שמדובר ב- 16 דירות שכל אחת מהן שווה כיום בסביבות מיליון ש"ח, כלומר - סך שווי של 16 מיליון ש"ח, איך בדיוק ערבות של מיליון ש"ח לכל הפרוייקט (בערך 6% מהשווי) אמורה לכסות על הנזקים במקרה כזה? שלא לדבר על מקרים שסתם הקבלן נעלם יום אחד מהפרוייקט, משאיר שלד חצי בנוי והדיירים לא מצליחים למצוא אף קבלן אחר שיקח על עצמו את הפרוייקט ונגזר עליהם לגור באתר בניה למשך כל חייהם (וגם כאן קרו כבר מקרים, לא רק עם קבלנים קטנים אלא גם עם גדולים כגון חפציבה).

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבויות - המשך

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 18:03

אבי ודוד שלום, איני מכיר את פרטי ההסכם הספציפי ולא אמרתי שהערבות בכל מקרה מתאימה. באופן כללי, ניתן לבצע פרויקטים עם ערבות בגובה זה ולעיתים פחות מכך,כל עוד קצב מכירת הדירות החדשות מוגבל בצורה בה אם היזם "נעלם" יש כדאיות גבוהה ליזם חלופי להכנס לפרויקט. שוב, הכל בהתאם לנסיבות של כל בניין בפני עצמו. נושא הערבויות הוא רחב מכדי ללמד את כל התורה על רגל אחת. בברכה, עו"ד גילי לוי מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מתי ניתן לתבוע מתנגידם לתמ"א?

מיכל

20/07/2012 11:09

תביעה נגד סרבנים

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:11

התנגדות לצורת השיפוץ בתמ"א 38

נדיב

20/07/2012 10:26

באסיפות דיירים הביאו קבלן שהציע תוכנית שהמעלית בחדר מדריגות (לא היתה הסכמת 100% ולכן הקבלן לא היה מעוניין. אח"כ הביאו קבלן נוסף שהציע מעלית שתיכנס ל4 דירות (בהסכמה שלהם) לקבלן לא היה איכפת שאין הסכמת 100% באופן כללי לתוכנית. וקידמו את התוכנית איתו. אני מתנגד למיקום הנוכחי של המעלית מכיוון שזה צמוד לקיר הסלון. ומעוניין במעלית בחדר מדריגות. הקבלן טוען שאין אפשרות למרות שיש לי הוכחה שאפשר'מקבלנים שהיציעו תוכניות ומבנין סמוך הזהה בדיוק לבנין שלי בגודלו ובצורתו ואושר בו תמ"א עם מעלית בחדר מדריגות. בוועדה המקומית הקבלן לא נכח (ישב שבעה) ולכן לא ניתן היה לקבל תשובה בעניין. אח"כ הדיירים סיפרו שלקבלן יש בעיה עם אישור המעלית מבחינת הגודל, לכן לא היגשתי ערר. בסוף הקבלן הישיג אישור. 1.רציתי לשאול אם יש אפשרות להגיש ערר גם לאחר 30 יום? 2.האם מותר בחוק לבקש שהחדר שמתווסף יהיה חדר רגיל ולא ממ"ד או האם חדר נוסף במסגרת תמ"א 38 חייב לכלול ממ"ד? יש בבנין מקלט גדול מתחת לקרקע הרבה יותר בטוח מממ"ד.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הגשת ערר בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי

22/07/2012 13:10

גג פרטי בבניין

אלעד

19/07/2012 10:34

נספח לחוזה

יעל

18/07/2012 20:33

שכר טרחה עו"ד ליזם (ועד )

אהרון

18/07/2012 07:05

שכ"ט עו"ד

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:34

שאלה

דיירים

17/07/2012 23:41

תמ"א 38-זכויות בנייה

עו"ד גילי לוי

18/07/2012 14:32

ראשון	קודם		193	194	195	196	197	198	199	200	201	202	203	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני תעבורה 17/05/2024 | 22:35 מותרת "הסעה שיתופית" לפי 84א (5) בר...

פורום הוצאה לפועל 17/05/2024 | 22:09 חוב בהוצאה לפועל עקב אישפוז שלום, אמא שלי בת 75 הייתה מאושפזת בבילינסון עקב ארוע מוחי. קיבלה מכתב מהוצאה לפועל על חוב של 1500...

פורום עורכי דין 17/05/2024 | 15:24 שלום שלוםאבי זל נפטר לפני 15 שנה בערך. באחד מהאתרים שניתן לבדוק גילינו שיש קופת גמל שלו באחת מהחברות ה...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 17/05/2024 | 14:44 מעקב וחדירה לפרטיות לעו"ד שלום רבאני בחברת סלולר גדולה (לא מזכיר את שמה)נסעתי לאילת (לביקור משפחתי) ובאותו ערב ...

פורום פלילי 17/05/2024 | 10:57 דוח על שחרור כלב בפארק הי,ב 15 לאפריל 2023 שחררתי את הכלב שלי בפארק. בעקבות כך, פנה אלי פקח וביקש לראות תעודת זהות. ...

כניסה לפורומים המשפטיים