שלום רב,
איך ומי מוסיף את המ"ר הנוספים אחרי ביצוע תמ"א 38? את הארנונה כבר משלם לפי המ"ר החדשים אבל בטאבו עדיין מופיע הגודל לפני ההרחבה?
מה עושים במידה ורוצים למכור את הדירה?
תודה,
אדי
שלום, אדי
לרוב מוטלת האחריות לרישום על היזם, אשר מבצע את הרישום באמצעות באי כוחו.
אין מניעה למכור את הדירה כפי שהיא, גם לפני תיקון הרישום בטאבו. במצב כזה צריכה החברה היזמית להנפיק לך אישור זכויחות על שטח הדירה לאחר תוספת הבניה, וכל ההצמדות (ככל שישנן).
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום רב
בהסכם תמא נקבעו תמורות בתנאי שהעיריה לא תתנגד.
היזם פנה לגורמי התאום בעיריה והם לכאורה טענו שלא ניתן יהיה לאשר את התמורות שהובטחו בגלל חריגה מקווי הרחבה שנקבעו בשנות השמונים
אבל על פי מדיניות העיריה היזם יכול היה להגיש בקשה לחריגה.
היזם לא הגיש בקשה לחריגה והחתים את מרבית הדיירים על נספח שינויים להסכם.
האם קיים מקרה שנדון בבית משפט שסרבן תמא טען שאי הגשת בקשה לחריגה לוועדה המקומית למרות שניתן היה להגיש מהווה הפרה של הסכם התמא שקובע שהיזם יעשה מאמץ סביר לקיים את התמורות שנקבעו בהסכם המקורי? האם טענה כזו נדונה והתקבלה בבית המשפט?
ינקלה שלום רב
אני לא מכיר את פרטי הארוע שאתה מתאר. אם אכן העיריה השיבה שלא ניתן לאשר וכל יתר בעלי הדירות הסכימו לנספח השינויים אני סבור כי לא תשמע טענתך בענין זה. "חוסר מאמץ" יהיה קשה להוכיח וכנגד זה יכולים לטעון כי גם לזמן שיקח להתמודד מול העיריה יש משמעות, כי אין וודאות שהבקשה היתה מתקבלת וכי בכל מקרה כל יתר הבעלים הסכימו לכך.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ספקי מעליות MRL מוכרים את ההתקנה בזול לקבלנים ובונים על כך שבעלי הדירות אחר כך יהיו כבולים לדמי השירות המופקעים שלהם במשך עשרות שנים.האם כשותפים בפרויקט התחדשות עירונית עם שליטה על המפרט של הבניין יש לנו דרך להימנע מהעוקץ הזה חוץ מלהתקין מעליות עם חדר מכונות ולוח פיקוד ישראלי פתוח שכנראה שזו התקנה יקרה יותר בשלב הראשון?האם ניתן להכניס לחוזה סעיפים כמו התחייבות של היזם לסבסד את דמי האחזקה, כולל חלפים, של מעלית MRL לתקופה ממושכת של 10 או 20 שנה?האם ניתן לדרוש בחוזה שכל מעלית MRL שתותקן תהיה עם לוח פיקוד פתוח והיצרן יתחייב לספק חלפים, לרבות כרטיס אלקטרוני, במחירי עלות לתקופה ארוכה של 10 או 20 שנה?
מישהוא שלום רב
הסטנדרט היום הוא מעליות MRL. אני לא יודע אם יש עוקץ או לא ומה יכולת לעבור. אני לא מכיר אף יצרן מעליות או יזם שיתן התחייבות כפי שביקשת. מה שאפשר לעשות הוא תבדוק מראש מי ספקי המעליות שעימם תרצו לעבד ותכניסו להסכם התחייבות שהבחירה תהיה מאחד מהם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום. בקשת היתר בניה הוגשה לפני קצת יותר משנתיים. הסטטוס מיוני 23 לאחר ערר: מילוי דרישות עורך הבקשה. מה הסיכוי שבמהלך השנה (עד סוף ספטמבר 24) יתחילו עבודות תמ"א בבניין? האם כדאי לשכור דירה לשנה בבניין זה ללא חשש?
שלום רונית
קשה לענות על השאלה. לי נראה שלא יהיה פינוי עד ספטמבר 24 אבל זה לא 100%. תזכרי כי בכל מקרה היזם אמור לתת התרעה לגבי פינוי הדירות בדר"כ 3 חודשים לפני הפינוי בפועל. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום, אנחנו בפרויקט תמ"א 38 כבר שנה וחצי. בינואר 2023 פנה אלי הקבלן ואמר שהוא רוצה להיכנס לתוך הדירה בשביל לשבור את הקיר בשביל מרפסת וממ"ד. כל העבודה הייתה צריכה להסתיים מקסימום תוך 4 שבועות. לצערי זה לא קרה. המרפסת עדיין לא מוכנה, לכן שברו את הקיר וסגרו אותו עם עץ. הממ"ד כן היה סוג של מוכן אבל אין חלון ושוב סגרו עם משהו מבחוץ. בקיצור הדירה פרוצה. על כל בקשה לעשות משהו בעניין לא קיבלנו שום מענה. בשבת הקרובה ב-4 בבוקר היה ניסיון פריצה לדירה. אמא שלי התעוררה כי שמעה שמישהו מנסה להיכנס לדירה. אבל בגלל שקשרתי את העץ עם חוט מבפנים, הפורץ לא הצליח להיכנס, פתח רק 10 ס"מ ואימא שלי שנכנסה לחדר כנראה הבריחה אותו. בכל מקרה זה היה פחד מוות. ניסיתי לצור קשר עם הקבלן, ללא הצלחה. ופניתי לעורך דין שצריך לייצג את הדיירים. הוא סוג של עשה את עצמו רוצה לעזור אבל שום דבר לא נעשה. מה אני יכולה לעשות? מה הזכויות שלי? התשובות שאני מקבלת זה שאני צריכה להבין את האילוצים של העבודה, סבבה אני מבינה אותם כבר מעל חצי שנה (מינואר) אבל אחרי ניסיון פריצה אני ממש כבר פוחדת ולא יודעת מה לעשות. אשמח לעזרה.
מרי שלום
אם הקבלן לא עוזר ועורך הדין של הדיירים לא עוזר- תפנה לעורך דין חיצוני שיעשה את העבודה. אין סיבה שהדירה תהיה פרוצה. לא ציינת כמה זמן מעבר ל- 4 בועות זה המצב ומתי אמורים לסיים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כיצד החוק מתיחס לנכס במושע, הרי לאף אחד מבעלי הזכויות אין בעלות מלאה על דירה משלו? הכל בשיתוף. וגם החלקים הם לא שווה בשווה?
חי שלום
גם כשהבנין רשום במושע עדין יש כנראה הסכם בין הבעלים לגבי הדירות עצמן. מעבר לכך נושא רישום הבעלות לא מאוד מענין מבחינת זכויות הבניה אלא רק לגבי המיסוי החל. לענין זה שווה להייעץ מראש עם ממחה למיסוי. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היי
בבניין שלי חתמו עם יזם על ביצוע תמ"א 38 הריסה ובינוי. יש ליזם חתימות של 85% מבעלי הדירות.
במסגרת ההסכם, היזם סיכם עם החותמים על תמורות גדולות מאוד לשכנים (הרבה מעבר ל25 מ"ר), כי הבניין הוא קטן והמגרש הוא גדול.
לפי מה שהבנתי, היזם אמור לקבל את הזכויות שמגיעות לו מהחוק של התמ"א, ולקבל עוד הרבה זכויות שאינן מגיעות לו מהחוק של התמ"א אלא במסגרת תב"ע רגילה. מקווה שהבנתי נכון.
השאלה היא האם אני כדייר יכול להתנגד לתכנית? כי למרות שיש ליזם 85% חתימות, אבל בהגשת תב"ע של תוספת דירות צריך רוב של 100% מבעלי הדירות. וא"כ אולי אני יכול להתנגד לבקשה של התב"ע, וכך לתקוע את התכנית שאיני חפץ בה?
בתודה מראש
שלומי שלום
אם הבנתי נכון בפרויקט חלק מהזכויות הן מכוח התמ"א 38 וחלק מכוח תוכניות אחרות בהן נותרו זכויות לא מנוצלות.
מבחינת החוק זה עדין פרויקט של התחדשות עירונית ודי ברוב של 2/3 מהבעלים המחיזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף.
אם אתה חושב שקופחת מבחינת ההצעה העיסקית זה ענין אחר ותוכל להעלות זאת כטענת התנגדות אבל לא תוכל להתנגד בטענה כי צריך 100%
קשיש 75+ רוצה 2 דירות בשווי דירת התמורה
האם לפי חוק
יהיה חייב במס למיסוי מקרקעין?
שלום, רן
השאלה אמורה להיות מופנית לפורום מיסים, אבל אקצר לך את הדרך ואשיבך, שישנו פטור מיוחד למי שעומד בתנאי הסעיף.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום, אני בעלת דופלקס הכל רשום בטאבו ..האם אפשר לחייב אותנו לעסקת פינוי בינוי? קומה אחת עם 4 חדרים קומה שניה בנויה במקור בטאבו עם חדר, שרותים, חדר ארונות ומרפסת פתוחה .
הכל פרטי רשום בטאבו. האם אני יכולה לסרב לעסקת פינוי בינוי ?
בנוסף אנחנו קשישים.
שלום, חיה
אין די פרטים בךני כדי להשיב לך באופן ענייני.
ככלל, רוב בעלי הזכויות בבניין יכולים להחליט על קיומו של פרוייקט - זהו אחד ה"מחירים" של מגורים בבית משותף, להבדיל מבית פרטי.
זכויות קשישים מעוגנות בחוק, במקרים הרלוונטיים. ישנן תשובות רבות פה בפורום לעניין זה.
בנין 3 קומות עבר תמא 38/1 נוספו 2 קומות עם 3 דירות.עברה שנה מהמסירה והקבלן לא ביצע תיקונים רבים בליקויים שהתגלו בסקר של מומחה.
השאלה-יש גם ליקויים בלוביאים בקומות החדשות(4,5) ברכוש המשותף (לא בדירות)אני לא מוכן כדייר בבניין המקורי להשתתף בעלות התיקונים האלו לדעתי זה באחריות 3 הדירות שנוספו מול היזם שממנו רכשו או בעצמם ולא עניין הדיירים הישנים. הדיירים הישנים אחראיים לתיקונים בלוביאים בקומות שלהם.
מה הדין?
תודה
שלום, אמנון
ככל שמדובר בליקויים ברכוש המשותף של הבניין החדש, גם לך יש זכויות בו, ולכן חובת התיקון היא על כל הבעלים, הן ה"ישנים" והן ה"חדשים".
יחד עם זאת, ככל שמקור הליקויים בקבלן, הרי שיש מקום לפנות אליו, לבצע את המוטל עליו במסגרת החוק (וככל הנראה גם לפי החוזה).
בדמות רכישת דירה חלופית ע"י היזם בשווי דירת התמורה,
האם מדובר במצב בו הוא מוכר ליזם את דירתו הישנה (למעשה הוא כבר מכר את זכויותיו בדירה בעת החתימה על ההסכם, האם מדובר רק בביטול הערת אזהרה שקיימת לטובתו בטאבו?) והדירה החלופית תרשם על שמו בטאבו?
ככל שהקשיש זכאי לבחור דירה חלופית, הרי שעליו לקבל את הדירה עד למועד הפינוי. הדירה "הישנה" עוברת לבעלותו של היזם.
1)במתחם פינוי אצלנו המתחם מחולק ל-3 מתחמים 1.2.3.אני גר במתחם 1 האים הקבלן המבציע יכול לכפות עלי לעבור למתחם אחר אני רוצה רק במתחם 1 (מהמון סיבות)
2)יש לי דירה של 90 מטר והקבלן הבטיח תוספת של 45 מטר אני רוצה דירה של95 מטר(קימים דירת כאלו אני אמור לקבל פיצוי כספי של 40 מטר במזומן (זה כתוב בהסכם תמורה כספית)איך מחשבים את התמורה של ה-40 מטר (לפי מטר בניה או אם יש נוסחה אחרת בפינוי בינוי) האים אני אמור לקבל לפני העזיבה של הדירה או בתשלומים עים ביטחונות ערבות בנקאית)
שלום, ארי
1. אין אפשרות לכפות עליך מעבר לבניין אחר. דווקא יש רצון להשאיר כל אחד מהבעלים במיקום הכי קרוב למיקומו הנוכחי.
2. התמורה נבחנת לפי שווי התמורה האמורה להתקבל בגין הבנייה החדשה, כך שלא תצא בחסרון כיס לעומת יתר הבעלים. כלומר, שווי של השטח שהיית אמור לקבל בנוי במלואו, לפי שווי מ"ר למכירה בפרוייקט, מהוון במועד הפינוי.
בהצלחה
כיצד מתבצעת הגרלה של חלוקה לקומות דירות תמורה ?
האם עוד דיירים מבצע ? בפיקוח מי ?
האם אני לדרוש להיות נוכח בהגרלה ?
שלום, ליונה
ככל שנקבע בהסכם הפינוי-בינוי מנגנון של הגרלה בין דירות התמורה, צריך להיות פירוט כיצד ההגרלה תיערך. בהעדר רישום המנגנון, רצוי מאוד שתהיה נוכחות של עוה"ד של הבעלים, חברי הנציגות וכמובן כל הבעלים עצמם, בעצמם או באמצעות מיופי כוח.
ההגרלה אמורה להיות ללא נציגי היזם, אשר להם תימסרנה תוצאות ההגרלה בלבד.
בכל מקרה יש לוודא שההגרלה נערכת בין הדירות המשוייכות לאותה קבוצה בהגרלה, לפי אופי הדירות, הכל כפי שנקבע בהסכם עצמו.
לזכויותיהם בפרוייקטי פינוי בינוי.
אני ידוע שקיימת הצעת חוק כזו של ח"כ עטיה, האם חלה התקדמות בנושא?
האם קשיש יכול לדרוש היום זכויות תואמות פינוי בינוי בפרוייקט תמ"א הריסה בינוי?
האם ניתן לתבוע דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי תביעת פיצוי בגין נזקים לבעלי דירות עקב סרבנותו או שהתביעה היחידה שיכולה להיות מוגשת במקרה זה היא למפקח על המקרקעין לצורך אכיפת חתימתו על ההסכם?
אכן כן.
יש השוואה של זכויות קשישים וגם בתמא 38 רשאי קשיש שיקנו ממנו את הדירה במחיר הדירה החדשה או שיתנו לו דירה אחרת בפרויקט סמוך.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
שלום. בגלל אילוצים תכנוניים היזם צריך להעלות חלק מהדיירים ב 2 קומות וחלק ב 3 קומות. לטענתו הוא חייב להקטין את גודל הדירות שעולות ב 3 קומות ב 1-2 מ' על מנת לאזן את הפיצוי בין כל הדיירים. האם טענתו נכונה? הרי עליית הקומות נובעת מאילוץ תכנוני בלבד ולא בגלל שמי מהדיירים ביקש להשתדרג. בנוסף - עלות עליית קומה באיזור היא 20 אלף שח בעוד מחיר למטר נע בין 25 ל 29 אלף שח. במצב זה ה'קנס' שהיזם מבקש (במטרים) גבוה יותר מהתמורה (עלית קומה). לציין כי הקטנת דירות התמורה בקומה מסויימת תביא להגדלת דירות היזם באותה קומה - משמע - הרווח היזמי שיתקבל כפול.
יש לבדוק אם הסכם התמא מתייחס לסיטואציה זו. בד"כ מי שעולה ביותר מקומה אחת על מנת להשוות את התמורות מקזזים לו במ"ר. העובדה שעליית הקומות נובעת מאילוץ תכנוני לא משנה שמי שעולה יותר מקומה אחת מקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים.
ככל ולטענתך אין בקיזוז המ"ר להביא לשיוויון כי אז יש לפנות לשמאי או לכל מנגנון אחר שיכריע בעניין זה.
אודה לתשובתך בעניין התנהלות העיריה בהליך של פינוי בינוי כמפורט להלן:
1. אימי בת 96 שנים, כיום גרה בבניין בן ארבע קומות.
2. העיריה והיזם הגיעו להסדר כי במקום ייבנה בניין בן 31 קומות וכן שלושה בנייני עסקים ללא פינת ריאה ירוקה לטובת הדיירים.
3. לא זו אף זו, האם יש לאימי זכויות בחירת חלופה ולא את מה שהיזם קובע נוכח הגיל ?.
אודה לתשובתך בהקדם.
בברכה
סול
היי ממליצה לך לפנות לבא כח הדיירים שמתפקידו להיות אחראי על התמורה שאמך תקבל.
לאור גילה של אמך היא זכאית להטבה של קשישים.
אנו בסיום תהליך של פרויקט תמא 38/1
במרפסת שהוסיפו לנו לרוחב כל הבית יש 3 מזגנים שמותקנים (עוד לפני התוספת)
ויש בעיה עם הניקוז של המזגנים (עשו בור ניקוז אחד שנמצא רק בקרבת מזגן אחד)
ולא עשו ל2 המזגנים הנוספים (מרוחקים כ 4 מטר לפחות מהנקודה הקרובה)
ויוצא מצב שכשאני מוציא את הצינור החוצה מהחלון זה חוסם לא את המעבר במפרסת. האם אפשר לדרוש מהקבלן מבחינה משפטית טיפול בצנרת???
שלום, שלמה
התשובה המדוייקת תימצא, כמובן, בהסכם התמ"א עצמו.
עם זאת אשיבך, שמקובל בפרוייקטים מסוג עיבוי, בהם הבניין נשאר בבסיסו כשהיה, שהיזם מנטפל בכל הצנרת הישנה, מחליף במידת הצורך, ודואג לפתרונות, לרבות הניקוז למזגנים. בסופו של דבר, יש לו אינטרס שהבניין ייראה יפה גם מבחוץ, ולהימנע מצנרת "חופשיה".
האם נהוג שהקבלן מטפל בצנרת כולה או רק עד הדירה בתמא 38
מהן האפשרויות למנגנון חלוקת דירות לקומות בפרויקט תמא 38/2?
ומי קובע מהו המנגנון ?
תודה להכוונתך
שלום, ליאת
המדובר בתנאי מסחרי, המגובש בין בעלי הדירות לבים עצמם. מוכרים שני מנגנונים עיקריים, בהנחה שהדירות זהות זו לזו בשטחיהן: האחד, עליה בקומה אחת לגובה, כאשר קומת הקרקע עם הצמדה של הקרקע תהיה ליזם. השני, לפיו נערכת שומה לדירות, ולפי שווי הדירות נקבעת בחירת דירות התמורה.
המנגנון השני שוויוני יותר, מטבע הדברים, ונהוג במיוחד כאשר אין שווי זהה לכל הדירות הנכנסות בפרוייקט.
האם מנהלת מתאימה לפינוי בינוי או גם לתמא 38/2 ?
כמה המנהלת מקבלת מהיזם ? בערך ?
שלום לאלמוני,
ככל שכוונתך למנהלת להתחדשות עירונית, הרי שזו אמונה על קידום פרוייקטים בשטחים שבתחומה.
האם סירוב לתת ליזם להשתמש בפטור ממס שבח ( ירושה ) הינו מוצדק משפטית - כלומר יעבור מפקחת מקרקעין כעילה להתנגדות לפרויקט ?
ליזם פטור ייעודי חלקי ועל חלק מהתמורות דורש להשתמש בפטור אישי של הדירה.
אחרת לדבריו אין לו כדאיות כלכלית .
אני מסרב ולא חותם. האם המפקחת תאלץ אותי או זאת התנדות מוצדקת ?
היי התנגדות ליזם להשתמש בפטור היא אולי לגיטימת אבל אם זה פוגע בכלכליות הפרוייקט אז יש לקחת בחשבון שלא יהיה פרוייקט.
מקובל שאם משהו לוקח על עצמו את המיסוי הוא רשאי להתשמש בכל הפטורים האפשריים כדי להפחית את הנטל.