פורום תמא 38

תמא 38/2 . פטור עפי חוק ( בדקנו ) ממס שבח - דירת ירושה.

דירת תמורה אמורה להיות בערך 6 מליון.

האם בכל מקרה נאבד את הפטור שלנו ממס שבח ? 

בגלל ערך דירת התמורה ? 

בגלל שזוהי דירה אחרת בעצם מדירת אבינו ז"ל ?

נבחר יזם עפי מכרז.

2 בנינים . עפי תכנון טור אחד דירות גדולות ושני קטנות.

במכרז יש סעיף בתמורות - שמירת כיווני אויר.

לטור דירות גדולןת 3 כיוונים.

אין הסכמה לגבי תכנון בטור דירות קטנות. 

אנחנו דירה קטנה רוצים לשמר 3 כיוונים שיש לנו ואילו רב הדירות הקטנות בטור רוצים לוותר על כיון בגלל תכנון פנימי אחר.

האם נוכל לטעון להפרת שיוויון בין כלל הדיירים בפרויקט ? או שהשוויון נמדד רק מול אותו סוג דירות ?

הבנו שניתן לסגת מהתמורות במכרז - האם לא חובה 100% מהדירים לשינוי אלא רב ?

ייתכן ובלעדנו אין להם רב חוקי

פניתי טלפונית לקבל עזרה ומידע על פרויקט תמא אצלנו, ראיתי אצלם באתר שמומלץ לפנות לייעוץ וליווי כשבמקרה שלנו כבר יש פרויקט עם חתימות. בכל מקום באתר של היחידה ובסרטונים הם נראים ממש נחמדים וזמינים לדיירים ועושים כנסים וקורסים של התחדשות עירונית לדיירים.

אבל כשאני התקשרתי רק ביקשו פרטים מזהים ומי מטפל בפרויקט שלנו אצלם.

אין לי מושג מי כי פניה ראשונה שלי כדייר. מפה השיחה נעצרה ורק תשובות כועסות שאסור להם למסור פרטים ויש מיליון פונים עם מיליון פרויקטים ושיחזרו אליי אבל לא חזרו.

ממש לא ביקשתי מידע רגיש, רציתי לדעת איך זה עובד באיזה נושא פונים אליהם ואיפה אפשר למצוא פרטים על הפרויקט שלנו באתר שלהם.

לא הצלחתי להבין מה הם עושים או למי הם זמינים?

ולמה אי אפשר לדעת מי מטפל בפרויקט שלנו אצלם או לקבל עליו מידע?

זה שירות לאזרח הפשוט או שרק עורכי דין יכולים לפנות אליהם?

אשמח שמישהו יעשה לי סדר

מבקשת לדעת האם נכון לומר שבמידה ובעלים של בנין משמש בתור יזם בתמ"א38/2, אז אין מי שמממן עבורו שכירות חלופית בתקופת הבניה. שאלה נוספת-במידה ובעלים של בנין כן לוקח יזם, האם במקרה זה היזם משלם עבורו שכירות בזמן התמ"א רק בגין הדירה שבה הוא התגורר טרם תחילת התמ"א, או שהוא מממן גם את ההפסד בגין יתר הדירות בבעלותו שלא יכולות להיות מושכרות במהלך התמ"א.

האם הסנקציה היחידה נגד דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי היא צו עשה המוצא בידי המפקח על המקרקעין לחתימה על ההסכם, או שכמו בפרוייקט פינוי בינוי ניתן גם לתבוע ממנו בתביעה נפרדת פיצוי כספי בגין נזקים לדיירי הפרוייקט?    

שלום רב, 

לאחר פשיטת רגל של היזם שאחראי על תמ"א 38 יתבצע בקרוב תהליך של כינוס נכסים עבור החברה שלו. האם בד"כ יש צורך במצב כזה בייצוג הדיירים הקיימים שחתומים על החוזה של תמ"א 38 מול עו"ד שמייצג אותם בתהליך כזה? 

במידה וכן - לאיזו מטרה? 

מתוך דיון שנערך במשרד המשפטים בשנה שעברה:
"תקן 15 (להלן "התקן"), הוא התקן על פיו נערכת טבלת הקצאה ואיזון בתכניות לאיחוד וחלוקה, שלא בהסכמת הבעלים.

חוק התכנון והבניה (להלן "החוק") והתקן אינם נותנים מענה לסוגיות, שעולות במסגרת תכניות להתחדשות עירונית. כך נמצא, שהתמורות שמקבלים בעלי הדירות בסוף התהליך, שונות מהזכויות שנקבעות לבעלים במסגרת טבלאות הקצאה והאיזון. פער זה, נובע בראש ובראשונה מהעובדה שבמסגרת מיזם להתחדשות עירונית, מצטרף גורם נוסף (יזם) שיוצא עם זכויות קנייניות, מבלי שתרם זכויות במצב הנכנס.

במסגרת הדיון עלתה השאלה האם וכיצד ניתן להתמודד עם פער זה? שלכאורה מיתר את הצורך בטבלאות ההקצאה והאיזון, שנערכות על פי החוק ותקן 15.

במסגרת הדיון צויין, שעמידה בכללי התקן והחוק מחייבת התייחסות פרטנית לכל אחת מהדירות. מדובר בהליך ארוך ומסורבל, שכאמור, ממילא מתייתר. עוד נאמר, שהקצאת הזכויות בהתאם לתקן יוצר, לא אחת, מחלוקת בין בעלי הדירות ליזם."

מה המשמעות המעשית של הפער הזה בין טבלאות ההקצאה והאיזון שמאשרת הוועדה המחוזית או המקומית לבין התמורה הסופית בפועל? האם טבלאות ההקצאה והאיזון האלה עלולות "לגבור" על נוסח ההסכם עם היזם? האם חלק מבעלי הדירות במתחם שיוצאים נשכרים מטבלאות אלה בהשוואה לנוסח ההסכם יכולים לנצל אותן כדי לכפות את רישום הבית המשותף בהתאם לטבלאות ובניגוד לנוסח ההסכם?

נתקלתי בסעיף בהסכם פינוי בינוי שאומר שלאחר אישור התב"ע תיערך שמאות נוספת ובעקבותיה יחולקו תמורות נוספות לדיירים.

האם סעיף כזה הוא חוקי? האם ועדות התכנון ישלימו איתו או שהן ידרשו למחוק אותו או לאשר זכויות בנייה בהתחשב בתרחיש הרווחי ביותר שקיים בו?

מה היתרונות והחסרונות בין שתי האפשרויות, לפיהן הערבויות האוטונומיות יוחזקו בנאמנות על ידי עו"ד הדיירים, או לחלופין יוחזקו ישירות על ידי הדיירים עצמם?

האם זה אפשרי במסגרת הסכם פינוי בינוי לחייב את היזם להכניס להסכם הליווי סעיף שמעביר לדיירים את דוח האפס הבנקאי ואת הדוחות התקופתיים של מפקח הבנייה של הבנק?

שלום רב ,

מה הערכתכם  ותחושתכם הבלתי מחייבת לגבי עתיד ההתחשות עירונית באזור 3  של תל אביב לאחר מרץ 24 ? 

אנו בניין של שנות  60 באזור 3 של הצפון הישן תל אביב  .

12 בעלי דירות נמצאים במו"מ עם יזם לתמ"א הריסה ובניה .לתחושתנו בגלל הדד ליין של מרץ 24 היזם מנסה לשפר לעצמו רווחיות ולהפעיל לחץ להקטנת התמורות ומפרט עבורנו מתוך הנחה שכעת נתקשה להחליף אותו.

הוא כל הזמן מנסה לסגת מהבטחות שניתנו במכרז שעל פיו נבחר. הוא טרם הגיש בקשה להיתר .לדבריו הגיש בקשה לתיק מידע.

במידה ותמריצי תמ"א 38.2 יופסקו יתכן ואנו עומדים כעת בפני דילמה קשה והיא : לחפש יזם חדש ולהסתכן בפיספוס התמ"א 38.2 או להתפשר לגבי תמורות ואיכות הבניה - כי בכל מקרה נקבל דירה חדשה עם ממ"ד וחניה -רובוטית אומנם -אבל חניה 

מודה מראש להערכתכם הבלתי מחייבת 

שאלון מיסוי תמא 38/2.

נשאלתי האם יש לי דירה יחידה.מה לענות ?

אסביר:מתגורר עם בת זוגי בדירה שלה ועל שמה. 

מגדלים ביחד את בתנו בת ה 9 וחיים ביחד.

יש לנו חשבונות נפרדים , הפרדה רכושית. 

לא מוכרים רשמית בביטוח לאומי כידועים בציבור.

חצי מהדירה בת זוגי ירשה מאמה וחצי היא משלמת משכנתא מכספה בלבד . לא שילמתי שקל על הדירה

יש לי רק 50% עם אחי בדירת ירושה מאימי שכעת עומדת לפני תמא 38/2

האם יכול להצהיר שזאת דירתי היחידה בשאלון מיסוי? 

. 

בכנס פינוי בינוי היזם שאל את ראש העיר מה היטל ההשבחה במקום וזו התשובה שהוא קיבל, "50% מתוך 50%". אתה מבין למה הוא התכוון?

מתוך ראיון משנת 2018 עם אחד מעו"ד המובילים בתחום:
"בכל המקרים שראיתי, אם דייר נכה או דיירת קשישה מסרבים לחתום, זה לא יגיע לבית המשפט. רבות מהפעמים הנכים והקשישים ישר מקבלים דירה חדשה לעבור אליה, זה קורה בערך ב־10% מהמקרים. אם גם להצעה הזאת הם מסרבים, היזם פשוט צריך לעבור לפרויקט הבא. יזמים שאני מלווה לא יעזו ללכת להליכים מול דיירים כאלה".
האם כיום זה עדיין המצב בשטח, למרות מה שהחוק אומר למעשה בפועל יש לנכים וקשישים זכות וטו מוחלטת על פרויקט ואף יזם לא מוכן לתבוע אותם גם אם זה הסרבן היחיד בבניין והוצעו לו כל הפתרונות האפשריים?

במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ביקשתי להפוך כיוון פתיחה של חלון צירי. במקור החלון היה בחדר רחצה שביטלתי בשביל להגדיל חדר שינה, לאחר השינוי הוא ייפתח לתוך החדר ולא צמוד לקיר, דבר המהווה ליקוי וסכנה לפגיעה.

כיוון הפתיחה של חלון צירי אינו נקבע בתקנות, והאדריכל שמלווה אותי בתכנון השינויים בדירה טוען ששינוי כיוון פתיחה של חלון לא מהווה שינוי בחזית.

מתאמות השינויים מטעם הקבלן טוענות שזה בלתי אפשרי כי מדובר על שינוי בחזית. כל הסבר שזה לא נכון נתקל בסרוב לאשר את שינוי כיוון פתיחת החלון.

מה לעשות? לאיים בתביעה משפטית? מה אומר החוק?

תודה

בנסגרת אחת החלופות שעל היזם להציע לקשיש, האם הדירה החליפית, שעליו לרכוש לקשיש במקום דירת התמורה בבניין, מוגדרת בחוק כדירת תמ"א 38 שהוקמה בבניין אחר במסגרת פרוייקט הריסה בינוי?

הכוונה היא שדירת התמורה חייבת להיות דירה בבניין חדיש בסטנדרטים של הדירה המתוכננת (שטח, כיווני אוויר, מעליות, חניה ורמת גימור) ולא יכולה להיות לדוג' דירת תמ"א 38/1 חיזוק שבוצע בבניין אחר, שהיא נחותה משמעותית מדירה חדשה שהוקמה במסגרת פרוייקט הריסה בינוי.  

 תודה. 

מה זה אומר שעמדת העירייה או הוועדה היא ששטח התמורה יוגבל לגודל מסוים?

הרי העירייה ורשויות התכנון הן לא צד בחוזה פינוי בינוי, התפקיד שלהן הוא לאשר את תוכנית הבנייה בכפוף לעמידה בחוות דעת שמאית. אבל חוות הדעת השמאית היא בסך הכל אומדן, היא לא הסכם מחייב וברור שבסוף היא לא בהכרח תואמת את המציאות. יש פרויקטים שבהם התב"ע מאושרת הרבה שנים לפני שנחתם הסכם עם יזם.

אז נניח שהדיירים מפנים דירות בגודל 50 מ"ר ובבניין החדש יהיו דירות בגודל 75 מ"ר ו-100 מ"ר. לעירייה והוועדה אין דרך לאכוף על היזם לא להסכים עם הדיירים שהם יקבלו דירות של 100 מ"ר ולא של 50 מ"ר גם אם "מדיניות העירייה" היא שגודל התמורה יוגבל ל-25 מ"ר. האם אני צודק?

העירייה והוועדות הן בכלל לא צד להסכם פינוי בינוי בין היזם והדיירים, שהוא בעצם הסכם פנימי בין השותפים בעסקת הקומבינציה להקמת הפרויקט.

ביחס לפטור ממס שבח, מי שמטפל בזה זו בכלל רשות המיסים וכל עוד שווי התמורה לא עולה על 150% מהדירה המפונה אז זה לא מעניין אותה מה מדיניות העירייה.

תמא 38/2

אני הדיירת היחידה שיש לה משכנתא על הדירה

אין לי כרגע את כל הסכום לסגור את המשכנתא

מה עושים בפרויקט 38/2 ?

היזם משלם את המשכנתא?

אני ממשיכה לשלם? 

תודה רבה