פורום נדל"ן

לינה שלום רב,

ככלל, הוצאות החזקת הבית המשותף מתחלקות בין בעלי הדירות לפי חלקה היחסי של כל דירה, הנגזר בדרך כלל משטח רצפתה, אלא אם נקבע הסדר אחר בתקנון או בהסכמה מחייבת בין בעלי הדירות. לכן, העובדה שבמשך שנים נגבו דמי ועד בסכום אחיד מכל הדיירים אינה בהכרח מלמדת שזהו ההסדר המחייב מבחינה משפטית, אך גם אין משמעות הדבר שכל בעל דירה יכול לשנות את שיטת החיוב באופן חד צדדי.

על מנת להשיב באופן מדויק יש לבחון האם קיים תקנון, הסכם או הסדר מחייב אחר המסדיר את אופן חלוקת ההוצאות, וכן את מצבו הרישומי של הבית. ככל שלא קיים הסדר מחייב הקובע חלוקה שווה, ייתכן שיש בסיס לדרישה לחשב את ההשתתפות בהוצאות לפי שטח הדירות.

מאחר שהבית אינו רשום כבית משותף, מומלץ גם לבדוק את המסמכים המסדירים את הזכויות בבית, שכן ייתכן שיש בהם השלכה על אופן חלוקת ההוצאות בין הדיירים. בכל מקרה, ראוי שהנושא יידון באופן מסודר במסגרת אסיפת דיירים, ובמידת הצורך תפנו לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

בהצלחה רבה!

שלום רב,

השאלה שהעלית נוגעת בעיקר להיבטי מס ולתנאי הזכאות למענק עבודה (מס הכנסה שלילי), ופחות לדיני המקרקעין במובנם הרגיל.

ככלל, הזכאות למענק עבודה עשויה להיות מושפעת, בין היתר, מהיקף הזכויות במקרקעין שבבעלות המבקש ובני משפחתו. עם זאת, על סמך הנתונים שנמסרו לא ניתן לקבוע האם רכישת דירה יחד עם שלושה מחסנים אכן תפגע בזכאות למענק.

לצורך בחינת הסוגיה יש לבדוק, בין היתר, כיצד רשומים המחסנים - האם כמחסנים הצמודים לדירה או כיחידות נפרדות, מה היקף הזכויות הנרכש, וכן מהן הוראות הזכאות העדכניות למענק עבודה.

לפיכך, לא ניתן להשיב על השאלה באופן חד משמעי במסגרת הנתונים שנמסרו, ומומלץ לבחון את הנושא מול רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין הבקיאים בתחום, ואף מול רשות המסים, טרם ביצוע העסקה.

בהצלחה, ונשמח לסייע גם בהמשך ככל שיידרש.

דור שלום רב,

ככלל, אם לפי ההסכם התשלום צמוד למדד, על הרוכש לשלם גם את הפרשי ההצמדה, ולעיתים ניתן לבצע חישוב עצמאי ראשוני לפי הוראות ההסכם, מדד הבסיס והמדד הידוע במועד התשלום.

עם זאת, כאשר דרישת התשלום נשלחת ללא סכום מפורט וללא פירוט של אופן חישוב ההצמדה, עשויה להתעורר שאלה האם מדובר בדרישה ברורה ומספקת, והדבר עשוי להיות רלוונטי גם לעניין טענה לפיגור בתשלום.

לכן, לא ניתן לקבוע באופן גורף שעליך לחשב את מלוא ההצמדה בעצמך, ומנגד גם לא נכון להניח שהיעדר פירוט פוטר מתשלום או שולל טענת פיגור. הדבר תלוי בלשון ההסכם, באופן ניסוח דרישת התשלום ובנסיבות המקרה.

מומלץ לעיין בהסכם ולפנות לחברה בכתב בהקדם, בבקשה לקבל דרישת תשלום מפורטת הכוללת את סכום הקרן, ההצמדה, אופן החישוב והסכום הכולל לתשלום. ככל שקיימת מחלוקת או חשש לחיוב בריבית פיגורים, רצוי לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

מרגלית שלום רב ונעים מאוד,

ככלל, אם המרזב נבנה במסגרת תוספת בנייה של הדירה בקומה העליונה ומשרת אותה, ייתכן שהאחריות לתיקונו ולנזקים הנגרמים ממנו תחול על בעל הדירה ולא על כלל הדיירים.

אם המרזב בנוי באופן שגורם לזליגת מים על קירות הבניין ולרטיבות, הדבר עשוי להעיד על ליקוי בביצוע או בתחזוקה. עם זאת, כדי לקבוע זאת באופן ברור יש לבדוק את מקור הנזילה, את אופן בניית המרזב ואת השאלה האם מדובר בחלק מתוספת פרטית או ממערכת הניקוז של הרכוש המשותף.

לכן, מומלץ לתעד את הנזקים, לפנות בכתב לבעל הדירה ולדרוש טיפול, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע מתאים. ככל שיתברר שהמרזב אכן גורם לנזק או נבנה בצורה לא תקינה, ניתן יהיה לדרוש את תיקונו ולבחון המשך צעדים בהתאם.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

שלום רב,

ככל שאכן אינך מחזיק ולא החזקת חפצים בחדר המעלית, אינך נדרש לקבל את האמור במכתב ההתראה כמובן מאליו.

מכתב התראה משקף את עמדת השולח, אך אין בו כשלעצמו כדי להוכיח את נכונות העובדות הנטענות בו. לכן, מומלץ להשיב בכתב ובהקדם, להבהיר כי למיטב ידיעתך לא החזקת כל חפץ בחדר המעלית, כי לא קיבלת פניות קודמות בעניין, וכי אתה דוחה את הטענות המיוחסות לך.

בנוסף, ניתן לבקש פירוט באשר לבסיס העובדתי לטענות, לרבות איזה חפץ נטען שהונח במקום, מתי אותר, ועל סמך מה יוחסה ההחזקה דווקא לך.

באשר לשאלתך, לנציגות הבית המשותף אין סמכות לקבוע באופן סופי ומחייב כי בעל דירה אחראי למעשה מסוים רק על יסוד טענה נטענת, מבלי שניתנה לו אפשרות להציג את עמדתו. ככל שמתעוררת מחלוקת עובדתית אמיתית, ייתכן שיהיה צורך לבררה במסגרת המתאימה.

בנסיבות אלה, מומלץ לשמור את מכתב ההתראה, את המעטפה שבה התקבל ואת כל ההתכתבויות הרלוונטיות, ולהקפיד שכל תגובתך תינתן בכתב. ככל שקיים חשש להמשך הליכים או לניסיון לחייבך בהוצאות, רצוי לשקול פנייה לייעוץ משפטי פרטני.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה או הבהרה נוספת.

בהצלחה רבה!

שלום טלי,

צריך להבין למי שייך הגג ומה קובע תקנון הבית המשותף ביחס לתיקונים על הגג.

אם הגג שייך לכולם, אפילו שהוא מעך השכן או מעליך, אז כל השכנים צריכים להשתתף בהוצאות הזיפות והתיקון.

בהצלחה!!!

שלום יח,

בתקנון המצוי שנמצא בחוק המקרקעין (ובהנחה שאין בבנין שלכם תקנון אחר), נקבע בסעיף 16(ג) כי בעל דירה רשאי לעיין, בכל עת סבירה, בפנקס הכנסות והוצאות, חשבונות, קבלות ומסמכים שנוגעים לניהול הבית המשותף.

ככל שהחברה המנהלת את הכספים לא מאפשרת לך לקבל מידע, עליך לפנות אל המפקחת אל המקרקעין בבקשה לקבלת צו שיורה לוועד להציג בפניך את המידע הכספי שאתה מבקש לראות.

בהצלחה!!!

שלום אדי,

ארנונה משולמת על שימוש בנכס ולא מקנה בעלות ולכן אין קשר בין העבדה שהינך משלם ארנונה על שימוש בנכס, לבין העבדה שאתה מחזיק בנכס שלא כדין.

לאור זאת, עליך לפנות את הנכס בהתאם לצו.

המדינה לא תספק לך דיור חלופי וודאי לא פיצויים, שכן אתה פולש.

שלום חנה,

חובות אינם מעכבים את מכירת הדירה.

חוב ארנונה יכול לעכב מהמוכר לקבל אישור עירייה להעברת זכויות בטאבו (קבלת אישור עיריה לטאבו, היא התחייבות סטנדרטית בהסכם מכר)

ניתן להתגבר על הבעיה באופן שבו המוכר ישלם את חוב הארנונה ויתבע את הדייר

(כמובן שזה בהנחה שהדייר/השוכר מסרב לשלם).

לגבי חוב חשמל ומים, החובות חלים על המחזיק בנכס ואין חובה להציג אישורים לטאבו. יחד עם זאת, חובתך לעזור לקונה לוודא שהחשבונות עוברים על שמו והוא יחוייב החל ממועד קבלת החזקה בנכס בלבד.

שלום קלי,

ניתן לרשום את הבתים כבית משותף או לפצל את החלקה לשני מגרשים נפרדים (אם גודלה מתאים לכך מבחינה תכנונית) או לחתום על הסכם שיתוף ולרשום אותו בטאבו (רמ"י לא בהכרח תאשר רישום כזה אם קיימת אפשרות לרשום כבית משותף).

שימי לב, שגם ככל שנרשמת חכירה על פי תשריט ולא באופן יחסי (במושע) תתאפשר מכירת הבתים בנפרד.

שלום רב,

התשובה תלויה כמובן בנוסחו של סעיף הנאמנות בחוזה, אבל לרוב אישור המאפשר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה די בו כדי לשחרר את כספי הנאמנות בלי תלות בשאלה לפי איזה סעיף ניתן.

שלום יגאל,

כאשר יש חכירה לטובת גוף מסוים ובנוסף קיימת הגבלה בהעברה או בירושה, תידרש הסכמה של בעל החכירה הראשית להעברת זכויות.

לפי מה שתארת בשאלה - העיריה תצטרך לתת הסכמה למכירה.

שלום יוסי,

מיסוי כן נותנים אישורים, עד 8 חודשים מהמועד שבו רכשת את הדירה החדשה.

השומה שלך תיכנס למצב הקפאה, עד שתדווח על מכירת הדירה לפי המועדים בחוק.

ככל שלא תעדכן את מיסוי על המכירה, אתה עלול להיות חייב במיסוי לפי דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.

שלום ריקי,

העברת הדירה אליך כרוכה בעריכת הסכם מתנה מתאים.

כדי למכור ללא מס, תצטרכי לחכות לפי תקופות הצינון הקבועות בחוק. 3 שנים אם את גרה בדירה, או 4 שנים אם אינך מתגוררת בדירה.

כמובן שאם יש לך דירה נוספת, זה לא יחול ותחויבי במס שבח, כך שלא תהיה משמעות לזמן.

תשומת ליבך לכך, שיכול להיות שרשויות המס יבקשו מכם להסביר מדוע דירה עברה לבן ואז חזרה לאמא ושאין המדובר בהתחמקות ממיסים.

שלום אריאל,

מי שחייב בתשלום החכירה החל מעוד 5 שנים, הוא אתה, כיוון שאתה זה שרכש את הדירה ואמור להתגורר שם.

כמובן שניתן לנהל מו"מ על התשלום עם המוכר. מציעה לבדוק בהסכם המכר כיצד מתייחס החוזה רכישה לסיטואציה הזו.

שלום ראובן,

עקרונית הקבלן אמור לשאת בהוצאות אחזקת הבית המשותף ביחס לדירות המוחזקות על ידיו.

אבל -

מרבית הקבלנים כוללים במסגרת הסכמי המכר סעיפים הפוטרים אותם מתשלומים אלה, כולם או חלקם, לתקופה מוגבלת או בכלל.

עליכם לבדוק את הוראות חוזי המכר שלכם.

שלום אורטל,

התשובה לשאלתך מורכבת ותלויה בגורמים עובדתיים שונים, כגון נוסח החוזה, סוג הפרוייקט, סוג הבטוחה שניתנת לקונה וכולי, ולכן כדאי להפנותה לעו"ד שיבצע בדיקה של מסמכי העסקה כולם.

באופן כללי, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) והתקנות מכוחו מכירים באפשרות שהבניה מתבצעת כאשר חלק מהמבנה כבר קיים. לגבי תשלומים לרכישת דירה בבניה במסגרת תמ"א 38 חיזוק לוח תשלומים יחודי בתקנות, אך לגבי מקרים אחרים לא. למיטב ידיעתי אף אין פסיקה בעניין זה.

ההגיון העומד בבסיס החוק הוא הרצון להבטיח את כספי הקונה. משלא ניתן היתר בניה הסיכון לכך שהפרוייקט כלל לא יצא אל הפועל והקונה יאבד את כספו גדול יותר מאשר אחרי קבלת היתר.

יתכן לטעון שבלתי סביר לאפשר גביית סכום כה משמעותי ממחיר הדירה בשלב מוקדם זה אלא אם כן הבטוחה הניתנת היא מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

על פי הגיון זה ניתן גם לטעון שיציקת הקומה הראשונה מתיחסת לקומה הראשונה בפרוייקט שעתיד להבנות מכח ההיתר, ושכל עוד לא ניתן היתר ברור שלא נבנתה מכוחו קומה ראשונה.

שלום א,

בהנחה וחתמת על הסכם שכר טרחה עם עוה"ד שמלווה אותך, היקף העבודה שלה אמור להיות מוסדר שם.

למיטב ידיעתי, עו"ד שמלווים בעסקאות מכר, אינם מלווים בהליכים של הפרות הסכם, כתיבת מכתבים, בקשות וכו'.

שלום שש,

מי שמחזיק 1/3 דירה ורוצה לרכוש דירה נוספת, עדיין יכול להיחשב כבעלים של דירה יחידה ולשלם מדרגות מס לפי דירה ראשונה.

בכל מקרה, אין דבר כזה "למחוק את שמו בטאבו". כל "מחיקה" של שם, היא אירוע של העברת זכויות לאדם אחר, ונחשבת לעסקה.

כמובן שיש לבחן האם ירצה להשאיר את ה 1/3, למכור לצד ג', לפרק שיתוף, להעביר ללא תמורה לקרוב... יש הרבה פתרונות לסיטואציה שתארת, אבל כמובן שיש לבחון את עבדות המקרה לגופן.

שלום רם,

לא בטוח שזה הדבר היעיל, גם אם יש טענות פרטניות.

כדאי להתיעץ עם עו"ד העוסק בתכנון ובניה כדי לברר את התועלת במהלך כזה.

שלום ישראל,

השאלה איננה ברורה.

אם הכוונה היא לעריכת הסכם שיתוף בנוגע לחזקה יחודית בחלק מסויים של מגרש לכל אחד מהשותפים, ניתן לקבוע בו הוראות לגבי רישום עתידי של בית משותף וכמובן כדאי לחייב כל צד להודיע לקונה פוטנציאלי על קיומו של הסכם השיתוף ולהחתימו עליו גם בטרם ירשם בלשכת רישום המקרקעין.

אם רשום בית משותף - לא ניתן לערוך הסכם שיתוף בנוגע לרכוש המשותף, אלא יש צורך לתקן את צו הבית המשותף ולהצמיד לדירות את חלקי המגרש על פי המוסכם ביניכם.

בכל מקרה מומלץ בחום להתיעץ עם עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין הן בעת הרכישה והן לקראת החתימה על הסכם השיתוף.

שלום שי,

בעלי הדירות בבית המשותף חייבים להשתתף בעלויות תיקונו. הדבר אינו נתון לשיקול דעתם.

אם אינך מצליח לשכנע אותם לשלם את העלויות הנדרשות, אתה יכול לחייב אותם לעשות זאת באמצעות הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

דרך נוספת היא לבצע את התיקון ולהגיש לאחר מכן תביעה כספית להשבת הכספים.

בנוסף תוכל להגיש תביעהלחייב את בעלי הדירות לפצות אותך בגין הנזקים שנגרמו לדירתך עקב הרטיבות המתמשכת (יהיה עליך להוכיח נזקים אלה באמצעות חוות דעת מהנדס ו/או שמאי.

שלום ריקי,

כעקרון, מתנות כסף בין הורים וילדיהם אינן חייבות במס אם ניתנו בתום לב וללא תמורה לתושב ישראל.

אבל, במקרה המתואר, אם יועברו אליך כספי מכירת הדירה עלול להתעורר חשד כי העברת הדירה במתנה לבן מלכתחילה לא היתה אמיתית אלא נועדה להתחמקות ממס.

שלום גלי,

אין חובה לכלול הצהרה על התאמה להיתר בניה, בוודאי אם הדבר אינו בידיעת המוכרים (למשל, אם לא בנו אותה בעצמם) וכמובן אין לכלול הצהרה כזו אם איננה נכונה, כמו שהסתבר במקרה שלך.

כאשר קונה מסכים לרכוש נכס AS IS עליו לבצע את כל הבדיקות הקשורות לנכס בעצמו, והזמנת חוות דעת שמאי היא צעד נכון מבחינתך.

אם קיים חשש שהעיריה תסרב לתת אישור לרישום בטאבו עקב קיומה של אי ההתאמה כדאי להסדיר עניין זה בהסכם.

במקרה שתרצי לממן את הרכישה במשכנתא, יש לבדוק אם הבנק יתן את מלוא הסכום המבוקש למרות קיומה של אי ההתאמה.

שלום איציק,

תוכל לבדוק באתר ההנדסי של הרשות המקומית מה התכניות החלות על הנכס.

לרוב ניתן לחפש על פי גוש וחלקה או על פי כתובת.