פורום נדל"ן

שלום אוליה,

עליך להעביר את הדירה לאמך במתנה לא יאוחר מאשר תוך 24 חודשים (שנתיים) מיום רכישת הדירה החדשה.

חישוב מס הרכישה הוא בהתאם למועד רכישת הדירה החדשה.

שלום דוד,

חתימה על חוזה במקרקעין כדאי לבצע רק אחרי בדיקת כל העובדות, לרבות זכויות המוכר ולרבות זכויות הבניה, בחינת המצב המשפטי בהתאם להן וקבלת יעות משפטי מקצועי.

זכרון דברים עלול להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, וככזה עלול לפגום בניהול המו"מ לקראת חתימת החוזה, להתחיל את מרוץ הזמנים לדיווחים לרשות המסים. זהו חוזה שנערך בלי בדיקה ראויה ומומלץ להמנע ממנו.

שלום רב,

חוזה השכירות המקורי אמור לקבוע את התנאים בהם יוחזר השיק לשוכר היוצא.

בכל מקרה, ככל שמדובר בבטוחה נכון להחזיק בה לכל הפחות עד מועד פקיעת החוזה הנוכחי.

שלום אליאן,

ככל שהזכויות רשומות על שם המוריש ובעקבות רישום הבית המשותף ייוחדו לדירה מסויימת לא צפויה בעיה ברישום הירושה.

שלום חיים,

כעקרון, ככל שבעת רכישת דירה מתחייב הרוכש למכור את דירתו הנוכחית במועד הקבוע בחוק, רשאי הקונה לשלם בתוך 60 יום מהרכישה רק את מס הרכישה על פי מדרגות דירה יחידה (או לא לשלם ככל שהחישוב הוא 0) והשומה מוקפאת עד למכירת הדירה. נמכרה הדירה במועד - ינתן אישור מס רכישה. לא נמכרה - ישולם מס רכישה במדרגות דירה נוספת בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.

הזכות הזו קיימת לך כלפי רשות המיסים.

לגבי היחסים החוזיים עם כונסת הנכסים והאם התחייבת כלפיה לשלם את כל המס על פי מדרגות דירה נוספת - יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה.

שלום רן,

השפעת העדר טופס 4 על הדירות הישנות תלויה בסוג התוספות, ובעיקר בשאלה אם יצרו שינוי בדירות הישנות.

לגבי השפעה על ערך הדירות יש להתיעץ עם שמאי.

שלום חיים,

הפרוטוקול נועד להוות ראיה לכך שנבחרת לכהן כוועד הבית ע"י בעלי הדירות. הבחירה היא שנותנת לך את הסמכות לכהן כנציג של בעלי הדירות.

ניתן לכנס אסיפת דיירים לבחירתך לתפקיד או לקבל הסכמת בעלי הדירות בקבוצת ווטסאפ בה חברים כל בעלי הדירות או באופן אחר ובכתב, ובעקבות זאת להכין פרוטוקול ולחתום עליו.

שלום חיים,

דין רכוש משותף שהוצמד לדירה כדין הדירה.

לפיכך (וככל שהנזק לא נגרם עקב כשל ברכוש המשותף) האחריות לתיקון חלה על בעל החניה.

שלום פיני,

מותר לך לסגור מרפסת בהתאם למפורט בהיתר הבניה.

אם תרצה לבצע שינויים יתכן שידרש שינוי בהיתר. יש להתיעץ בעניין זה עם אדריכל.

שלום יעקב,

תקופת הבדק על פי חוק המכר (דירות) לדלת וחלון ממ"ד היא שנתיים מיום מסירת הדירה לקונה. לאחר מכן קיימת תקופת אחריות בת 3 שנים.

בתקופת הבדק אין צורך להוכיח כי הקבלן אחראי לליקוי, בתקופת האחריות יש להוכיח כי הליקוי נגרם עקב תכנון, עבודה או חומרים לקויים.

שלום ענת,

על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה הנוכחית (ומדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה) עליך למכור את הדירה הנוכחית לכל המאוחר תוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה מהקבלן.

שלום שמוליק,

ניתן לאכוף פסק דין של המפקח על רישום מקרקעין באופן בו אוכפים פסק דין של בית המשפט.

במקרה של פסק דין לצו מניעה ניתן להגיש בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, במסגרתה יופעלו אמצעי אכיפה כנגד השכן הסרבן, כגון קנסות או אף מאסר.

שלום יעקב,

על מנת לקבל תשובה מדוייקת לשאלתך יש לבחון את הסכם הרכישה שלך.

כעקרון, אם היזם הוא מי שהזמין מהקבלן את בניית המבנה, ואם הוא נחשב כמוכר הדירה, תקופת הבדק היא שנתיים מיום מסירת הדירה אליך, והמחוייבות לתקן היא של היזם. במקרה כזה ההסכמים הפנימיים בין היזם לקבלן אינם גורעים מאחריות היזם לתיקונים.

אם היזם נחשב לקונה ראשון של הדירה, ואתה נחשב לרוכש משנה - המועדים יספרו החל במועד מסירת הדירה ליזם.

שים לב, שלגבי מסגרות תקופת הבדק היא שנתיים, אבל אחריה קיימת תקופת אחריות של 3 שנים, שגם במהלכה קיימת אחריות לקבלן, אם תוכיח שמקור הליקוי הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים.

שלום דוד,

הועד מוסמך לקבל החלטה לגבי עריכת ביטוח, לרבות ביטוח לנזקי רעידת אדמה.

הביטוח נועד לאפשר את בניית ושיקום הרכוש המשותף, אשר בהעדר ביטוח יחולו על הדיירים.

שלום דוד,

ההוצאה המיותרת משותפת לכל בעלי הדירות וההחלטה צריכה להיות שלהם ולא של הועד.

פרקטית, ניתן לפעול להחלפת הועד בועד פעיל יותר. לשם כך נדרש לכנס אסיפת דיירים על פי הכללים המפורטים בתקנון המצוי שבחוק המקרקעין (או אלו הנקובים בתקנון המוסכם שלכם, אם יש כזה תקנון ואם הוא מתיחס לסוגיה זו) ולקיים בחירות.

אפשרות נוספת - לאסוף כספים מבעלי הדירות ישירות לצורך ביצוע הבדיקה או לשלם עבור הבדיקה ולתבוע השבת הכספים מכל בעלי הדירות האחרים, כמובן לאחר עדכונם.

וכמובן - אם אין שיתוף פעולה מצד הועד או בעלי הדירות ניתן לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

אין אפשרות לקזז הוצאה זו מדמי הועד המשולמים על ידך.

שלום חנה,

כל עוד מדובר בהשלמת עיסקה שבוצעה בעבר, והיורשים אינם מוכרים נכס ששייך להם לא עתידים לחול חיובי מסים בגין העיסקה, מעבר לחיובים בגין העיסקה המקורית.

שלום אייל,

עיסקה לרכישת נכס ובו חריגות בניה נחשבת לעיסקה "מסוכנת", בה אישורים לרישום הזכויות עלולים להתעכב, ובנק למשכנתאות עלול לא לאשר משכנתא או לא לאשר את כל הסכום המבוקש.

בעת דיווח העיסקה לרמ"י על הצדדים לחתום על תצהיר העדר חריגות בניה.

בנוסף סביר להניח שהרשות המקומית תשלח פיקוח לנכס בעת שתתבקש להמציא אישור לרישום הזכויות על שמך בטאבו.

מכאן - שאינך יכול להסתמך על כך שבמשך שנים רמ"י או הועדה המקומית לא עשו דבר בנוגע לחריגות הבניה ולא תוכל להניח שיאפשרו לך לעשות שימוש בחריגות בלי שתידרש להסירן או להסדירן.

בנוסף - השימוש בנכס שנבנה ללא היתר מהווה עבירה פלילית מתחדשת שתחול עליך גם אם לא בנית את תוספות הבניה בעצמך, מה שעלול לגרום להוצאת צווים או הטלת קנסות עליך.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד שיבחן היטב את כל היבטי העיסקה ויפעל להכניס לחוזה תנאים שיגנו עליך מפני תוצאות קיומן של החריגות.

שלום גלי,

כשאדם קונה דירה, הוא אמור לקבל מהמוכר מסמכים להעברות הבעלות בטאבו עם סיום העסקה.

כקונה, את לא אמורה לחכות שהמוכר יסיים לערער על גובה היטל ההשבחה.

יש להכניס סעיף להסכם שקובע שתוך מספר חודשים המוכר מחויב לשלם את היטל ההשבחה ולקבל אישור כדי שתוכלי להירשם כבעלים בטאבו.

לאחר שהמוכר ישלם, כמובן שהוא יהיה רשאי לערער על גובה החיוב.

הקונה לא אמור להיות "בן ערובה" בהליכים שבין המוכר לעירייה.

שלום דוד,

מים או חשמל המשמשים לצרכים פרטיים של מי מבעלי הדירות בבית המשותף אינם נכללים בהוצאות הבית המשותף שבעל דירה חייב להשתתף בהן.

גם בהחלטת רוב לא ניתן לכפות על בעל דירה לשאת בהוצאות שטיפת הרכבים ע"י בעלי דירות אחרים.

מובן כי ניתן ואף כדאי להגיע להסכמות במסגרת החוק - כגון הסכמה לשטיפת המכוניות באמצעות דלי כנגד תשלום עלויות המים או כל הסכמה אחרת שתהיה מקובלת על כל בעלי הדירות.

ככל שלא נגבה תשלום מבעלי הדירות בגין השימוש הפרטי שהם עושים ברכוש המשותף (ומכאן - התשלום הוא, בין היתר, על חשבונך) תוכל לפנות בתביעה לצו מניעה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום רועי,

נשמע שלא מדובר בשיפור, אלא בהחזקה תקינה של הרכוש המשותף, במיוחד בעת הזו שאנחנו נמצאים כאן במדינה תחת איומי טילים כעניין שכשגרה.

מכיוון שמדובר בעניין שמציל חיים, אני מבינה את הקושי בתשלום הגבוה, אך יחד עם זאת, ממליצה לך לנסות ולהגיע להסדר תשלומים מול הספקים בעזרת וועד הבית.

שלום חיים,

צו מבנה מסוכן מחייב את בעלי הנכסים לתקן את הליקוי, אך לא בהכרח קובע מי הנכס האחראי לתיקון. כעקרון קיר משותף הבנוי על גבול המגרשים ומצוי בשניהם, הוא באחריות משותפת של בעלי שני המגרשים. אבל יתכן שהקיר מצוי רק באחד המגרשים או שגורם הנזק הוא במגרש אחד, ויש לבחון את המצב העובדתי.

כדי לבדוק את זכותכם להשתתפות בעלויות התיקון כדאי לקבל חוות דעת הנדסית בנוגע למיקום התיקון ולגורמים לנזק ולפנות עמה ועם המסמכים הנוספים שבידיכם להתייעצות משפטית.

שלום א,

לצערי, אני חושבת שהאחריות כאן מוטלת עליך ולא על המתווך.

כשרוכשים דירה, יש לבדוק אותה באמצעות בעלי מקצוע מתאימים.

אם בדירה הובא לידיעתך שיש ליקוי מהותי, היה עליך להסתמך על בעל מקצוע מטעמך ולא על מתווך, כדי לבדוק את מהות הליקוי ואת העלות לתיקונו.

נשמע שהמוכר גילה לך ולמעשה יצא ידי חובתו.

המתווך אינו איש מקצוע לשיפוצים ותיקונים, אלא כשמו כן הוא - מתווך בין הצדדים עד להשלמת העסקה.

בהצלחה!!!

שלום עע,

מניסיוני, לא אמורה להיות התנגדות לחברה המשכנת להנפיק לך אישור זכויות.

עליך לקחת בחשבון שהנפקת אישור עולה כסף ועליך לשלם.

יכול להיות שבעל הקרקע לא מוכן לחתום על משכנתא שניה עבורך כקונה? ככל שכן, אני מאמינה שהייתה לכך התייחסות בהסכם המכר שחתמת עליו בעת שרכשת את הנכס.

ממליצה לך לבדוק בהסכם.

שלום שלמה,

צר לי לשמוע שזה מפריע לך, אבל אין לך ממש מה לעשות, אלא להמתין לסיום הבנייה.

אנשים צריכים דירות לגור בהם ואם לא יבנו דירות, תהיה כאן אוכלוסיה גדולה בבעיה ולכן לפעמים צריך להסתכל גם על טובת הכלל ולא רק על טובתנו האישית.

לגופו של עניין - ישנן תקנות למניעת רעש (וכנראה גם חוקי עזר עירוניים, יש לברר את הנושא) שקובעות מה הן שעות העבודה המותרות לבנייה.

במידה שהקבלן חורג מהשעות המותרות, תוכל להגיש תלונה ובקשה לצו הפסקת עבודה כנגדו.

שלום עופרי,

אם את מוטרדת לעניין המיסוי שיחול על הילדים, אני שמחה לעדכן שיש מספר דרכים לתכנן מס ליורשים, אך תידרשי לקבל ייעוץ מס באופן פרטני.

אם את רוצה לוודא שהחלוקה תהיה שווה והילדים לא יריבו, את יכולה לחלק באחת הדרכים שרשמת.

מניסיוני, עדיף לערוך צוואות ברורות וחד משמעיות עם הנחיות לפעולה ליורשים, כדי למנוע סכסוכים עתידיים.

לצפות שהילדים יסתדרו ויתחשבנו ביניהם אח"כ, זאת טעות ומתכון וודאי לבעיות וסכסכוך ירושה.