פורום נדל"ן

שלום שי,

חוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף בצורה שיורית - "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

בנוסף - יש לבדוק את צו רישום הבית המשותף ואת התשריט, כדי לקבוע אם יש חלקים ברכוש המשותף שהוצמדו לדירה מסויימת והוצאו מכלל הרכוש המשותף.

שלום קובי,

לצורכי קבלת פטור מס שבח בגין דירה יחידה אין חשיבות לשאלת מגורי המוכר בדירה, אלא רק להיותה דירת מגורים יחידה של המוכר.

כלומר - אם יש לך 2 דירות או יותר, מכירה של אחת מהן תחוייב במס שבח גם אם היא משמשת למגוריך.

אם רצונך לרכוש דירה אחרת למגוריך בקרוב כדאי להתיעץ עם עו"ד כדי לבדוק אפשרויות לחיסכון במס.

שלום שי,

כעקרון קירות חיצוניים מהווים רכוש משותף, אבל קיר שנמצא בתוך המרפסת שלך איננו קיר משותף.

עדיין, יש לבדוק את מקור הרטיבות גם בקיר הפנימי, שכן בדירת הגג המקור עלול להיות הגג המשותף.

כדי לקבוע אם מקור הרטיבות הוא ברכוש פרטי או ברכוש משותף, כדאי לקבל חוות דעת מקצועית של מהנדס.

שלום דב,

יש לדווח לרשויות המס על כל עסקה במקרקעין ולכן יש לדווח גם על המחסן. \

סביר להניח שתידרש לשלם מס רכישה.

שלום דוד,

כשתרכוש דירה (כל עוד לא סיימת לבנות את הבית על המגרש), תשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.

שים לב, שאם תחזיק 2 דירות, תצטרך לשלם מס שבח עבור הראשונה שתמכור.

לגבי שאלתך על משכנתא - ממליצה לך לפנות ליועץ משכנתא לייעוץ שידע לתת לך תשובה מקצועית.

שלום אלעד,

עליך לראות בהסכם המכר שעליו חתמת מה קובע הסדר התשלומים בינך לבין הקבלן.

בהצלחה!

שלום יוסף,

ע.מ. הוא אדם פרטי ולכן זה יראה כאילו אדם פרטי רכש את הדירה.

לגבי חברה - חברה היא ישות נפרדת (בניגוד לאדם הפרטי).

ממליצה לך לעיין בתנאי המכרז ולבדוק האם בעל מניות בחברה זכאי לדירה במחיר למשתכן.

שלום משה,

לרוב, בהסכמי קבלן, כאשר ניתן פטור על ריביות והצמדות הוא ניתן על התשלומים המשולמים בזמן.

ככל שאתה מאחר, אני משערת שהוראות החוזה קובעות שעל התשלום באיחור יחולו ריביות והצמדות. יש לבחון מה הסיבה לעיכוב בכספי המשכנתא. אם הסיבה היא בגלל עיכובים מצידו של הקבלן, יחול להיות שיש לך עילה.

יחד עם זאת, ככל שהייתה הסכמה בנושא בין הצדדים, קשה לי להאמין שבית המשפט יפחית את הריבית.

תשומת ליבך, כי ניהול הליך יחול להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים.

בהצלחה!

שלום אורנה,

אני חושבת שהתשובה לשאלתך שלך היא לא חד משמעית.

בשלב הראשון הייתי בודקת את תקנון הבית המשותף כדי להבין אם יש התייחסות למעקות בחזית הבניין בצורה מסוימת.

אם יש שם התייחסות לכך וזהו רכוש משותף, יש לפנות לוועד הבית בדרישה להשתתפות בתיקון.

אם אין התייחסות - יכול להיות שלא מדובר ברכוש משותף ועליך לשאת בעלות התיקון.

בהצלחה!

שלום דב,|

ככלל, אדם עם מוגבלות העומד בתנאי הזכאות לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה עשוי להיות זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% גם ברכישת דירה נוספת, ללא מכירת דירתו הקודמת. ככלל, ההקלה אינה מותנית בכך שמדובר בדירה יחידה.

עם זאת, לא כל הכרה בנכות מקנה זכאות להקלה, ויש לבדוק את סוג ההכרה ואת שיעור הנכות בהתאם להגדרות שבתקנות. בנוסף, נדרש שהדירה תירכש לשם מגוריו בפועל של הזכאי, ולא לצורך השקעה או השכרה בלבד. ההקלה מוגבלת ככלל לשתי פעמים בחייו.

לכן, לפני ביצוע העסקה, מומלץ לבדוק את הזכאות הפרטנית מול עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום תמי,

ככלל, חתימה על הסכם תיווך אינה מחייבת כשלעצמה למכור את הדירה. אם החלטת שלא למכור מטעמים אישיים ובריאותיים, ולא נכרת הסכם מכר מחייב, בדרך כלל לא קמה למתווך זכאות לדמי תיווך רק בשל פעולות השיווק שביצע.

עם זאת, כדי לקבוע אם קיימת חבות כלשהי, יש לעיין בהסכם התיווך ובמסמך הבלעדיות, ככל שנחתם, ולבדוק אם נכללו הוראות בדבר הפסקת ההתקשרות, החזר הוצאות או פיצוי. גם אם קיימת הוראה כזו, תוקפה ותחולתה מחייבים בדיקה ואינם מובנים מאליהם.

מומלץ להודיע למתווך על החלטתך שלא למכור ולבקש להפסיק את השיווק. אם תתקבל דרישת תשלום, רצוי לבקש את הבסיס לה בכתב ולפנות לייעוץ משפטי פרטני.

מאחלים לך בריאות שלמה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום שרה,

אתייחס לשאלות באופן כללי בלבד, שכן מענה פרטני לגופו של עניין מחייב בחינה ועיון במסמכי הרישום, בתצ"ר, בצווי הירושה ובצו מינוי מנהל העיזבון וכיו"ב. כאשר מדובר בזכויות היסטוריות ובתיקון גבולות, לפרטים אלה עשויה להיות משמעות מכרעת.

לגבי מקרקעין סמוכים וגובלים: ככלל, מקרקעין גובלים חולקים גבול עם החלקה, ואילו "סמוכים" הוא מונח רחב יותר, שעשוי לכלול גם מקרקעין קרובים שאינם נוגעים בה. הדרישה לצירוף נסחים אינה מעידה כשלעצמה שכל בעלי המקרקעין הללו חייבים לחתום על התצ"ר. זהות החותמים והצורך בהסכמתם תלויים בסוג ההליך ובזכויות המושפעות מהתיקון, ויש לברר זאת עם המודד ולשכת הרישום.

לגבי ירושה וחזקה בקרקע מסוג מירי: לגבי מי שנפטר בשנת 1956, סעיף 157 לחוק הירושה מפנה לדין שעמד בתוקף ערב תחילת החוק. לכן, אין להחיל אוטומטית על ירושתו את סעיף 149, שביטל את דיני הירושה המיוחדים למקרקעין מסוג מירי. טענה לזכויות מכוח חזקה מלפני קום המדינה מחייבת בדיקה נפרדת של הדין ההיסטורי, מקור החזקה ומצב הסדר המקרקעין; החזקה ממושכת כשלעצמה אינה מבטיחה אפשרות לרישום בעלות.

לגבי רישום על שם מנהל העיזבון: מנהל עיזבון אינו הופך לבעל הקרקע מכוח מינויו. יש לברר את שרשרת הירושות ואת זכויות היורשים לפי הצווים המתאימים, כאשר מנהל העיזבון פועל במסגרת סמכויותיו לניהול העיזבון ולחלוקתו.

לגבי אישור בית המשפט לחתימה על תצ"ר: סעיף 97 לחוק הירושה מחייב אישור מוקדם לפעולות מסוימות של מנהל עיזבון, ובהן פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל לפי חוק. לא כל חתימה על מסמך מדידה מחייבת בהכרח אישור כזה, אך אם החתימה כוללת הסכמה לשינוי גבולות, גריעת שטח או שינוי בזכויות, יש לבחון את הצורך באישור. במקרה של ספק ניתן לבקש הוראות מבית המשפט.

לאור השילוב בין רישום מקרקעין, זכויות היסטוריות ושרשרת ירושות, מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין הבקיא בתחום, בשיתוף מודד מוסמך, לפני חתימה או הגשת בקשה לרישום.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום ישראל,

התשובה תלויה במעמד החניה. אם מדובר בחניה פרטית המוצמדת לדירת הדודה, היא עשויה להיות רשאית לאפשר לאחיין לחנות בה, אך יש לבדוק אם במסגרת השכירות נמסרה זכות השימוש בחניה לשוכרים.

אם מדובר בחניה ברכוש המשותף, הסכמת הדודה אינה מקנה לאחיין זכות חניה בלעדית או בלתי מוגבלת. יש לבחון את תקנון הבית, ההסדרים החלים בחניון ואופי השימוש, ובפרט האם הוא מונע מבעלי הדירות שימוש סביר בחניות.

מומלץ לפנות לנציגות הבית, לברר את מעמד החניה ולפנות בכתב לבעלת הדירה בדרישה להסדיר את הנושא. אם מדובר בשימוש שאינו כדין והוא נמשך, ניתן לבחון נקיטת הליך מתאים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום ישראל,

ככלל, משכון רשום אינו מונע בהכרח חתימה על הסכם מכר, אך הוא עלול להקשות על השלמת העסקה ועל קבלת משכנתה מצד הרוכש. יש לבדוק מה בדיוק מושכן, לטובת מי ומהם התנאים להסרת המשכון.

לעיתים ניתן להסדיר את סילוק החוב ומחיקת המשכון באמצעות חלק מכספי התמורה, כנגד התחייבות מתאימה של הנושה. אם אין אפשרות להסירו, אין להניח שהמכירה תבטל אותו, והרוכש עלול להיחשף לזכויות הנושה ולמימוש המשכון.

לכן, לא בהכרח מדובר במצב שבו "אי אפשר למכור", אך אין להתחייב למסירת זכויות נקיות ממשכון בלי לבדוק מראש כיצד ניתן לקיים התחייבות זו. מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין עם מסמכי המשכון ולבחון את האפשרויות לפני חתימה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אבי שלום,

כדי למכור את הדירה בהסכמה יש להסדיר את זכויותיהם וחתימותיהם של כלל היורשים. לגבי היורש שנפטר לאחר המוריש, נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה שיקבע מי יורשיו, חלקו אינו עובר אוטומטית ליתר היורשים.

סירוב צאצאיו להוציא צו אינו בהכרח חוסם את המכירה. ניתן לבחון הגשת בקשה בידי מעוניין בדבר, ובמקרה הצורך מינוי מנהל עיזבון. הימנעות מהוצאת צו אינה מגינה על נכסי העיזבון מפני נושים, ומנגד אין פירושה שיורשיו חייבים אוטומטית בחובותיו מכיסם.

מגורי היורשים בחו"ל אינם מונעים מכירה, וניתן להסדיר חתימות וייפויי כוח באימות מתאים. אם אין הסכמה, אפשר לבחון הליך לחלוקת העיזבון או לפירוק שיתוף, בהתאם למצב המשפטי.

מומלץ לרכז את הטיפול אצל עורך דין הבקיא במקרקעין ובירושות, לרבות בירור החובות והמיסוי לפני חלוקת התמורה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום חוסאם,

השאלה כללית וחסרים פרטים, כגון מיקום החלקה, ייעודה, מטרת הצבת הקונטיינר ומשך הצבתו וכיו"ב.

ככלל, הצבת קונטיינר אינה מותרת אוטומטית, גם בקרקע פרטית וגם אם הוא נייד או אינו מחובר ליסודות. בהתאם לנסיבות, ייתכן שיידרש היתר בנייה, ויש לבדוק גם שהשימוש המבוקש תואם את התכנון החל על הקרקע. אף אם חל פטור מהיתר, אין בכך כשלעצמו כדי להתיר שימוש בניגוד לתוכנית.

לכן, לפני ההצבה מומלץ לברר את הדרישות בוועדה המקומית, תוך הצגת פרטי החלקה והשימוש המתוכנן, ובמידת הצורך לקבל ייעוץ מקצועי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום מלכה,

חשוב להבחין בין מסמכי הרישום של הבית המשותף לבין היתר הבנייה והתוכניות המאושרות בעירייה. תשריט רישומי וצו לתיקון הבית המשותף אינם מעידים כשלעצמם שכל השטח או השינויים בדירה אושרו מבחינה תכנונית.

תחילה יש לברר אם מדובר בחסר במסמכי תיק הבניין, בטעות ברישומי הארנונה או בפער ממשי בין הבנייה הקיימת להיתר. בהתאם לכך ניתן לפנות למחלקת ההנדסה או למחלקת הארנונה, בצירוף המסמכים שבידך. אם קיימת חריגה מהיתר, לא בהכרח ניתן להסדירה באמצעות עדכון רישום בלבד.

פער כזה אינו בהכרח מונע מכירה, אך הוא עשוי להשפיע על בדיקות הרוכש, השמאות ואישור המשכנתה. חשוב לגלותו לרוכש ולהסדיר בהסכם את האחריות לטיפול בו. מומלץ שעורך הדין המלווה את המכירה יבדוק את המסמכים, ובמידת הצורך ייעזר באדריכל, לפני התחייבות לתיקון או חתימה על ההסכם.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום שמעון,

תןכל לבדוק אילו נכסים רשומים על שמך בפניה לרשות המסים לקבלת מצבת נכסים.

אם אתה רשום לאזור האישי של שרותי הממשלה תוכל לבדוק זאת באמצעות האזור האישי.

לא פירטת מה סוג ההודעה שקבלת ומאיזה גוף, אבל כדאי להיזהר מהודעות מסוג זה ולבדוק את המידע באופן עצמאי.

שלום פנחס,

לא כתבת מה הרוב שהצביע בעד פתיחת הפתח בגדר, אך ככל שזה רוב משמעותי וגדול יתכן שהמפקח על רישום המקרקעין לא יראה בסרוב שלך סיבה למנוע את פתיחת המעבר אלא אם כן הדבר גורם לך למטרד או גורע באופן כלשהו מזכויותיך.

לגבי דרישה לבנות את הגדר מחדש מאבן - מאחר שחלפו לדבריך כ 20 שנה בהן מוצבת במקום גדר מרשת, בניית גדר חדשה מאבן איננה מהווה שימוש של הקיים אלא שיפור, ולא ניתן לחייב מי מבעלי הדירות האחרים לממן אותה. לא ברור גם כיצד תתיחס העיריה לפניה כזו בחלוף כל כך הרבה שנים.

שלום אלעד,

העובדה שמתוכנן פרוייקט פינוי בינוי בעתיד הרחוק איננה מונעת טיפול בבעיות רטיבות המפריעות למגורים סבירים בדירה.

כדאי לברר בפניה לבעל מקצוע מתאים מה מקור הבעיה וכיצד הוא מציע לפתור אותה באופן סביר ובהתחשב בכוונה להרוס בעתיד את הבניין.

ככל שלא יהיה שיתוף פעולה מצד השכן או השכנים הרלוונטיים, יהיה עליך להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום אברהם,

בהנחה שמדובר בבית פרטי ובחצר שבבעלותך, ולא בבית משותף, עדיין יש לבדוק האם הסגירה המבוקשת טעונה היתר בנייה.

לא כל התקנת סורג מחייבת היתר, אך סגירת חלק מקורה בחצר באמצעות סורגים אינה בהכרח נחשבת להתקנת סורג רגיל בחלון, שעשויה להיות פטורה מהיתר בתנאים הקבועים בדין. התשובה תלויה באופי הסגירה, בהיקפה ובמצב התכנוני של הקירוי הקיים. עצם הבעלות בחצר והעובדה שהשטח כבר מקורה אינן פוטרות כשלעצמן מהצורך בהיתר.

לפני ביצוע העבודה, מומלץ להציג לוועדה המקומית תמונות ושרטוט של הסגירה המבוקשת ולברר אם נדרש היתר או לפנות לייעוץ של עורך דין המתמחה בנושא.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

מיטל שלום,

כדי לקבוע מי חייב להפעיל את מתקן החניה ובאיזה אופן, יש לבדוק את הוראות היצרן והבטיחות, את הסכם המכר והמפרט, וכן את רישום החניות וההסדרים שנקבעו בין המשתמשים. אם ההנחיה היא שהמתקן חייב להישאר במצב מסוים, חשוב לברר מי נתן אותה ומה הבסיס המקצועי לכך.

אין להניח שכל פעולות ההפעלה מוטלות דווקא על המשתמש בחניה התחתונה, אך גם לא ניתן לקבוע ללא בדיקה שהמשתמש בחניה העליונה חייב לבצע פעולה מסוימת. רצוי להסדיר מנגנון שימוש ברור, בהתאם להוראות הבטיחות ולזכויות הצדדים.

אם מגבלה מהותית בשימוש בחניה לא הוסברה בעת הרכישה, ייתכן שיש מקום לבחון גם טענה כלפי המוכר או הקבלן, בהתאם למסמכים ולמצגים שניתנו. לגבי פסקי דין, אין בידי כרגע אסמכתה מאומתת העוסקת בדיוק במצב שתיארת, ולכן לא נכון להציג פסיקה כללית כאילו היא מכריעה בו.

מומלץ לרכז את המסמכים וההנחיות ולפנות לעורך דין העוסק במקרקעין, כדי לבחון את חלוקת האחריות ואת הדרך להסדרת השימוש במתקן.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אברהם שלום,

העובדה שהמגרש בבעלותך ורשום על שמך בטאבו אינה פוטרת מעמידה בדיני התכנון והבנייה. גם בקרקע פרטית, שימוש בבנייה שנעשתה ללא היתר או בניגוד להיתר עשוי להיחשב "שימוש אסור", אף אם הבנייה נמצאת כולה בתוך גבולות המגרש.

חשוב להבחין בין עבירת הבנייה לבין עבירת השימוש: גם אם עבירת הבנייה התיישנה, אין בכך כדי להכשיר את הבנייה או להתיר את השימוש בה. שימוש אסור נמשך עשוי להקים חשיפה לאכיפה בנפרד מעבודות הבנייה המקוריות, ובנסיבות המתאימות ניתן לבחון גם צו הריסה ללא הרשעה.

גם ההנחה שחלפו חמש שנים ולכן עבירת הבנייה התיישנה מחייבת בדיקה פרטנית של מועדי העבודות, סוג העבירה ופעולות חקירה או הליכים שננקטו.

לכן, מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתכנון ובנייה לבדיקת ההיתר, אופי החריגה והשימוש בפועל, וכן האפשרות להסדיר את הבנייה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום שירז,

לא כתב מה גיל הילדים, והתשובה ניתנת בהנחה שהם בגירים.

כדאי לדעת, שאם הם קטינים, מס הרכישה שישלמו בעת רכישת הדירה יהיה כשל דירה נוספת כי הם נחשבים חלק מהתא המשפחתי שלך והדירה שלך מיוחסת גם אליהם לצורכי מיסוי מקרקעין.

נכון לעת הזאת, בעלות על עד 1/3 מהזכויות בדירה אינה פוגעת בזכות לרכוש דירה אחרת שתחשב דירה יחידה ואינה פוגעת בזכות להשתתף בהגרלות דירה בהנחה, כפוף לעמידה בתנאים, כמובן.

לגבי משכנתא - יתכן שתהיה לזכויות אלה השפעה על גובה המשכנתא שהילדים יוכלו לקבל.

אין מניעה ששכר הדירה יתחלק בין כל בעלי הדירה.

שלום אבי,

ככלל, אם הפרגולה שייכת לדירת הגן האחריות לתחזוקתה ולניקיונה מוטלת בדרך כלל על בעליה או על המחזיקים בה בהתאם לנסיבות. עם זאת, אם הלכלוך נגרם מפעולות שלכם, ייתכן שתהיה לכך השפעה על חלוקת האחריות.

מומלץ לפנות לבעלי דירת הגן בכתב, לתעד את הלכלוך ואת ההפרעה שהוא גורם ולבקש מהם לפעול לנקות אותה. אם מדובר במפגע ממשי, כמו למשל ריח או מזיקים, ולא רק בהפרעה אסתטית עשויה לקום עילה לדרוש טיפול.

מוצע שלא לבצע ניקוי של הפרגולה או להיכנס לשטחם ללא הסכמה. אם יוסכם שאתם תבצעו את הניקוי, רצוי לתאם מראש את אופן העבודה ואת פינוי הלכלוך, כדי שלא ייגרם נזק או מפגע בגינה.

אם אין שיתוף פעולה והמפגע נמשך, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.