משקיעים מנצלים את המשבר הכלכלי בעולם, וממהרים לרכוש נדל"ן ברומניה

ישראלים רבים מכים על חטא משום שלטענתם לא רכשו נדל"ן ברומניה לפני כמה וכמה שנים, אך מתברר, כי גורלם של אותם ישראלים הוא אינו מר כמו שהם גורסים, ורכבת ההשקעות הרומנית עדיין ממתינה להם.

לאור המשבר הכלכלי העולמי, מחירי הנדל"ן ברומניה יורדים וזה העת לאתר עסקאות נדל"ן אטרקטיביות, מתוך תקווה למכור את הנכס נשוא העסקה במרבה במחיר בעתיד הקרוב תוך קבלת רווח ממשי מהמכירה.

ביצוע עסקאות כגון דא טובות במיוחד לרוכשי הנכס באמצעות הון/מימון עצמי ולא באמצעות נטילת הלוואות מגורם חיצוני משום שמימון עצמי של העסקה מאפשר לרוכש הנכס להתמודד עם המשבר הכלכלי העולמי ביתר שאת. שכן, משקיעים החפצים לרכוש נכסים ברומניה באמצעות מימון חיצוני, כדוגמת בנק למשל, נאלצים לשלם ריבית בגין מימון זה ובראייה עסקית רחבה יותר, מסגרת האשראי הכוללת של המשקיע תצטמצם.

שיעורי המס העתידיים ממכירת הנכס ו/או מהשכרתו, הם שיקול חשוב בבואם של המשקיעים לרכוש ו/או להשכיר את הנכס נשוא העסקה. שכן, יש שמעדיפים להמתין עם מכירתו של הנכס עד אשר יעבור זעם ולהמתין בסבלנות שהמשבר הכלכלי העולמי יחלוף, ויש המעדיפים למכור את הנכס שברשותם כבר עתה.

לפיכך, נשאלת השאלה מהם שיעורי המס מהשכרת נכס ברומניה, ומהם שיעורי המס ממכירת נכס ברומניה?

שיעור המס מהשכרת נכס ברומניה: הכנסתו השנתית של יחיד מדמי השכירות נקבעת לצורך חישוב שיעור המס ברומניה, בהתאם לשיעור דמי השכירות הנקוב בחוזה השכירות אשר נרשם על ידי היחיד אצל רשויות המס ברומניה.

חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות נעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות.

לאחר שנוכו 25% כאמור, תחויבו במס בגין דמי השכירות ברומניה בשיעור של 16%. נציין, כי עליכם לשלם לרשויות המס ברומניה אחת לרבעון במשך השנה את המס בגין הכנסה מדמי השכירות שניצמחה לכם.

שיעור המס ממכירת נכס ברומניה:

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על 200,000 RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד  200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על 200,000 RON.

שיעור המס בישראל מהשכרת הנכס ברומניה: יחיד תושב ישראל יכול לבחור באחד מבין שני מסלולי מיסוי בגין הכנסותיו מדמי שכירות, הנצמחים לו מהשכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל:

1. מיסוי מכוח הוראות סעיף 121 לפקודה –

במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעורים הקבועים בסעיף 121 לפקודה (מס פירותי המגיע לשיעור מקסימאלי של 47%), ויהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, וכן יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל.

2. מיסוי מכוח הוראות סעיף 122א לפקודה –

במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעור של 15% אך לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות (לרבות הוצאות מימון), למעט פחת, וכן לא יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל (לרבות הזיכוי הקבוע בסעיף 200 לפקודה לעניין מיסי חוץ, כמפורט להלן, ושתכליתו מניעת תשלום מיסי כפל).

נדגיש, כי זכאותו של נישום לבחור במסלול האמור מותנית בכך שההכנסה שנצמחה לו מדמי שכירות בגין השכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל אינה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

שיעור המס מהשכרת הנכס ברומניה בישראל - ריווח הון ריאלי של יחיד מנכס שיום רכישתו חל אחרי יום 1.1.03 ימוסה בשיעור של 20%.

לסיום נציין, כי אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית כלשהיא. שכן, מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון, הן לגבי הדין בישראל והן לגבי הדין ברומניה, וכן מאמר זה אינו מתייחס למשקיע הישראלי אשר עוסק דרך קבע לשם הפקת הכנסה, בהשכרת ו/או מכירת נכסי דלא- ניידי ודירות ואף מאמר זה אינו מתייחס להוראות האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין רומניה.

כתובת מייל של הכותב: eli-doron@taxlawyers.co.il