רוכשים דירה? שלושה נושאים פיננסיים שחשוב לקחת בחשבון

כידוע, רכישת דירה היא אחת העסקאות היקרות והחשובות שאדם מבצע בחייו. עם זאת רוב הרוכשים אינם מבצעים היערכות פיננסית מוקדמת טרם ביצוע העסקה - דבר אשר יכול לייעל ולחסוך כאב ראש גדול לאחר הרכישה.

על מנת לבצע הערכות נכונה טרם רכישת הדירה עלינו לבחון ולבדוק את הנושאים הפיננסיים הבאים: הון עצמי, משכנתא והוצאות נוספות ברכישת הדירה.

א. הון עצמי - תחילה עלינו להבין מה גובה ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה. ככל שמדובר ברכישת הדירה היחידה שלנו, יהיה עלינו להשיג הון עצמי בגובה של לפחות 25% מעלות הנכס. לשם כך יהיה עלינו לפנות לבנק למשכנתאות על מנת שזה יעמיד לרשותנו מימון עד 75% משווי הנכס בכפוף ליכולת ההחזר של הלווה. 

ב.אישור עקרוני למשכנתא - הואיל וגובה המימון הבנקאי מותנה, בין היתר, גם ביכולות ההחזר של הרוכש, ישנה חשיבות לפנייה מוקדמת לבנק, עוד בטרם ביצוע הרכישה, על מנת לקבל אישור עקרוני מאת הבנק, לפיו יסכים לתת לנו מימון ומה גובה המימון אותו יסכים הבנק להעמיד לרשותנו.

ג. חישוב הוצאות נוספות בעסקת רכישה - טעות רווחת היא לא לקחת בחשבון בחישוב גובה ההון העצמי הדרוש לעסקה את ההוצאות הנוספות ברכישת הדירה. ההוצאות הנוספות יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים אשר הבנק למשכנתאות לא מממן אותם, והמימון מגיע מההון העצמי הדרוש לעסקה, ולא תמיד מצוי בידי הרוכש כסף זה.

רשימת ההוצאות היא כדלקמן: תיווך כ- 2%, עו"ד כ- 1/2%, אגרות ושליחים כ- 2,000 ₪, פתיחת תיק משכנתא בבנק – 0.25% גובה המשכנתא, שמאי מטעם הבנק למשכנתאות בין 350 – 1000 ₪ (תלוי בשווי הנכס) וכמובן, עלויות השיפוץ של הנכס הנרכש.

הנה דוגמה להערכות פיננסית נכונה לעסקה:

אם נבקש לרכוש דירה במיליון ₪, הרי שבמקרה זה גובה ההון העצמי המינימאלי יהיה 25% משווי הנכס (250,000 ₪). עם השגת ההון העצמי נפנה לבנק למשכנתאות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא טרם רכישת הדירה. במקרה זה נוכל לקבל מימון מאת הבנק עד לגובה של 750,000 ₪ (75%) משווי הדירה. כעת נותר לנו לבצע תחשיב של ההוצאות הנוספות (עו"ד, מתווך, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ וכדומה) ולצרף את ההוצאות הללו להון העצמי הדרוש לנו לביצוע העסקה.

היערכות פיננסית נבונה טרם ביצוע עסקת רכישה יכולה לחסוך לנו עוגמת נפש רבה. עסקאות רבות מגיעות עד כדי ביטול העסקה (דבר הגורר פיצוי כספי) רק משום שרוכש הדירה לא השכיל להבין מה סך ההוצאות הנדרשות ממנו וסבר כי ההון העצמי המצוי בידיו מספיק לרכישת הדירה. לפיכך מומלץ לפעול על פי הפרמטרים לעיל.