פיצוי בגין הפרת חוזה למכירת דירות (הטעייה ומצג שווא)

לקבלת פסק הדין המלא דרך אתר סקירה משפטית לחץ

ביהמ"ש קבע, כי החברה, שהיתה נתונה בקשיים, הפרה את החוזה עם הרוכשים, וכי המנכ"ל הציג בפניהם מצג שווא בדבר סמכותה למכור ולשווק את המגרשים ובתי המגורים בישוב.

ביהמ"ש דחה את טענת הנתבע, שפעל להקמת יישובים בגליל, כי הוא פעל בתום לב לאורך כל הדרך, החל מהשלב הטרום-חוזי ועד לשלב קיום החוזה, ומסר לתובעים את כל האמת, שהיתה ידועה לו באותה עת. הוא לא עוול כלפי התובעים. הוא לקח הלוואות במאות אלפי שקלים, והעביר סכומיהן לקופת החברה נתבעת, על-מנת לעמוד בהתחייבויותיה בסמוך לקריסתה. 

נפסק, כי החברה הנתבעת הפרה את החוזה אף הפרה יסודית. כל פניותיהם החוזרות ונשנות של התובעים לנתבעת, כי תקיים את חיוביה לפי החוזה, לא נענו כלל. בדיעבד, התברר לתובעים, כי החברה ביטלה את החוזה הקבלני, עוד לפני חתימת זכרון הדברים. הנתבעת קרסה לפני ההתקשרות החוזית שבין הצדדים, והיא נקלעה לחובות כספיים כבדים. החברה הנתבעת, הנתבע והיועצת המשפטית, הציגו בפני התובעים מצגי שווא זדוניים של עובדות הן בשלב הטרום-חוזי, הן בשלב כריתת זכרון הדברים והחוזה והן בשלב קיום החוזה. התובעים התקשרו בזכרון הדברים ובחוזה עקב תרמית והטעיה שהטעו אותם הנתבעת, הנתבע והיועצת המשפטית. 

ביהמ"ש ציין, כי סעיף 12 לחוק החוזים, קובע את החובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך המשא והמתן לקראת כריתת החוזה; מצג רשלני שהוא, למעשה, קטגוריה משנית של עוולת הרשלנות, כהגדרתה בסעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין ותכליתו היא מניעת הטעיה, לפיה מוטלת על כל אדם החובה הכללית לנקוט אמצעים סבירים כדי למנוע נזק מאדם שצריך לצפות כי ייגרם לו נזק. 

כן צויין, כי ארבעה יסודות לעילת ביטול חוזה בשל הטעיה: חוזה, טעות, הטעיה מטעם צד לחוזה או אחר מטעמו וקשר סיבתי כפול, בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בחוזה (ג. שלו, דיני חוזים, דלעיל, עמ' 217; ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסק דינו של כב' השופט י. דנציגר, מיום 25.3.2008). הטעיה יכולה להיות הן במעשה, קרי - הצהרה פוזיטיבית (בכתב או בעל-פה) טרום-חוזית כוזבת, והן במחדל, קרי - הימנעות מגילוי עובדה מקום שבו מוטל על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי (ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ).

ביהמ"ש קבע, כי התובעים הוכיחו כדין את עילת תביעתם כנגד הנתבע, בעילה החוזית והנזיקית. הוכח, כי הנתבע התנהג כלפי התובעים בחוסר תום לב משווע ובדרך לא מקובלת, הן בשלב הטרום-חוזי לקראת כריתת זכרון הדברים ולאחר מכן החוזה, הן בשלב כריתת החוזה והן בשלב קיום החוזה. 

ביהמ"ש קבע, כי הנתבע לא התנהג ביושר ובהגינות כלפי התובעים. הוא הגדיל לעשות ואף רימה את התובעים, לאורך כל הדרך, החל מהשלב הטרום-חוזי ועד להפרת החוזה, אף הפרה יסודית, על-ידי הנתבעת. הוא לא גילה לתובעים עובדות אשר לפי הדין הנוהג ונסיבות העניין, חייב היה לגלותן. ההפך הוא הנכון. הוא הציג בפניהם מצגי שווא כוזבים וזדוניים של עובדות, לפיהן הנתבעת מוסמכת וזכאית להתקשר עם התובעים בזכרון הדברים ובחוזה, והכל בכוונה לרמות את התובעים ולעשוק אותם. ביום 1.2.2007 ידע הנתבע, באופן פוזיטיבי, כי חברת שבח ביטלה את החוזה הקבלני. וכן, עם קבלת הודעת הביטול דנן, החוזה הקבלני היה בטל ומבוטל (Voide) והנתבעת אינה מוסמכת ואינה קונה זכות בדין לשווק למאן דהוא את המגרשים המצויים בפרויקט ובכלל זה המגרש. 

כן נמנע הנתבע, מדעת, לגלות לתובעים, הן בשלב הטרום-חוזי לקראת כריתת זכרון הדברים ובהמשך החוזה והן בשלב כריתת החוזה, כי הנתבעת נקלעה, למעשה, למשבר עסקי וכספי חמור בשל המשבר בתחום הנדל"ן - הקפת שיווק מגרשים ביישובים השונים בגליל ובאזור הצפון - משבר שפרץ לאחר מלחמת לבנון השניה. 

ביהמ"ש קבע, כי בנסיבות העניין, הייתה קיימת חובה אקטיבית על הנתבע ליידע את התובעים בשלב הטרום-חוזי ולפני כריתת זכרון הדברים והחוזה, כי החוזה הקבלני בטל ומבוטל ולמצער קיים סכסוך משפטי בין החברה הנתבעת ובין חברת שבח, בכל הקשור לסמכותה וזכותה של הנתבעת לפי החוזה הקבלני לשווק למאן דהוא את המגרשים המצויים בפרויקט ובכלל זה לשווק את המגרש לתובעים, וכי הנתבעת שרויה במשבר עסקי וכספי. הנתבע לא רק שהפר חובתו דנן, אלא שהוא הגדיל לעשות והציג בפני התובעים, בדרך מרמה ותרמית, מצגי שווא כוזבים וזדוניים של עובדות, כי הנתבעת מוסמכת וזכאית לשווק את המגרש לתובעים בהתאם לחוזה הקבלני שבתוקף; כי הנתבעת הינה חברה יזמית וותיקה בתחום הבנייה ובעלת נסיון מקצועי רב; כי הנתבעת היא חברה אמינה ובעלת יכולת לבצע פרויקטים מגוונים ובכלל זה הקמת בתים פרטיים, מבני ציבור ותשתיות; כי הנתבעת היא אחת החברות המובילות בתחום ההרחבות הקהילתיות באזור העמקים והגליל והחברה היחידה המעניקה ללקוחותיה שירות מלא החל משלב בחירת היישוב, דרך התאמת דגם הבית ועיצובו ועד למסירת מפתח הבית למשתכן; כי הנתבעת מעסיקה בעלי תפקידים מקצועיים ובעלי נסיון, כמו אדריכלים, מהנדסים, מעצבי פנים, משווקים, עורכי-דין ורכזת דיירים המאפשרים ללקוחותיה להגשים את חלומותיהם!; וכי הנתבעת נמצאת בתנופת בנייה בגליל ובאזור הצפון. 

כמו כן, גם בפגישת ההבהרה ובפגישה הנוספת, הציג הנתבע לתובעים מצג שווא כוזב וזדוני של עובדה, כי החוזה הקבלני לא בוטל על-ידי חברת שבח וכי הנתבעת מוסמכת וזכאית לשווק להם את המגרש, ואין לתובעים ממה לחשוש. וכן, הנתבע נמנע, מדעת, מליידע את התובעים על מצבה העסקי והכספי הקשה של הנתבעת. 

כן, בנסיבות העניין עוול הנתבע בעוולות התרמית והרשלנות, בכך שהציג לתובעים, הן בשלב הטרום-חוזי, הן בשלב כריתת זכרון הדברים ובהמשך החוזה והן בשלב קיום החוזה, מצגי שווא כוזבים של עובדות בידיעה פוזיטיבית שהן כוזבות ובכוונת תחילה שהתובעים המוטעים על-ידי ההיצגים - יפעלו על-פיהם. בפועל, התובעים פעלו, בתום לב, על-פי ההיצגים דנן וסבלו נזקים - נזק שבממון ונזק לא ממוני. וכן, בהתנהגותו דנן של הנתבע, הן במעשה והן במחדל, הוא התרשל כלפי התובעים וגרם להם נזקים. 

זאת ועוד, התובעים התקשרו בזכרון הדברים ובהמשך בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעו אותם הנתבעת והנתבע. ההטעיה התבטאה, בעיקר, באי-גילוין של עבודות אשר על-פי הדין, לפי הנוהג ולפי נסיבות העניין היה הנתבע חייב לגלותן לתובעים. אילו ידעו התובעים מראש, כי החוזה הקבלני בטל ומבוטל, לא היו מתקשרים בזכרון הדברים ובחוזה. 

הנתבע היה מנכ"ל הנתבעת והחברות. הוא שלט בהן ביד רמה וללא עוררין. הוא ניהל את ענייניה של הנתבעת, ככל הנראה, בצורה כושלת ורשלנית ביותר. ביהמ"ש ציין כי אמנם, הנתבע היה מנכ"ל הנתבעת. הוא אורגן של הנתבעת ונושא משרה בה, אך אין בכך כל רבותא. לנתבע, כנושא משרה בנתבעת, אין כל חסינות להפרת החובות בדין, שבוצעו על-ידו באופן אישי.

התובעים הוכיחו, בראיה טובה, נזק שבממון, וביהמ"ש חייב את המנכ"ל הנתבע בתשלום דמי השכירות ששילמו התובעים במשך חצי שנה, וכן בהחזר התשלומים ששילמו לחברה הנתבעת בסך של למעלה משלוש מאות אלף שקלים. 

*סקירה משפטית - פרסום כל החידושים המשפטיים בתחום האזרחי>>