עצות לרכישת דירה

אתם ניצבים לפני החלטה חשובה ומהותית בחייכם – רכישת דירת מגורים. למרבית האנשים מדובר בעסקה החשובה והמהותית במהלך חייהם. רבים מבצעים סקרי שוק ובירורים אין ספור לפני החלטה על החלפת ספק אינטרנט או ספק תקשורת סלולארית, או אולי לפני קניית מוצר חשמלי, אולם, למרבה הצער, נמצא שלא תמיד אנשים העומדים לפני עסקת חייהם לרכישת דירת מגורים בסכומי כסף גדולים פונים לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מעו"ד שתחום התמחותו הוא עסקאות לרכישה/מכירה של דירות ונכסי מקרקעי אחרים.

בטרם תקבלו החלטה על רכישת דירה, אנו ממליצים לכם לעיין במספר עצות שריכזנו עבורכם, אשר יסייעו בידכם להבין טוב יותר את מצבכם ולקבל תמונה בהירה יותר לקראת ביצוע עסקת הרכישה:

1. בירור מצב הזכויות (משפטי) – ישנם מספר אפשרויות רישום של זכויות בדירות מגורים. בעלות, חכירה, דמי מפתח. ישנה חשיבות לברר את המצב הרישומי של הדירה, האם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) והאם המוכרים רשומים כבעלים של הדירה. אם כן, יש לדאוג לקבל נסח טאבו עדכני כדי ללמוד על מצב הזכויות בדירה ועל שם מי הן רשומות. אם יתברר שהדירה אינה רשומה בטאבו יש לברר האם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) ו/או בחברה משכנת (החברה הקבלנית שבנתה את הדירה).יש לדאוג לקבל אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל ו/או מהחברה המשכנת. בנסח הטאבו או באישור הזכויות ניתן לקבל פרטים על מצב הזכויות ועל שם מי הזכויות רשומות, האם רשומה משכנתא או משכון הדירה על הדירה, האם קיימות הצמדות לדירה כגון: חניה, מחסן, שטח קרקע או אולי הגג. כמו כן, ניתן לראות האם על הדירה רשומים עיקולים ו/או הערות אזהרה ו/או הערות אחרות (הפקעה, זיקת הנאה, זכות מעבר וכו').לגבי בתים משותפים ניתן להזמין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו) את מסמכי הבית המשותף (מקבלים תקליטור). במסמכים אלה ניתן לראות את צו רישום הבית המשותף, את התקנון הבית המשותף וכן את התשריט לפיו נרשם הבית המשותף.

2. בדיקת מצב תכנוני ופיזי – יש צורך בבדיקת תיק הבניה של הדירה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, לוודא כי הדירה נבנתה על פי היתר בניה כדין ושאין תוספות או חריגות בניה. במשרדי הוועדה המקומית ובתיק הבניה ניתן לקבל מידע לגבי צווים כלשהם המוטלים על הדירה כגון: צוו הריסה, צוו איסור שימוש, צוו התאמה וכו'. ניתן לבדוק האם ננקטו הליכים לפי חוק התכנון והבניה כנגד המוכרים. יש צורך כמובן לבקר בדירה ולבדוק באופן כללי את מצבה הפיזי, לבדוק שאין רטיבות ונזילות, סדקים, שינויים חריגים בדירה, תוספות בנייה וכו'.

3. מסים והיטלים – יש צורך לבדוק בעירייה ובוועדה המקומית האם חלים על הדירה חובות שימנעו את העברת הזכויות בדירה על שמכם. יש לברר בעירייה ובוועדה המקומית האם קיימים חובות בגין ארנונה, מים, היטלי פיתוח, היטל השבחה וכו'.יש לברר לפני ביצוע העסקה את תשלומי המס החלים על העסקה מבחינת הרוכשים, יש לבדוק האם חל מס רכישה או האם עשוי לחול תשלום כלשהי בעתיד בגין ניצול זכויות בניה או היוון זכויות. יש לברר האם למוכרים יש פטור מתשלום מס שבח.

4. מימון רכישת הדירה – אם בכוונתם לקחת הלוואת משכנתא לצורך רכישת הדירה, יש צורך לברר תחילה עם הבנק את זכותכם לקבלת הלוואה וכן את הסכום שתוכלו לקבל וכן יש לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת ההלוואה. חשוב מאוד שלא להתחייב לרכוש דירה לפני שניתן לכם אישור עקרוני של הבנק לקבלת הלוואת המשכנתא.

5. חתימה על זיכרון דברים – לרבים נדמה כי חתימה על זיכרון דברים אינה מחייבת. זאת טעות, שכן, זיכרון דברים שמפורטים בו פרטי הצדדים, פרטי הדירה (גוש/חלקה, כתובת, זיהוי הדירה), סכום התמורה ואופן תשלומה, מועד מסירה הינו הסכם מכר לכל דבר וענין וניתן לחייב רוכש שחתם על זיכרון דברים שכזה לממש את עסקת הרכישה. לכן יש חשיבות רבה לפני החתימה על זיכרון הדברים להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בתחום המקרקעין.