צעד אחרי צעד - תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3 - ההבדלים והמשמעות

מכאן, שמסגרת זכויות הבנייה וההקלות המוענקות במסגרת התוכנית הם הגורמים הישירים והמשפיעים על ביצוע של פרויקטים בפועל. מסיבה זו, ומהסקת מסקנות תוך כדי ריצה, עברה התוכנית מס' שינויים ועדכונים במסגרתם הורחבה יריעת ההקלות והזכויות של התוכנית על מנת לייצר כדאיות נוספת לביצוע תמ"א 38. התוצאה בשטח היא הנותנת – אם עד לתיקון הראשון של התוכנית היו מס' עשרות פרויקטים בודדים בביצוע בפועל, הרי שמאז התיקון הראשון והשני לתוכנית נוספו עשרות ומאות בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות העירונית.

כל תיקון בתכנית נשא בכנפיו בשורה חדשה, וניסה לתת דחיפה חיובית נוספת לתוכנית ולכדאיות שביישומה הן מצד הדיירים והן מצד היזמים. כל תיקון הכניס זכויות ו/או הקלות נוספות לסל הזכויות הקיים במסגרת התוכנית כאשר התיקון מצד אחד מתקן חסרונות העבר וצופה פני עתיד.

בעגה המקצועית, נשמע כדרך קבע את העוסקים במלאכת התמ"א מגדירים את סוג הפרויקט בהתאם למספר התיקון של התוכנית, כך למשל – פרויקט מסוג תמ"א 38 שבמסגרתו יחוזק המבנה הקיים ויתוספו על גביו מס' יחידות דיור ייקרא תמ"א 38/1 ופרויקט מסוג תמ"א 38 שבמסגרתו ייהרס הבניין הקיים ובמקומו ייבנה בניין חדש ייקרא תמ"א 38/2.

טעות נפוצה היא, שקיימים מספר סוגים שונים של תוכניות מתאר 38. אין המדובר במספר תוכניות שונות, אלא באותה התוכנית שהלכה והשתכללה והלכה והוסיפה לעצמה נדבכים שונים מעת לעת.

זאת יש לדעת – פרויקט תמ"א 38 מאגד ומשלב במסגרתו מס' לא מעט של מערכות חוקים כאשר לכל אחת ממערכות החוק ישנן השלכות רציניות על כדאיות הפרויקט והאפשרות לקיומו בפועל (חוק המקרקעין, חוק התכנון והבנייה, חוק מיסוי מקרקעין וכמובן, תוכנית המתאר עצמה).

להלן נתייחס לתמ"א 38 בסדר השינויים הכרונולוגי תוך שימת דגש על השינוי המהותי ביותר שהביא איתה על מנת לעשות סדר בתוכנית ובסוגי התמ"א השונים.

תמ"א 38/1 (תוכנית המקור) – תוכנית המקור היא התמ"א הקלאסית והמוכרת במסגרתה נבנו בפועל מס' עשרות או מאות פרויקטים ברחבי מדינת ישראל. במסגרת התוכנית מחוזק הבניין הקיים, משופץ, משודרג וכיו"ב, ובתמורה בונה היזם על גג המבנה ולעיתים אף בקומת העמודים יחידות דיור לטובתו. 

התוכנית עשתה לה שם ויצרה הדים ברחבי המדינה כמלאך הגואל של המבנים מפני רעידות אדמה ופתרון ראוי בהחלט למצוקת הדיור בערים המרכזיות.

אולם, אליה וקוץ בה. מסגרת התוכנית, יפה ומרשימה ככל שתהיה, נתקלה במינוסים כלכליים, תכנוניים, מיסויים וחסמים ביורוקרטיים שמנעו ממנה להוציא עצה אל הפועל למעט מס' בודד של עשרות פרויקטים ברחבי מדינת ישראל.

החסרונות המרכזיים:

זכויות הבנייה – תכנית המקור קבעה זכות בנייה לתוספת של קומה נוספת בלבד מכוחה של התוכנית כאשר קומה וחצי נוספות היו נתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית שיכלה, אם רצתה,  לייצר תב"ע מקומית לקומה וחצי נוספות שייהנו מזכויות התמ"א. כמובן, מקומות רבים נותרו ללא אפשרות של בניית 2.5 קומות מה שהותיר את הפרויקט ללא כדאיות כלכלית ליזמים.

שיקולי מס –  במסגרת החלוקה של הזכויות כשחלקן מכוח התמ"א (קומה אחת) וחלקן מכוח התב"ע (קומה וחצי נוספות), נוצרה השלכה רצינית גם בחזית המיסוי. קומת התמ"א נהנתה מפטור בהיטל השבחה שהינו מס משמעותי מאוד בעוד הרומה וחצי הנוספות שניתנו, אם ניתנו, חויבו בתשלום היטל השבחה מלא.

תמ"א 38/2 (תיקון ראשון) – השינוי המהותי ביותר במסגרת התיקון הינו האפשרות להריסת המבנה ובנייה של מבנה חדש במקומו כאשר ניתן לנצל בבניית המבנה החדש אף את זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38, כל זאת במסגרת הליך של תמ"א 38 בתוך הוועדה המקומית, וללא כל צורך, כפי שהיה עד למועד התיקון, להכריז על האזור כאזור "פינוי בינוי" ע"י הרשות ולאשר את הבקשה בתוך הוועדה המחוזית. 

כלומר: התיקון יצר אפשרות להליך של "פינוי-בינוי" נקודתי, ספציפי לבניין אחד באישור של הוועדה המקומית (לעניין זה ראוי לציין את השינוי המהותי והחשוב בחוק המקרקעין שהוריד את אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע תמ"א 38 (הריסה ובנייה) ל-80% מבעלי הזכויות בלבד, כאשר עד לתיקון החוק בשנת 2012 היה צורך בהסכמה של 100% מבעלי הזכויות לצורך ביצוע פרויקט מסוג זה).

תמ"א 38/3 (תיקון שני) - התיקון המרכזי של התוכנית הינו בביטול הפרדת זכויות הבנייה כפי שהסברנו לעיל, בין זכויות מכוח התמ"א לבין זכויות מכוח התב"ע, שינוי אשר השליך על התוכנית כולה מבחינת מס' פרמטרים בעסקאות תמ"א 38:

ראשית, בהיבט זכויות הבנייה הנוספות בבניין – אם בתוכנית המקור, נחלקו כאמור זכויות הבנייה לשני חלקים, הרי שתיקון התוכנית קבע זכויות בנייה מכוח התוכנית עצמה ל- 2.5 קומות נוספות בכל חלקי הארץ ללא צורך בשיקול דעת העיריות וללא צורך ביצירת תב"ע מקומית בהתאם. הנה כי כן, בהינף תיקון, נוספו מס' לא מבוטל של ערים שהפכו לערים כדאיות וקורצות ליזמים ולדיירים כאחד.

שנית, בהיבט המס – היות וכל התוספת מוענקת מכוח תמ"א 38, כפועל יוצא, נהנו 2.5 הקומות מפטור מלא ממס שבח ומהיטל השבחה. שווי כלכלי לא מבוטל לכל פרויקט.

סוף דבר, תמ"א 38 זוכה מדי תקופה ללידה מחודשת. זיק חדש של תקווה ואפשרויות נפתח, ממצה עצמו ונסגר לאט מחדש עד לשלב ההתעוררות הבאה. אין ספק, שכל תיקון בתוכנית המתאר, בחוק המקרקעין ובחוקים הנלווים לתמ"א 38 מביא איתו בשורה חדשה המצליחה להכניס לאפשרות ההתחדשות העירונית עוד מס' רב של בניינים. אולם, עדיין ארוכה הדרך אל האושר. בראש ובראשונה, יש למצוא פתרון יעיל ונכון לאזורי הפריפריה המצויים בסיכון רב לרעידות אדמה שאינם מייצרים כדאיות כלכלית על אף התיקונים האחרונים לתוכנית ולחוק.

* הכותב הינו שותף במשרד יפת ,לוי ושות'