רכישת דירה מקבלן - מה חשוב לבדוק לפני שחותמים?

רכישת דירה הינה בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר שמבצע אדם בחייו, שכן הרוכש משקיע את מירב כספו ברכישת הנכס ועל פי רוב, נוטל לשם כך מימון בנקאי (משכנתא) הכרוכה בהחזר חודשי הנמשך על פני שנים רבות. 

רכישת דירה ובפרט רכישת דירה מקבלן, טומנת בחובה מכשולים לא מעטים ולכן הקפדה על ביצוע הבדיקות הנכונות הינה תנאי יסודי לכך שרכישת הדירה תסתיים בהצלחה ולשביעות רצונו של הרוכש. 

אקדים ואומר, כי רשימת הבדיקות שלהלן אינה מהווה תחליף לליווי מקצועי על ידי  עורך דין מומחה למקרקעין אשר תפקידו להבטיח כי רכישת הדירה תתבצע בצורה חלקה. 

מצב תכנוני וזכויות הקבלן בקרקע: קרקע פרטית או מנהל מקרקעי ישראל - יש לבדוק האם הקרקע עליה נבנית הדירה הינה קרקע בבעלות פרטית או שמא מדובר בקרקע הרשומה במנהל מקרקעי ישראל. 

ככל ומדובר בקרקע של המנהל הדבר מצריך בדיקות כגון: בחינת חוזה החכירה עליו חתום היזם/קבלן מול המנהל וכן בחינת היוון הנכס (קרי האם שולמו דמי החכירה עבור הנכס בגין כלל תקופת החכירה מראש). חשוב לדעת מה קונים! האם ליזם/קבלן רשומה זכות הבעלות בקרקע או שמא מדובר בזכות חכירה. קונים רבים סבורים כי הם רוכשים בעלות מלאה בדירה אך בפועל מדובר בחכירה. 

בנוסף יש לבדוק האם הקרקע "נקייה" משעבודים לצדדים שלישיים. בדיקת המצב התכנוני – לא להתרשם מהברושור! בכדי לוודא כי הנוף אשר ישתקף ממרפסת דירתכם העתידית יהיה פארק רחב ידיים כפי שמבטיח היזם/הקבלן ולא כביש או אפילו בית קברות...(כן כן זה יכול לקרות גם לכם אם לא תבדקו..) חשוב לבצע בדיקה של התוכניות העתידיות החלות על המקרקעין. בדיקה זאת כוללת את העיון בתכניות המתאר החלות על המקרקעין וכן עיון בתכניות החלות על סביבת הבניין. 

אל תתביישו לבקש עותק מהיתר הבניה שקיבל היזם/הקבלן (ככל שקיבל) ולוודא כי יש התאמה בין מה שהובטח ולבין ההיתר שנתקבל בפועל. חשוב להדגיש כי ניתן לקבל מידע רב מעיון במסמכים הנגישים לכל דורש באמצעות האינטרנט ובאמצעות הליך פשוט וזול כגון עיון בנסח טאבו. גם ביקור במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית עשוי לשפוך אור על המצב התכנוני של הנכס וסביבתו. 

בדיקה אמינות היזם/ הקבלן: ממי קונים את הנכס? זוהי שאלה חשובה מאוד! חשוב במקרה זה שלא להתרשם רק מהחומר השיווקי שנמסר במשרד המכירות היפה בו יושבים אנשי השיווק מטעם היזם/הקבלן. יש לבחון היטב את ניסיונו של היזם/קבלן הבונה את הפרויקט ולוודא כי הוא בעל סיווג מתאים הרשום בפנקס הקבלנים. 

בקשה לרכישת דירה: במקרים רבים נוהגים אנשי שיווק מטעם היזם/הקבלן לדרוש מהרוכשים שיחתמו על מסמך שנקרא "בקשה לרכישת דירה" או "זכרון דברים" ואף להעביר סכום מקדמה על חשבון הדירה בכדי "שישמרו להם אותה" בטענה כי יש רוכשים פוטנציאלים אחרים המעוניינים באותה דירה תוך הפעלת לחץ על הרוכשים. חשוב מאוד להימנע מלחתום על מסמך כזה, אשר מהווה יכול להוות לעיתים הלכה למעשה חוזה לרכישת הנכס, הגם אם אינו ההסכם הסופי. אם בכל זאת אין מנוס מלחתום על מסמך שכזה, חשוב לוודא כי יש סעיף המאפשר לכם לבטל את הסכם הרכישה תוך פרק זמן סביר ולקבל את מלוא סכום המקדמה ששולם עבור הדירה. 

הסכם המכר: רכישת דירה מקבלן נעשית על פי רוב במסגרת חוזה מורכב ביותר המנוסח על יד בא כוחו של הקבלן אשר באופן טבעי מנסה להגן בצורה מקסימאלית על האינטרסים של לקוחו. ניסוח זה טומן בחובו מכשולים רבים אשר מצריכים בחינת דקדקנית של עורך דין המומחה בדיני חוזים ובדיני מקרקעין. לכן, חשוב ביותר להיוועץ עם עור דין שייצג את הרוכש אשר יאזן את סעיפי ההסכם וידאג כי זכויותיו של הרוכש תשמרנה. תופתעו כמה שינויים ניתן להכניס בהסכם רכישה מקבלן. 

בטוחות: לאחר קריסתה של חברת חפציבה וכחלק מהלקחים שהופקו מאותו מקרה מצער, עוגנו והוקשחו בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מספר מנגנוני הגנה אשר תפקידם להבטיח את כספי הרוכש ולהפחית משמעותית את הסכנה שבאובדן כספי הרכישה. החוק מפרט 5 מנגנונים אפשריים להבטחת כספי הרוכש (ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה והעברת בעלות על שם הקונה).יש לוודא כי במסגרת הסכם המכר נאכפות הוראות החוק באופן מלא. המנגנון הנפוץ ביותר הינו ערבות חוק מכר בצירוף הרגולציה המחייבת את הבנק המלווה לשחרר כספים מחשבון הליווי לקבלן בהתאם לקצב ההתקדמות של בניית הפרויקט בעוד כספי הרוכשים משולמים ישירות לבנק המלווה באמצעות פנקס השוברים המונפק לכל רוכש הדירה.