תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) מטיב עם רוכשי הדירות, האומנם???

ביום - 30/3/11 אישרה הכנסת בקריאה שלישית תיקון לחוק המכר (דירות) התשע"א – 2011 אשר השינויים שנעשו בו והשלכותיו יפורטו במאמרי זה.

בקליפת האגוז, מטרתו של חוק המכר הינה הגנה על רוכשי הדירות אך נראה כי תיקון לחוק לא משרת מטרה זו באופן מלא כפי שהמחבר התכוון. בקריאה ראשונית, של התיקון לחוק, נראה כי התיקון לחוק משפר את מצבם של רוכשי הדירות ברם, בקריאה מעמיקה של התיקון לחוק, נראה כי ההיפך הוא הנכון. תיקון החוק מוביל להטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן, אשר עלולה להוביל לתוצאה פוגענית ברוכש הדירה - עלייה נוספת במחירי הדירות ואף לסגירת חברות בנייה.

הקדמה

חקיקת חוק המכר (דירות) מטילה על מוכרים, לרבות קבלן, מספר חובות אשר נועדו להגן על  רוכשי הדירות. 

הוראות חוק המכר הינן קוגניטיביות ומעמדם עליון יותר ממעמד החוזה או המפרט המצורף לו. כלומר, לא ניתן להתנות על הוראותיו של חוק המכר באמצעות חוזה המכר, למעט אם יש בהוראות אלו עניין לטובת הרוכש.
תחולת החוק - תחילה ראוי לציין כי תיקון החוק לא יחול על דירה בבניין שבנייתו טרם הסתיימה או לגבי דירה שחוזה המכר נכרת לפני תחילתו של התיקון.

התיקונים בחוק והשלכותיהם

• בעבר, על המוכר חלה חובה לצרף לחוזה המכר מפרט, כיום, מלבד המפרט, ישנה חובה לצרף הוראות תחזוקה ושימוש לעניין הדירה או כל דבר שבה. אי מסירת הוראות תחזוקה ושימוש לרוכש יהווה כאי קיום חובותיו של המוכר לרוכש. 

• הרחבת אחריותו של הקבלן לתיקון ליקויים יסודיים במבנה לתקופה של 20 שנים -  התיקון לחוק מרחיב את אחריותו של הקבלן הן לעניין משך האחריות לליקויים יסודיים במבנה והן לעניין זהות הרוכש: 

א- זהות הרוכש-  בעבר התייחס החוק בעיקר למכר דירות שמתבצעות ע"י קבלן לרוכש כיד ראשונה, ולא הייתה קיימת הוראה לאחריותו של הקבלן לגבי הרוכשים הבאים. לאור תיקון החוק הורחבה אחריותו של הקבלן ומהיום אחריות הקבלן חלה הן לרוכש הראשון והן לרוכש המשנה ולבאים אחריו ,קרי: הקבלן חב אחריות כלפי כל רוכש הבא בנעליי הרוכש הראשון. 

ב- הרחבת אחריות הקבלן- מניין תקופת האחריות בת 20 השנים חלה ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש בידי המוכר. 

החוק מחלק את אחריות הקבלן לליקויי בניה לתקופת בדק, לתקופת שנות אחריות ולתקופת בדק לאי התאמה יסודית: 

• תקופת בדק- אלו השנים בהן האחריות לתיקון ליקויי הבנייה מוטלת אך ורק על הקבלן. ברם, אם הקבלן הוכיח כי הליקויים נוצרו משימוש לקוי של הרוכש או מחוסר זהירות ותחזוקה לקויה – האחריות לתיקון אינה מוטלת במאת האחוזים על הקבלן. תקופת הבדק מתחילה מרגע העמדת הדירה לרשות הרוכש. תקופת שנות הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי שנתגלה בנכס, התקופות השונות מנויות בתוספת  לחוק. 

• תקופת אחריות – זוהי תקופה של שלוש שנים אשר נמנית מתום תקופת הבדק. בכדי ליהנות מתקופת האחריות על רוכש הדירה להוכיח, שהליקוי נוצר כתוצאה ישירה מעבודה לקויה של עובדי הקבלן ושימוש לא נכון בחומרי בנייה שיצרו ליקויים. 

• תקופת אי התאמה יסודית - בעבר, לא הייתה מגבלת זמן על תקופת אחריות של הקבלן לליקויים יסודיים. לאור תיקון החוק, אם קיימת אי התאמה ביסודות הנכס לדוג' ליקויי בשלד הנכס – ישנה אחריות לליקויי יסודי זה לתקופה של 20 שנים. תקופת אחריות זו נמנית מרגע העמדת הדירה לרשות הרוכש בידי הקבלן. גם כאן כמו בתקופת הבדק חל סייג המורה כי, באם יוכח ע"י הקבלן כי אי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה לא תחול אחריותו של הקבלן.  

• פיצוי בשל איחור במסירת דירה - בעבר לא היה מוסדר בחוק איחור בתקופת הזמן למסירת הדירה לרוכש, וכל קבלן היה קובע את תקופת הזמן בהסכם המכר. לאור תיקון החוק, הוסף סעיף 5א המונה תקופת זמן ופיצוי כספי. 

כיום, אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכש לאחר 60 יום מתום המועד הקבוע בחוזה המכר, זכאי הרוכש לפיצוי ללא הוכחת נזק.

הרוכש זכאי לפיצוי כספי כמפורט בחוק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד שנקבע בחוזה ועד להעמדת הדירה לרשותו או לפיצויים בסכום שהוסכם בחוזה, לפי הגבוה: 

א. סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים. 

ב. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.25  עבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. 

החוק מאפשר לצדדים להסכים כי הפיצוי לא יחול על איחור במסירת דירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן.  

• הגדרת משך זמן לרישום זכויות הרוכש בלשכת רישום מקרקעין - בעבר לא הייתה התייחסות למועדים לרישום הבניין כבית משותף, מצב זה גרם לבניינים רבים שלא להירשם כבתים משותפים עד היום. תיקון החוק, מסדיר מועדים לרישום הבית כבית משותף והעברת הזכויות לרוכש. 

על הקבלן חלות מס' חובות לשם רישום הבית כמשותף: 

1. תחילה חלה חובה על הקבלן לבצע את כל הפעולות לשם חלוקה ואיחוד של הקרקע. 

2. רישום בית משותף - על הקבלן מוטלת החובה לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים תוך שנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע בפנקסי המקרקעין או מועד העמדת דירה לרשות הרוכש- לפי המאוחר.  

3. לא יאוחר מתום חצי שנה ממועד רישום הבית בפנקסי הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש - לפי המאוחר, חלה חובה על הקבלן לרשום את זכויות הרוכש בדירה. 

מסקנות והשלכות:

לעניות דעתי, התיקונים שנעשו בחוק עשויים לגרום להשלכות רבות, חלקן חיוביות וחלקן שליליות, הן מצד הקבלן והן מצד הרוכש להלן אמנה כמה מהם: 

השפעת התיקון על הקבלן- לאור התיקונים כיום, מוטלת על כתפיי הקבלן אחריות גדולה - הרחבת משך האחריות לליקויים יסודיים לתקופה של 20 שנים ועמידת בלוח זמנים מוגדר, עשויה להגדיל את הוצאותיו של הקבלן. בכדי שיוכל הקבלן לצאת נשכר מהעסקה, ינסה  לגלם במחיר הדירה הוצאות עתידיות העלולות להיות לו ובכך תגרם עליה נוספת במחירי הדירות. 

לא זו אף זו, הרחבת אחריותו של הקבלן עשויה לגרום לכך כי חברות קבלניות קטנות לא יוכלו להתפתח ויאלצו להיסגר בשל אי עמידתם בדרישות החוק. סגירתם של חברות קבלניות קטנות יוביל לכך כי בשוק יישארו רק חברות קבלניות יציבות וחזקות. במידה ויישארו בשוק חברות קבלניות חזקות, הן תנצלנה את מעמדן ותדרושנה מחירים גבוהים יותר. על כן גם מצב זה יוביל לעלייה ניכרת במחירי הדירות ושוב תגרם פגיעה ברוכש הדירה.  

בנוסף, אחריותו המרובה של הקבלן עשויה לגרום לבריחה וסגירה של חברות קבלניות. קבלן אשר יראה כי אינו עומד בהוצאות ובמועדים שמחויב בהם על פי חוק עלול לפשוט רגל ויאלץ לסגור את חברתו. בכדי להמשיך לעסוק בתחום יתכסה אותו קבלן תחת חברות חדשות שיפתח בעצמו ו/או מי מטעמו. 

הדבר עלול להביא לכך כי הניסיון לבוא לקראת רוכשי דירות ולתת הגנה באמצעות חוק מכר, תביא לתוצאה הפוכה מאחר ולא יהיה לרוכש אל מי לפנות במידה והחברה הקבלנית תפסיק את פעילותה ולכן לעניות דעתי, יש לעשות איזונים מתאימים על מנת להגיע לתוצאה נכונה. 

השפעת התיקון על הרוכש - נראה כי על פניו, התיקונים בחוק משפרים את מצבם של רוכשי הדירות מקבלן, כיום הרוכש המשנה נכנס בנעליו של  הרוכש הראשוני ונהנה מזכויותיו של הרוכש הראשוני. 

לאור הוספת החובה על הקבלן לרשום הבית בפנקס הבתים המשותפים וכן  לרשום את זכויות הרוכש בדירה מוגן הרוכש יותר מבעבר. חובה זו, מונעת מהרוכש לגור בדירה ללא טופס 4, ללא תנאיי מגורים, וכן מונע מהרוכש לעבור טלטלות בדרך עד לרישום זכויותיו. בנוסף רישום זכויותיו בטאבו מאפשרת לרוכש למכור את דירתו לאחר ללא שום בעיה בכל זמן שיחפוץ. 

מאידך, בכדי לממש את תיקון החוק ולעזור לקבלן לקיים את חובתו לרשום את הבית בפנקס הבית המשותפים וכן לרשום את זכויות הקונה בדירה, תידרש שיתוף פעולה מצד הרשויות. בכדי לזרז את רישום הבית המשותף, הרשויות יאלצו להרחיב את כוח האדם בכדי להביא לידי כך שיהיו פחות עיכובים ברישום ואולי אף יאלצו לכופף במעט את התנאים לרישום הבית המשותף .  

לסיכום, נראה כי קיימות השלכות רבות לתיקונו של חוק המכר, השלכות אשר אינן מטיבות עם רוכשיי הדירות ואשר אינן עולות בקנה אחד עם מטרתו של חוק המכר. 

לעניות דעתי, בכדי למנוע מצב של אי התאמה בין תיקונו של החוק לבין ההשלכה המעשית הנגרמת כתוצאה מתיקונו, על הרשות המחוקקת להיוועץ עם עורכי הדין המתעסקים בפרקטיקה. היוועצות הרשות המחוקקת עם עורכי הדין תוביל לחקיקה הנעשית מתוך מחשבה ושילוב של התאוריה והמעשה.