תמ"א 38 – תכנית חיזוק מפני רעידות אדמה

בתקופה האחרונה אנו שומעים יותר ויותר את צירוף המילים "תמ"א 38" וזאת מכמה סיבות: מצוקת הדיור והצורך למצוא קרקע זמינה לבנייה במיוחד באזורי הביקוש, רעידות האדמה ברחבי העולם שגורמות נזקים אדירים וכן החשש ממלחמה לאור השינויים במזרח התיכון. 

לאור חשיבות הנושא נכתב מאמר זה. 

בעקבות החשש שהתעורר ברחבי המדינה מרעידות אדמה בעוצמה גבוהה אשר ייתכן ויתרחשו בישראל ויגרמו להתמוטטות בניינים ישנים שנבנו בטרם אושר התקן בדבר רעידות אדמה וכך יפגעו אנשים רבים וייגרם נזק אדיר לרכוש, יזמה המדינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק את אותם בניינים ישנים שהוצא להם היתר בניה לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, תכנית זו היא תמ"א 38. 

על מנת להוציא את התכנית החשובה לפועל היה צורך לתת הטבות הן לבעלי הדירות והן לקבלן/יזם שייבצע את עבודות חיזוק הבניין והתאמתו לתקנים בדבר רעידות אדמה. 

כמובן שמדובר ביוזמה מבורכת ובמצב שבו כל הצדדים צריכים להרוויח- בעלי הדירות מקבלים שיפוץ מסיבי של הבניין וכן תוספות שונות כגון מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש, גינה, החלפת התריסים, החלפת דודי שמש ועוד. כלומר ערך הדירות שלהם עולה ללא כל השקעה מצדם, וגם הקבלן/ יזם מקבל תמורה הולמת בעד השקעתו- תוספת יחידות דיור בבעלותו, תוך מתן הטבות מס שונות. 

לאחרונה תוקנה התוכנית ויש אפשרות להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש תוך קבלת הטבות שונות. 

היתרונות הינם רבים: מדובר בבניין שנבנה מהיסוד בהתאם לתקנים כמו כל בניין אחר, המערכות בבניין חדשות לגמרי, הדיירים מקבלים ו/או צריכים לקבל אחריות לדירה בדיוק כמו מי שרכש דירה מקבלן, ניתן לבצע תכנון טוב יותר מאשר מצב שבו מוסיפים דירות לבניין קיים בו קיימות לעיתים מגבלות שונות כגון חלונות ועוד. 

למרות שמדובר במצב שבו כל הצדדים מרוויחים ו/או אמורים להרוויח, עדיין מספר הבניינים ששופצו במסגרת תמ"א 38 לעומת אלו שזקוקים לשיפוץ, הינו מועט וזאת לאור ההתנגדות שמגלים דיירים אחדים בבניין או בעלי דירות בבניין סמוך. 

נציין כי קיימות רשויות שאף הן מתנגדות לביצוע התוכנית בתחומן ומערימות קשיים בנושא. 

המחוקק קבע כי די ברוב של 66% מבעלי הדירות כדי להוציא את הפרויקט לדרך וזאת על מנת להתגבר על אותם דיירים המתנגדים לפרויקט. 

באשר לאותם מתנגדים- יש לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין אשר יימנה, במידת הצורך גורם אשר ייצג את אותם בעלי דירות. 

בפסיקה שניתנה לפני כשנה (רעא  4138/10 קלצוק שרה ואח' נ' צבי אורון ואח') נקבע כי המפקח כלל לא ידון בתביעה אלא אם הוצא קודם היתר בניה לבניין. 

לטעמנו מדובר בדרישה לא סבירה שכן העלויות הגבוהות הכרוכות בהוצאת היתר הבניה (תשלום לאדריכל, תשלומי אגרות והיטלי פיתוח, תשלום אגרות בניה ועוד) מחד ואי הודאות שהפרויקט ייצא בסופו של דבר לפועל מאידך, מרחיקה קבלנים/יזמים מביצוע חיזוק הבניין כך שתמ"א 38 עשויה להפוך לאות מתה. 

לאחרונה ולאור הקושי שיצר פסק הדין, תוקן החוק וכיום ניתן לפנות למפקח על המקרקעין  גם כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה וניתן היתר עקרוני. 

משמעות הדבר הינה שמחד הדיירים יכולים לדעת מה מתכנן הקבלן לבנות, דבר שיצמצם את חוסר הודאות והחששות הקיימים ומאידך הקבלן יחסוך בהוצאות הרבות הנדרשות לצורך קבלת היתר בנייה. 

לסיכום: במציאות הקיימת כיום בישראל של רעידות אדמה צפויות, בניינים ישנים וחוסר בקרקעות במיוחד בערים המרכזיות, טוב יעשו הדיירים אם יתאחדו במטרה לשפץ את הבניין במסגרת תמ"א 38 אך זאת תוך שימוש בבעלי מקצוע מתאימים על מנת שזכויותיהם לא תפגענה. 

*כתובת המייל של הכותב, עו"ד אברמוב: nirabram@bezeqint.net