|
| אני מניח שאנחנו בהוצל"פ.
בהוצל"פ ניתן לבצע רק משכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). [זו למעשה המשכנתא האמיתית היחידה, יש עוד שני רישומים המכונים משכנתא למרות שהם לא ממש משכנתא והם רישום במנהל מקרקעי ישראל ורישום בחברה משכנת) מהי משכנתא? מקרקעין רשומים (דירה, בית, מגרש וכן זכות שכירות רשומה למשל) המשמשים כבטוחה לפרעון הלוואה (שלא חייבת להיות מבנק למרות שזה הכי נפוץ).
משכון הוא מטלטלין (כולל זכויות חוזיות וכדו')המשמש כבטוחה לפרעון הלוואה או חוב. משכון נרשם ברשם המשכונות.
לגבי מימוש משכנתא יש להבדיל בין מימוש משכנתא על דירת מגורים לבין מימוש משכנתא על נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים (ניתן להוסיף: יחידה).
המשותף למימוש משכון ומימוש משכנתא הוא שהפרעון הוא מתוך הנכס הממושכן בלבד. לדוגמה: לקחתי הלוואה של מליון ש"ח וכבטוחה משכנתי את הפורשה קאיין (שלצערי אין לי, אבל לחלום מותר). התחלתי לשלם לאט לאט ובינתיים עשיתי כמה תאונות קטנות עם האוטו. ואז גם הפסקתי לשלם. המלווה הגיש את המשכון לביצוע בהוצל"פ - הוא יכול להפרע רק ממכירת האוטו, שבינתיים כבר שווה פחות מחצי ואינו מכסה את החוב שלי. האוטו ימכר והוא יקבל את תמורת המכירה אבל לגבי שאר החוב הוא יצטרך להגיש כנגדי תביעה לביהמ"ש. ומהבחינה הזאת גם משכנתא היא באותו רעיון, אפשר לבצע רק את הנכס שמושכן או הזכות במקרקעין שנרשמה עליה משכנתא.
בכל מקרה אחרי מכירת הנכס הזוכה מקבל רק את יתרת החוב שקיימת באותו מועד. ז"א תשלומים ששולמו על חשבון החוב הפחיתו את גובה החוב וכאשר אומרים מלוא חוב ההלוואה הכוונה היא כל החוב שנותר, להבדיל מהחוב שבפיגור. הסבר: אם לקחתי הלוואה של מליון והחזרתי עד ינואר 300 אלף ואז הפסקתי לשלם את התשלומים החודשיים של 10,000 ש"ח וביוני מגישים את הבקשה למימוש המשכנתא אז החוב שבפיגור הוא 60,000 ומלוא החוב הוא 700 אלף ולא מליון. אבל זה הבדל גדול אם דורשים ממני לשלם מיידית 60 אלף או 700 אלף. אז לגבי דירת מגורים הכניסו לא כ"כ מזמן תיקון שבא להקל על נוטלי המשכנתאות למינהם ושמו הגבלות על מימוש משכון או משכנתא של דירת מגורים. ההגבלות הן שניתן להגיש בקשה למימוש רק לאחר שחלפו 6 חודשים ממועד אי התשלום. (סתם לידיעה כללית: בפרעון משכנתא בבנק שיטת זקיפת התשלומים היא כזו שאם לא שולם ינואר ושולם פברואר אז מה ששולם בפברואר נרשם לזכות ינואר, כך שלא יחלפו 6 חודשים עד שלא יצטברו 6 חודשי אי תשלום). גם אחרי שחלפו 6 חודשים ממועד אי התשלום הבקשה לביצוע תוגש תחילה רק על החוב שבפיגור בלבד ולא על מלוא יתרת ההלוואה. ז"א שאם החייב ישלם את החוב שבפיגור לא ימכרו את הדירה והוא יוכל להמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים כרגיל. בשלב זה החייב יכול לבחור אם הוא רוצה לשלם את החוב שבפיגור (יש לו 20 יום לצורך כך בתאוריה, למעשה הוא יכול למשוך זמן) ואם הוא מחליט שהוא לא יכול לפרוע את החוב שבפיגור, אז יצטרכו לממש את המשכנתא ולמכור לו את הדירה, אבל מאפשרים לו במסגרת ה 20 ימים להודיע לראש ההוצל"פ שהוא רוצה למכור את הדירה בעצמו (דבר שצפוי להכניס תמורה גבוהה יותר מהמכירה).
כשמוכרים נכס ממושכן או מקרקעין לצורך מימוש משכנתא, מהמכירה תשולם לזוכה מלוא יתרת החוב (ולא רק החוב שבפיגור) וזה מאד הגיוני בגלל שהנכס שימש כבטוחה להלוואה וכאשר מכרנו את הנכס אין יותר בטוחה להלוואה, ולכן גם אין הצדקה שתשאר הלוואה.
גם במימוש של דירת מגורים יש חריגים בהם ניתן להגיש לביצוע באופן מיידי את מלוא יתרת החוב ולא רק את החוב שבפיגור. קודם כל אם שוכנע ראש ההוצל"פ שבבעלות החייב דירה אחרת שיכולה לשמש למגוריו (ההגיון הוא שההגנה מיועדת למי ישאר ללא דירת מגורים את יממשו את הדירה שלו, מי שיש לו עוד דירה שיעבור לגור בה, אין צורך להגן עליו).
אפשרות נוספת היא כאשר משכנעים את ראש ההוצל"פ שהחייב הוא סוג של רמאי שהונה או בכוונתו להונות את המלווה.(שוב אחד כזה לא ראוי להגנה)
אפשרות שלישית: החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת מבלי לפרוע את החוב.( אם הוא עוזב את הארץ הוא לא ישתמש בדירה למגורים ולכן אינו זכאי להגנה) יש חזקה שאם עזב לשלושה חודשים אז כנראה שעזב לתקופה ממושכת. (אבל כל זמן שהוא ממשיך לשלם את התשלומים החודשיים זה לא משנה אם הוא בחו"ל גם שנה)
אפשרות רביעית: אם מונה כונס נכסים על הדירה או על כלל נכסי החייב, שלא בהוצל"פ. כאן לא נותנים את ההגנה, כדי שלא יווצר מצב של הפרעה לפעולותיו של הכונס ו/או פגיעה בזוכה שהבטוחה שלו עלולה להמכר מבלי שהוא יקבל את יתרת חוב ההלוואה.
אפשרות חמישית: אם מדובר בהלוואה בתשלומים וסכום החוב עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה. מסובך ואני לא מאמין שישאלו על זה.
בכל האפשרויות האלה ניתן להגיש לביצוע את המשכון או המשכנתא על דירת המגורים באופן מיידי (לא צריך לחכות 6 חודשים) ועל מלוא יתרת חוב ההלוואה (ולא לאפשר לחייב לשלם רק את החוב שבפיגור ולהמשיך עם התשלומים).
מקווה שזה היה מובן ועשה לכם סדר.
|