|
| שלום בני!
כשקוראים לי "אדוני הנכבד" אני מתחיל להרגיש לא נוח.
בכל מקרה- אני לא מסכים איתך. אתה מתבלבל בין העובדה שכל דירה היא למעשה מוצר יחודי שאין זהה לו ובין אפשרות להעריך שווי דירה. הערכת שווי דירה נעשית על פי עקרונות שמאיים.
בדר"כ אין בעיה לאתר עסקאות שנעשו בסביבת הנכס המדובר. אלו הם עסקאות השוואה. לנתוני עסקאות ההשוואה עושים התאמות לעומת הנכס הספציפי. לדוגמא - עורף/חזית, קומה בבנין, שנת בניה, וכו'.
בסופו של דבר מאוסף הנתונים אתה יכול לחשב בממוצע שווי מ"ר בנוי בנכס.
שווי מ"ר בנוי מורכב מ-4 חלקים. א) מע"מ- 18%, ב) רווח יזמי- בעסקאות תמ"א מוערך בכ- 25%, ג) עלויות תכנון ובניה - אם לא מדובר על משהוא מיוחד אז לוקחים כ- 5,000 ש"ח. ד) שווי הקרקע. למשה זה מה שנשאר אחרי שמחסרים את כל הסעיפים הקודמים משווי מ"ר בנוי. זה נקרא גם שווי מ"ר מבונה.
אני מפשט קצת את הענין, יש הבדלי שווי בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, מרפסות מחסנים וכו'. לכל צריך ויש דרכים להתיחס. בכל מקרה - זה בדיוק מה ששמאי מקרקעין יודע לעשות וגם אתה בגדול תוכל לעשות לפי עקרונות אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
|