LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע?

abc

20/01/2013 14:48

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע? המסכימים או המתנגדים? יש לי שאלה משפטית בנוגע למצב המשפטי הקיים לפי החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ("חוק תמ"א 38") בנוסחו כיום לאחר תיקון מס' 2. מהו הסדר בו נעשים הדברים כשיש מעל 2/3 תומכים אבל יש מתנגדים ? האם תחילה ועדה מקומית לתיכנון ובניה דנה בנושא או קודם מתקיים דיון בפני המפקח על המקרקעין ? ומי צריך לתבוע את מי בפני המפקח על המקרקעין ? הדייר הסרבן או הרוב התומך ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תביעה נגד סרבנים

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 17:00

כמה קומות ניתן להוסיף בכפר סבא לפי תמ"א 38 ?

abc

20/01/2013 14:47

כמה קומות ניתן להוסיף בכפר סבא לפי תמ"א 38 ? כידוע הועדה הארצית לתיכנון ובניה קיבלה במאי 2012 החלטה לפיה ניתן יהיה לפי תמ"א 38 לבנות 2.5 קומות נוספות בכל הארץ והחלטה זו אומצה ע"י החלטת ממשלה ופורסמה ברשומות. ידוע שעיריות רשאיות להוסיף עוד קומה לפי תוכנית בנין עיר מקומית. ראיתי באינטרנט שעירית הרצליה החליטה להתיר 3.5 קומות במסגרת התמ"א. האם יש החלטה/תוכנית מתאר עירונית בנושא הוספת קומות מעבר לתוכנית הארצית בכפר סבא ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

כפר סבא

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:58

תיקון 3 אכן מאפשר תוספת 2.5 קומות אבל כל התמ"א כפופה לשיקול דעת. בתל אביב למשל העיריה הוציאה מסמך מדיניות לגבי החלת הוראות התמ"א. זה לא נכון שכל עיריה יכולה להוסיף עוד קומה בתב"ע. זה נכון שהוראות התמ"א מאפשרות להוסיף תוכניות מקומיות המאפשרות לתת עוד זכויות בניה מעבר למה שמוקנה בתמ"א. למיטב ידיעתי לעירית כפר סבא אין תוכנית כזו. מה שאנ ימציע הוא פשוט לגשת למח' הדסה בעיריה ולברר מה הזכויות שיתנו לגבי הנכס עלי ואתה מדבר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירות עמידר

יצחק

19/01/2013 18:26

דירות עמידר

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:42

הוספת ממ"דים

יואל

17/01/2013 19:12

הוספת ממ"דים

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:33

בטחונות ועוד בתמ"א"א 38

דייר בתמא 38

17/01/2013 12:50

שלום רב, אנחנו בתחילת תהליך תמ"א 38 לבניין בן 4 קומות לתוספת של 2.5 קומות. אני די מוטרד מהתהליך מכמה סיבות: החוזה נכתב ע"י העו"ד של הקבלן והובא לעו"ד שלנו לבדיקה. לדבריו מדובר בחוזה די סטנדרטי... להלן שאלותי א.ערבויות - האם ערבות בסך 500 אלש"ח וערבות בדק בסך 50 אלש"ח זה סביר. ב. לפי החוזה (שטרם נחתם) הקבלן יכול למכור 4 דירות כבר לאחר קבלת היתר בניה ועוד 5 לאחר סיום ביצוע עבודות השלד (בעצם 9 מתוך 10). האם זה לא מוקדם מדי. ג.החוזה הוא מול חברה יעודית מצד הקבלן עם שם הרחוב שלנו - מצוין "תוקם בהמשך", איפה הביטחון כי אני עובד מול הקבלן שהוצג לי. ד.כיוון שהחוזה הוא 24 עמודים ואף אחד מהדיירים לא מבין בזה...איך אני אמור לענות לעו"ד שלי מה השגותי... אודה לכם על תשובות ואם תוכלו למקד אותי בדברים החשובים. תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בטחונות ועוד

עו"ד אילן הלוי

17/01/2013 16:57

אנסה לענות לשאלותיך ואם החמצתי משהוא או לא ברור אתה מוזמן לחזור ו"להציק" לי - בפרקטיקה מי שמכין את הטיוטא הראשונה של ההסכם הוא ב"כ היזם. אבל אתם מיוצגים ע"י עו"ד מטעמכם וזה תפקידו לעבור על ההסכם ולוודא שהוא מאוזן ומשקף את המוסכם. לגבי ערבות ביצוע- מקובל 5%-10% מהיקף הפרויקט (יש כאלו שמסכמים כאחוז משווי העבודות לדיירים, העדפה שלי כאחוז מכלל הפרויקט). אם סך של 500,000 משקף פרויקט ביצוע של 5 מליון ש"ח בערך. לגבי ערבות הטיב- נראה לי נמוך. ערבות זאת אמורה להבטיח ביצוע תיקונים לאחר מסירת הדירות. בסביבות 150אש"ח יותר הגיוני. לגבי קצב המכירה - קצב המכירה גם הוא סוג של בטחון לדיירים. אתם רוצים לדעת שאם הביצוע נתקע יש מספיק דירות לא מכורות בקנה כדי שניתן יהיה להשלים באמצעותם את הפרויקט. מצד שני היזם צריך למכור דירות כדי לממן את הביצוע . אם כמו שהבנתי מוסיפים 10 דירות בבנין נראה לי סביר יותר להתחיל מ-2 דירות בהיתר ולבנות את הקצב בהדרגה עד סיום הפרויקט. כמעט כל ההסכמים נחתמים מול חברה שהוקמה לפרויקט. אתם יכולים לבדוק מי בעלי המניות של החברה הזאת ולוודא שבאמת מדובר על מי שמדבר איתכם. ההסכם ארוך וכתוב ברובו בשפה משפטית לא פשוטה. אני חושב שאתה צריך להתמקד במפרט עבורכם (מה אתם מקבלים). מעבר לכך בהסכם תתמקד בסעיפי הצהרות והתחייבויות של הדיירים ובבטחונות. כל היתר תשאיר לעו"ד. אני לא מכיר את הפרויקט- היכן נמצא ומה מתוכנן- ולכן תשובותי מסויגות בהתאם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה רבה על התשובה המפורטת והמהירה

דייר בתמא

24/01/2013 15:01

תוספת לא חוקית - איך משפיע עלי?

16/01/2013 19:36

תוספת לא חוקית תמא 38/2

עו"ד אילן הלוי

17/01/2013 17:01

פיצוי לדייר השוכר דירה בבנין עם תמ"א 38

בוריס

15/01/2013 23:51

שלום. אני שוכר דירה בקומה עליונה בבנין עם תמ"א 38. הקבלן מבקש להכנס לדירה כדי להתקין תומכיי תקרה ליציקה על הגג. במשכך 5 ימים לא אוכל לשהות בבית. הקבלן מציע לי לשכור חדר במלון ליד למשך תקופה זו ומתחייב לתקן כל נזק אשר יגרם בדירה כתוצאה מפעולה זו. האם מקובל במקרה כזה לבקש גם פיצוי על עוגמת נפש ואם כן, איזה סכום או תנאים יכולים להיות ריאליים? עבורי כל הסיפור הזה טרחה ועוגמת נפש מאוד גדולים. האם אני יכול לא להסכים לדבר כזה?על תשובתכם מהירה אודה. בוריס.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

פיצוי לשוכר

עו"ד אילן הלוי

16/01/2013 13:25

חתימה על הסכמה עקרונית

סיון

15/01/2013 20:08

חתימה על הסכמה עקרונית

עו"ד אילן הלוי

16/01/2013 13:19

סיון שלום! כל מסמך מחייב את מי שחתם עליו או הסכים לו בהתאם למה שכתוב באותו מסמך. מאחר ואתם בשלב מאוד מקדמי של חיפוש יזם מתאים ומאחר ואתם לא מיוצגים על ידי עו"ד אני מציע לא לחתום על שום מסמך. בשלב מתקדם יותר, יכול להיות שיזם שאיתו תתקדמו יבקש מסמך לפיו תמצו משא ומתן עימו לפרק זמן שיקבע במסמך. זה נועד לאפשר לאותו יזם להוציא הוצאות ראשוניות לתכנון הפרויקט בלי שאתם בורחים לו. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כמה דיירים דרוש ל- תמ"א 38/2

משה

15/01/2013 18:40

כמה דיירים דרושים

עו"ד אילן הלוי

16/01/2013 13:15

חריגות בניה לפני יציאה לפרויקט תמ״א 38/2

נטי

14/01/2013 20:42

חריגות בניה גדולות- מכשול לתמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

15/01/2013 17:31

2.5 קומות בירושלים

יצחק

13/01/2013 22:50

2.5 קומות בירושלים

עו"ד אילן הלוי

15/01/2013 17:14

המשך לשאלה

יצחק

19/01/2013 18:21

תמ"א 38 - חניה בטאבו

ליה

13/01/2013 17:39

שלום, מופעל עלינו לחץ על ידי עורך הדין והקבלן-יזם לחתום על חוזה שבו אנו אמורים לוותר על חנייתנו שרשומה בטאבו לטובת מכפיל חניה. באחד מן המכתבים שקיבלנו מעורך הדין רשום כדלקמן: "הבעלות בחנייה איננה בעלות הדומה לבעלות קניינית בדירה, מדובר ברכוש משותף שהוצמד לאחד הבעלים במהלך רישום הבית המשותף ועל כן, ניתן גם ניתן להפריד את יחידת הדיור מהבעלות על החנייה. יתרה מכך, בישראל הזכות הקניינית היא זכות יחסית ולא מוחלטת – במקרה שלך זכותך לחנייה (הגם שאינה זכות קניינית טהורה) נסוגה גם נסוגה בפני זכותם של 5 בעלי נכסים לשיפור מצבם הקנייני וחשוב מכך, זכות לחיים בבניין הבטוח מפני רעידות אדמה ואיום רקטי וטילי. העובדה שציינתי לעיל, מופיעה בשורה ארוכה של פסקי דין והכרעות וועדות ערר לתכנון" אבקש לדעת האם מילים אלו נכונות הן, האם אמת וצדק יש בדבר. אנא עזרתכם, תודה רבה לתשובתכם ליה נ.ב. אבקש לציין אין לנו התנגדות לתמ"א אלא רק חוסר הסכמה ללקיחת ואו פיצול חנייתנו שקנינו במיטב כספנו

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חניה בטאבו

עו"ד אילן הלוי

13/01/2013 18:43

ליה שלום! אני לא חותם על כל מילה של עורך הדין, למרות שהוא בהחלט ניסח יפה את טענותיו. הכוונה שלו היא שמול האינטרס הקניני שלך בחניה צמודה עומד האינטרס הכללי לחיזוק הבנין כולו וכי אינטרס אחרון זה גובר. מה שאני מציע - אם את היחידה עם חניה צמודה וכל היתר לא- הגיוני לדרוש פיצוי מסוים עבור המעבר מחניה רגילה לחניה במתקן. אם לכל הדיירים יש חניה צמודה וכולם הסכימו לוותר - לא תהיה לך ברירה אלא לפעול כמו היתר. אם לא הבנתי משהוא בנתונים - נא תקני אותי. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ראשית תודה

ליה

14/01/2013 11:46

שלום אילן ותודה רבה על תשובתך, מתוך 6 דיירים בבניין יש רק ל 4 דיירים חניה בטאבו (אני אחת מהן) כל אחד מן הדיירים להוט כבר לבצע את התמ"א מהסיבות שלו (תוספת של חדר נוסף כממ"ד, מרפסת, מעלית וחיזוק הבניין כמובן) שני הדיירים שאין ברשותם חניה התנו את חתימתם בתנאי שיקבלו חניה. משהובטחה להם חניה ע"י הקבלן הם חתמו על החוזה. זה נראה לי לא צודק ומגוחך שאני צריכה לפצל את חנייתי ולחלוק אותה לטובת שכן שאין לו חניה כשחנייתי היא בטאבו (אני לא מדברת על חניה לטובת הדיירים החדשים שיהיו שלהם מחוייב היזם/קבלן לתת) מה גם שדיירת אחת מהדירות שאין ברשותה חניה היא מבוגרת ואין ברשותה רכב התנתה את חתימתה בקבלת חניה כדי שערך דירתה יעלה. זה הרי ברור ששני הדיירים הללו יוצאים מורווחים מכל העניין ואני המופסדת (ברור שיסכימו) אם ארד לשורש העניין אז מתוך 4 הדיירים שחנייתם בטאבו: 1. דירה בשכירות כך שלבעלים לא מפריע העיקר שמשביח דירתו ותשואת שכירותו תהיה גבוהה יותר 2. דירה שבעל הדירה נותן לאחד מדיירי הבניין שאין לו חניה לחנות מידי פעם בחנייתו כי הם חברים. 3. דירה שבעלי הדירה לא צעירים הם וכבר משתוקקים למעלית. 4. אנוכי. זה פשוט חוסר צדק וגזל, כאילו יכנסו לי לדירה ויקחו לי את אחד מהחדרים מה ההבדל? יום טוב, ליה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חניה בטאבו

עו"ד אילן הלוי

14/01/2013 19:03

אני מבין את ההרגשה שלך ליה. את מרגישה שאצלך ערך החניה ירד בגלל המעבר מחניה רגילה לחניה במתקנים בעוד שאצל 2 דירות אחרות הם עלו מכלום לחניה במתקנים. אם מתוכננים בפרויקט בכל זאת מספר חניות רגילות, תנסי לעמוד עך כך במו"מ שאת תקבלי אחת מהם. אם אין, או היזם עומד על רגליים אחוריות, נראה לי הגיוני לדרוש שתקבלי (לכאורה גם יתר בעלי החניות הרגילות) סוג של פיצוי. בעולם רגיל 2 בעלי הדירות האחרות היו מפצים אותכם. בעולם של התמ"א זה כנראה לא יעבוד והכל עובר דרך היזם. אבל - אם לדוגמא יש סדר בחירה של חניות ו/או מחסנים או דברים כאלו אז לגיטימי שתדרשי להיות ראשונה (שוב- לכאורה גם יתר השלושה) + ניתן לבקש הקצב קטן לשיפור מפרט הדירה. אני לא יודע על איזה עיר ומקום מדובר. בואי נניח שחניה במתקן שווה כ- 15% פחות מחניה רגילה. את יכולה להעריך שווי חניה ובהתאם לכך את גובה הנזק לכאורה שנגרם לך ולמצוא את הפתרון שירגיע אותך. אם היזם בכל זאת לא מוכן לכלום - אל תחתמי על ההסכם. נכון שבהליך בפני המפקח כנראה יכריחו אותך אבל לא בטוח שעל ענין קטן כזה היזם לא יעדיף להגיע להסדר מהיר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה רבה

ליה

15/01/2013 11:38

שכן החליף מיקום חנייה בטאבו עם אמא שלי

טליה

20/06/2021 10:09

פתור ממס שבח בתמ"א 38 -2 בעסקת קומבינציה,חובה לתת?

דוד

12/01/2013 12:37

פטור ממס תמ"א 38/2

עו"ד אילן הלוי

13/01/2013 15:45

דוד שלום! זאת לא חובה אבל יכול להיות שלא הפטור ליזם לא כדאי להכנס לעיסקה. אני אנסה להסביר בקצרה ובכלליות. ההסכם בינכם ובין היזם הוא כמו קומבניציה. היזם בונה לדיירים דירה חדשה (בדר"כ גם גדולה יותר) ואילן הדיירים מוכרים לו את זכויות הבניה העודפות (כל הזכויות הקיימות על המגרש פחות מה שנוצל לטובת דירות הבעלים). המכר של הזכויות היא עיסקה במקרקעין וחייבת באופן רגיל במס שבח. במקרה של תמ"א 38/2 יש שני מסלולים אפשריים. מסלול ראשון - על פי חוק מיסוי מקרקעין הפוטר את מכירת הזכויות שניתנו מכוח התמ"א ממס שבח. זה יכול להיות טוב במקום זו יתרת הזכויות הן רק מכוח התמ"א. ברמת גן למשל - יש על כל מגרש עוד זכויות שלא מכוח התמ"א. זכויות אלו לכאורה לא פטורטת ממס. על כן יש את המסלול השני שמשתמשים בו יזמים, בעיקר ברמת גן ובערים דומות, לפיו מנצלים את פטור ממכירת דירת מגורים בצירוף עם זכויות בניה עודפות. בדר"כ תקרת הפטור הנ"ל (1.87 מליון ש"ח) מכסה את כל חבות המס. מקווה שעניתי והבנת. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יפוי כח לתמא38

ריקי

11/01/2013 20:30

יפוי כוח תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

13/01/2013 15:37

האם יש חובה לבנות מחסנים/מרתפים בתכנית תמא 38?

משה

10/01/2013 21:59

האם יש חובה לבנות מרתפים/מחסנים בתמ"א

עו"ד אילן הלוי

11/01/2013 00:16

המשך לשאלה.

משה

11/01/2013 03:28

קומת עמודים לחניה

עו"ד אילן הלוי

11/01/2013 08:42

כמה אחוז לתת למשקיע

משה ירושלים

10/01/2013 21:21

כמה אחוזים משקיע

עו"ד אילן הלוי

11/01/2013 00:22

המשך לשאלה

משה

11/01/2013 03:39

אחוזים למשקיע

עו"ד אילן הלוי

11/01/2013 08:39

האם בנייה חוקית מוכשרת דרך תמ"א 38???

לין

10/01/2013 19:16

הכשרת בניה לא חוקית

עו"ד אילן הלוי

11/01/2013 00:28

הוספת ממד בדירה שכורה

אבי

10/01/2013 00:13

הוספת ממד בדירה מושכרת

עו"ד אילן הלוי

10/01/2013 12:33

תודה רבה לעו"ד גילי לוי

08/01/2013 14:31

שכר טירחה

יעל

06/01/2013 17:08

שכר טירחה

עו"ד אילן הלוי

09/01/2013 13:54

המשך שכר טירחה

יעל

09/01/2013 15:06

שכר טרחה

עו"ד אילן הלוי

09/01/2013 15:32

אותה שאלה בנושא של תמא 38/2

גלית

10/01/2013 14:48

שכר טרחה עו"ד

עו"ד אילן הלוי

10/01/2013 15:23

ראשון	קודם		184	185	186	187	188	189	190	191	192	193	194	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום נדלן ודיני מקרקעין 23/04/2024 | 17:35 איתור בעלים של נכס לא משוייך במפות שלומות,אני מתעניין בדירה בעיר חיפה שנמצאת נטושה מזה מספר שנים. ניסיתי לאתר את הבעלים דרך השכנים א...

פורום פלילי 23/04/2024 | 16:57 ???????? ??????????,????????????N??... https://www.bagssjp.com ??????? ?? https://www.bagssjp.com/menu/menu_pinpai-55.html ????? ?????...

פורום דיני משפחה 23/04/2024 | 14:24 להתמנות לאפוטרופוס אני רוצה להתמנות לאפוטרופוס של אמא.1. האם אפוטרופוס מקבל תשלום על עבודתו?2. באיזה סכום זה מסתכם ת...

פורום דיני חוזים 23/04/2024 | 07:33 רעש חריג מהדירה מעלי נכנסתי לדירה מחולקת קרקע בתל אביב, לאחר חודש וחצי נכנסו לדירה מעלי שני שותפים, הדירה מעלי אותו בע...

פורום זכויות יוצרים 22/04/2024 | 18:26 זכויות יוצרים היי לאחרונה אני מקים מיזם גדול שלי באינסטגרם כדי להביא חשיפה לעמוד אני רוצה להשתמש בכל מיני ...

כניסה לפורומים המשפטיים