מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום רב.
אני והגרוש שלי מחזיקים יחד בנכס.
אנחנו שוקלים לעשות את הצעד הבא-
אני אקנה ממנו מהחלק שלו ככה שאחזיק ב 2/3 מהדירה הקיימת.
ואז נקנה יחד נכס נוסף זול יותר ושם אני אחזיק ב 1/3 והוא יחזיק ב 2/3.
במידה ונחליט למכור את הדירה הראשונה, האם אחד מאיתנו יצטרך לשלם מס שבח?
במידה ונחליט למכור את הדירה השניה האם מישהו יצטרך לשלם מס שבח?
תודה
שלום רב,
אם תמכרו את הדירה הראשונה - את תקבלי פטור והגרוש ישלם מס שבח על החלק שימכור, כי יש לו חלק העולה על 1/3 בדירה אחרת.התשובה הפוכה אם תמכרו רק את הדירה השניה בנסיבות המזכות בפטור.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי בטרם נקיטה בפעולות אלה על מנת להבין את השלכות המיסוי וכיצד ניתן להפחית אותן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירה בבעלות אבא (1/2) ושלושה מילדיו (כל אחד 1/6).
האבא רוצה להעביר את חלקו לילדיו במתנה כך שלכל אחד יהיה 1/3.
האם ילדיו ישלמו מס רכישה? לאחד מהם יש כבר דירה בבעלותו
שלום יוסי,
כל אחד מהילדים ישלם מס רכישה בשיעור 1/3 מהמס שהיה חל עליו אילו לא היה זכאי להקלה זו. הילדים שזו דירתם היחידה יוכלו להנות ממדרגות מס מוטבות (ובהתאם לשווי הדירה אולי פטור) ומי שזו דירתו הנוספת ישלם 1/3 ממס הרכישה בגין דירה נוספת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
כיצד אני מוודא שהחנייה רשומה בטאבו (איזה נקרא הטופס?/מספר טופס?)
יש לציין שרכשתי דירה חדשה מקבלן עם שתי חניות פרטיות עפ"י חוזה
מצרף טפסים רלוונטים
טופס 7000ב
סעיף מחוזה
תודה רבה
שלום יוגב,
ניתן לדעת שהחניות נרשמו בטאבו ע"י הוצאת נסח טאבו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני קונה דירה למגוריי בסך 3,300,000 ₪
מדובר בדירה שניה/שלישית
טרם ניצלתי את הנחת מס הרכישה(0.5% לנכה צה״ל)
מהו סכום מס-הרכישה שעליי לשלם ?
שלום עוזי,
ברכישת דירה שתשמש למגוריך יהיה עליך לשלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הרכישה.אם הרכישה היא בסכום של 3,300,000 המס יהיה 16,500 ש"ח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי
האם מבחינת חוק יכולים לעשות תחנת אוטובוס ממש מחוץ לבניין בין 2 קומות ? ללא שום רווח בין הכניסה לתחנה
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום.
האם במידה וקונים דירה שניה, מוכרים בהמשך את אחת משתי הדירות, קונים דירה אחרת כך שסה"כ נותרות שוב שתי דירות, משלמים 8% מס רכישה גם ברכישה של דירה שניה בפעם הראשונה וגם 8% מס רכישה ברכישה של דירה שניה בפעם הנוספת?
שלום דני,
זה נכון בנסיבות מסויימות.יש לבדוק כמה דירות יש למוכר בעת הרכישה, איזו דירה נמכרת, ובתוך כמה זמן מהרכישה תתבצע המכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום ,
אני מעוניינת לשכור דירה שתשמש עבורי כקליניקה. ייעוד הדירה בחוזה הוא מגורים . מדובר בעבודה רק בשעות היום ולא אחרי השעה 8עם 2-3 מטופלים ביום ,ללא רעש ובפעילות סולידית . האם עלי לקבל אישורים בעניין זה ?
שאלה נוספת , האם אני יכולה להשכיר את המקום בימים ושעות בהן איני עובדת לשוכרת משנה ולהוציא על כך חשבונית.
תודה ,
לינוי
שלום לינוי,
ככל שהדירה מושכרת למגורים בלבד השימוש בה כקליניקה בלי קבלת אישור של המשכיר מהווה הפרה של החוזה, על כל המשתמע מכך, לרבות זכותו של המשכיר לבטל את החוזה או לקבל פיצוי על נזקיו.
בין היתר, שימוש כזה יגרום למשכיר נזק מיידי ככל שהוא זכאי לפטור ממס הכנסה על השכרת הדירה כדירת מגורים,שכן הפטור ישלל ממנו.
לעניין שכירות משנה - ככל ששימוש שלך בקליניקה מהווה הפרת החוזה גם שימוש של שוכר משנה מהווה הפרה כזו. בנוסף - ככל שהחוזה אוסר השכרה בשכירות משנה - עצם ההשכרה עשויה להוות הפרה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר על חלוקת עיזבון של אחד האחים של אמא שלי .העיזבון כולל דירה וכסף בבנק. הכסף כבר חולק לכל האחים. את החלק של הדירה אמא מעוניינת למכור לאחד האחים שלה(או לאחיין). האם היא מחוייבת במס כולשהוא על מכירת החלק שלה?
תודה.
שלום אלי,
ככל שמדובר בדירה יחידה של אמך היא עשויה להיות פטורה ממס שבח.
אם יש לאמך דירה נוספת, מכירת חלקה בדירה תחוייב במס שבח.
מומלץ להתיעץ בעו"ד לבחינת האפשרות של עריכת הסכם לחלוקת עזבון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום מבקשת לדעת אילו מסמכים בדיוק נדרשים לצורך רכישת דירת מגורים בישראל עי חברה זרה(צרפת) פרטיכל, החלטה מורשי חתימה וכו. האם המסמכים באנגלית יספקו האם נוטריוני, אפוסטיל . האם גם אפוסטיל בארץ
שלום קרן,
ברכישת מקרקעין ע"י חברה זרה יש לצרף את כל המסמכים הנדרשים מחברה ישראלית בצרוף אישור עו"ד ישראלי הבקי בדיני המדינה הזרה כי החברה רשאית לבצע את הפעולה על פי דיני מקום ההתאגדות.תוכלי למצוא פרטים נוספים כאן:
https://www.gov.il/he/departments/legalInfo/legal-info-1#1.1.18 בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם ניתן, וכמה ניתן (אם בכלל יש הגבלה) להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה בהנחה והחוזה מנוסח כך:
"לשוכר ניתנת הזכות להאריך תוקף הסכם זה ב12 חודשים נוספים וזאת על ידי מתן הודעה על כך 30 ימים לפני סיום תקופת השכירות. כל תנאי חוזה זה (למעט גובה התשלום של דמי השכירות) יחולו בתקופה זו. "
תודה,
מר גמל
אין בחוק מגבלה על האפשרות להעלות את דמי השכירות בתום תקופת השכירות.
ככל שגם בחוזה לא קיימת מגבלה, לכאורה ניתן לקבוע כל סכום שירצה המשכיר.
ככל שההעלאה תהיה מוגזמת ולא סבירה עלול הדבר להתפרש כנסיון למנוע את מימוש האופציה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אישה שחיה עכשיו מקצבת זקנה בלבד, מימנה חצי מהבית עם הבת והבעל, כדי לגור איתם, אך לא רשמה את שמה בטאבו.
לאחר שנים, נפרדו הבת והבעל והם כבר לא גרים שם, הם חיים בנפרד במקומות אחרים.
בבית עם אותה אישה מתגוררות שתי נכדותיה.
יש לציין שהאישה אינה בקשר טוב עם משפחתה.
הבת והבעל לא שילמו את המשכנתא, הם מתכוונים לקנות דירה קטנה יותר.
אותה אישה אינה רוצה לגור איתם, ואין לה מקום מגורים אחר.
אם אינה מעוניינת לריב עם הבת והבעל, מה היא יכולה לעשות?
תודה על הסיוע.
לצערי, אם הבת והבעל התחייבו לאפשר מגורים בדירה ואינם מקיימים את הבטחתם ויהיה על אותה אישה לדרוש מהם לעמוד בהתחייבותם ולדאוג למקום למגורייה.
מומלץ לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי פרטני באופן שיאפשר לבחון את כל העובדות ובהתאם לכך את דרכי הפעולה האפשריות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני בסיום תהליך רכישת קרקע מול רמ"י (כרגע מחכה לקבל את הסכמי החכירה).
את הקרקע רכשתי לפני שהייתי נשוי.
כעת אני רוצה להוסיף את אשתי כבעלת זכות בקרקע.
אך לפני, אשמח לשמוע מה ההשלכות של זה על שנינו מבחינת מיסוי, עלות ביצוע ההוספה שלה כבעלת זכות לקרקע ועלויות נוספות, אם נרצה לקנות עוד נכס להשקעה, האם הדבר יכול להשפיע וכד'.
כמו כן, אשמח לשמוע על התהליך, כיצד מבצעים אותו ואילו מסמכים נדרשים.
בתודה מראש,
רשף
שלום רשף,
המשמעות של "הוספת אדם נוסף" היא ביצוע של עסקה במקרקעין. יש להכין חוזה או תצהירי העברה ומסמכים נלווים, לדווח על העסקה לרשות המסים ולעיריה, לקבל הסכמת בנק למשכנתאות ככל שקיימת משכנתא.
ככל שמדובר בהעברה ללא תמורה לאשתך של מגרש - העסקה תהיה פטורה ממס שבח ואשתך תשלם 1/3 ממס הרכישה.
מומלץ לבצע את ההעברה בליווי עו"ד.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פסק דין שניתן כנגד חברה בע"מ , מונה כונס נכסים לצורך רישום בית משותף בפרויקט 1
כיצד מתבצע מינוי כונס הנכסים ? האם נרשם ברשם החברות ? או שדי בהצגתו לרשם המקרקעין ?
ככל ולחברה יש פרויקט נוסף 2 , שטרם נרשם כבית משותף , האם מינוי כונס נכסים לצורך רישום הבית המשותף בפרויקט 1 , יכול למנוע רישום בפרויקט מס' 2 ?
שלום מיכאל,
המינוי נעשה באמצעות צו של בית משפט. בעת הרישום יש להציג למפקח את הצו.לגבי פרוייקטים אחרים - יש לבחון את הוראות פסק הדין המסמיך ואת הקשר בין הפרוייקטים. כעקרון עצם מינוי כונס לרישום בית משותף בפרוייקט אחד איננו אמור להשפיע על פרוייקטים אחרים.
אני מתגורר בבית משותף, לפני מספר שנים בוצעה תוספת בניה שכלל תוספת מעלית , חדר. ומרפסת.
בקומה העליונה נוסף גם חדר על הגג .
חלק מדיירי הבניין מנסים להתניע תהליך של רישום בטאבו .
האם העלות אמורה להתחלק באופן שווה בין הדיירים או ביחס לגודל השינוי ( לקומה עליונה יש חדר נוסף ) ?
שלום דוד,ניתן להגיע להסכמות לעניין הנשיאה בעלויות תיקון צו בית משותף בכל דרך שתהיה מקובלת על דיירי הבניין.
אם אין הסכמה כזו - "ברירת המחדל" של חוק המקרקעין היא בהתאם ליחס הקבוע בתקנון (אם שונה מהקבוע בחוק) או בהתאם לשטח היחסי של כל דירה כקבוע בחוק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. האם דירה שנרכשה מכספי נזיקין של קטין נכה 100% ונרשמה ע"ש הקטין כדין יכולה להיחשב כדירה יחידה של הקטין או נכללת כדירה שניה של התא המשפחתי?
הדירה דווחה כדירה יחידה של הקטין אך רשות המס חישבה כדירה שנייה עם הטבה לנכה.
2. כמה זמן ניתן ארכה לתשלום מס רכישה עם פטור לנכה בכדי להנניש את הדירה למגורי הנכה?
אשמח לתשובה
שלום עופר,
על פי חזקת התא המשפחתי - הורים וילדיהם הקטינים נחשבים למוכר/רוכש אחד. אם ברשות ההורים דירת מגורים - דירת הקטין תחשב דירה נוספת.
יש לשלם את מס הרכישה במועד החוקי - תוך 60 יום מיום הרכישה.
הפטור ניתן בכפוף לכך שהנכה יעבור להתגורר בדירה בתוך זמן סביר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
יש לי נזילה מהשכן שמעליי (ודו"ח מאתר נזילות שמאשר שהנזילה היא מהשכן ומציין את התיקונים הנדרשים). השכן מסרב לתקן, ולכן אני שוקל להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין. השאלה שלי היא - כמה זמן (פחות או יותר) לוקח להליך אצל מפקח המקרקעין להסתיים? אם אגיש את התביעה עכשיו, בהנחה ויפסקו לטובתי, יש סיכוי שזה יקרה לפני החורף הבא?
שלום קובי,
התשובה משתנה על פי העומס בלשכה הרלוונטית ומורכבות ההליך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם בעל דירה בבית משותף שמשכיר את דירתו רשאי לשמש בועד הבית? תודה
חוק המקרקעין אינו קובע תנאי כשירות לכהונת חברי הועד. הם לא חייבים להתגורר בבניין (למרות שזה עלול להכביד על תפקודם). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבית משותף וברשותי חניה הרשומה על שמי בטאבו. לבניין 3 חניות המוגדרות כ''חניות אורחים''. החניה שלי ממוקמת במקום שאינו מתאים לי וברצוני לפנות לנציגןת וועד הבית על מנת להחליף את החניה שלי באחת החניות הציבוריות. במה העניין כרוך?
תודה רבה, נעם
שלום נועם,
כדי לקבל לרשותך חניה המהווה רכוש משותף יהיה עליך לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים.
החלפת החניה מהווה עסקה במקרקעין (למעשה - 2 עסקאות: אתה מוכר לכל הדיירים את החניה שלך וקונה מכל הדיירים את החניה המשותפת).יש לדווח את העסקה לרשות המסים ולשלם מס שבח/רכישה.
כדי להביא לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש ברשותי חנייה פרטית ואני רוצה לבצע סימון X לחנייה שלא יחסמו אותי
פניתי לעירייה למחלקת הסדרי תנועה ולטענתם רשום שמדובר על שטח פרטי ושהם לא יכולים לעזור.
רציתי לדעת האם ניתן לבצע סימון מכיוון שמדובר על שטח פרטי באופן עצמאי אצל חברה?
נ.ב.
לדיירים לא מפריע הסימון מכיוון שמדובר רק בצד שלי
שלום משה,
בנסיבות המתוארות בשאלה אין מניעה לסמן את החניה באופן פרטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכן השתלט על שטח משותף בבניין וכעבור מספר שנים הסדיר זאת מול הקבלן ונרשם בטאבו. האם בתקופה שעד לרישום הוא רשאי להשתמש בשטח או שאפשר לבקש ממנו דמי שימוש? אם כן - איך ניתן להעריך את שווים?(ע"פ התקנון הקבלן רשאי להצמיד לשכן שטח משותף, השאלה מה קורה בתקופה שהקבלן הסכים לעשות זאת אבל טרם נרשם בפועל בטאבו).
שלום אליהו,
יש לעיין בחוזי המכר שנחתמו מול הקבלן כדי לבחון את זכויות הרוכשים, ככל שקיימות בשטח המדובר ולבחון גם את הוראות התקנון.
ככל שהשטח היה רשום כרכוש משותף ורק בשלב מאוחר יותר נמכר לשכן, ובכפוף להוראות חוזי הרכישה של הדירות והתקנון המוסכם, אולי ניתן לחייב בדמי שימוש ראויים עד מועד הרכישה.
דמי שימוש ראויים נקבעים ע"י שמאי מקרקעין.